Was muss ich beim Planungs- und Bauablauf berücksichtigen?
Was ist meine Rolle als Bauherr?
Als Bauherr sind Sie der Chef – Sie haben alle Entscheidungsfreiheiten, tragen dadurch aber zugleich eine große Verantwortung. Sie müssen die Fäden in der Hand behalten und verantworten die Risiken, die mit dem Bau eines Hauses verbunden sind. Die meisten Bauherren möchten die Risiken so gering wie möglich halten und holen sich dafür entsprechende Unterstützung.
In der Planungsphase werden die entscheidenden Weichen für den gesamten Bauablauf gestellt. Aus diesem Grund lohnt es sich fast immer, in einen Architekten zu investieren, der die Kostenplanung und -kontrolle des Baus übernimmt. Wird der Architekt mit allen Leistungsphasen beauftragt, begleitet er die gesamte Planungs- und Bauphase und übernimmt auch die Objektbetreuung nach der Fertigstellung.
Natürlich kann der Architekt aber immer nur einen Teil der Verantwortung übernehmen; denn letzten Endes sind es Sie als Bauherr, derjenige, der Beurteilungen fällt und Entscheidungen trifft. Daher sollten Sie über die Planungsvorgänge und Ihre Möglichkeiten, die Baukosten zu beeinflussen, genau Bescheid wissen. Hierfür möchten wir Ihnen in dieser Serie die notwendigen Grundlagen vermitteln.
Kommunikation im Planungs- und Bauablauf
Was muss ich beim Grundstückskauf beachten?
Alles Wichtige rund um das Thema Grundstück werden wir im nächsten Artikel dieser Serie ausführlich behandeln. An dieser Stelle geben wir daher nur ein paar allgemeine Hinweise, die Sie vor dem Erwerb des ausgewählten Grundstücks unbedingt berücksichtigen sollten:
- Ist das Grundstück Bauland – beispielsweise, weil es Teil eines Bebauungsplans ist? Diese Information können Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung einholen.
- Bestehen Unsicherheiten, ob das Grundstück bebaubar ist, stellen Sie bei der zuständigen Baubehörde eine Bauvoranfrage. Wird das Bauland genehmigt, ist die Bebaubarkeit damit durch behördliche Erklärung gesichert.
- Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, ob für das Grundstück Baulasten eingetragen sind. Eine Löschung der Baulasten ist nur möglich, wenn kein öffentliches Interesse mehr daran besteht und die Baubehörde ihr Einverständnis gibt.
- Fragen Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung nach, ob für das Grundstück ein Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht, das sie in Anspruch nehmen will.
- Erkundigen Sie sich bei der Gemeindeverwaltung, ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge ausstehen.
Wie finde ich den richtigen Architekten?
Beim Architekten haben Sie als Bauherr die freie Wahl. Denn beim Grundstückskauf gilt ein Kopplungsverbot: Um den freien Wettbewerb zu schützen, darf der Kauf eines Grundstücks nicht an die Verpflichtung eines bestimmten Architekten gebunden sein.
Lassen Sie sich Zeit bei der Suche nach dem passenden Architekten. Folgende Tipps können Ihnen dabei helfen:
- Halten Sie Ausschau nach Häusern, die Ihnen gefallen und fragen Sie die Eigentümer nach dem Architekten.
- Fragen Sie den Architekten nach Referenzobjekten und schauen Sie sich diese vor Ort an.
- Wenn die Chemie stimmt: Geben Sie auch jüngeren Architekten eine Chance.
Steht Ihre Wahl fest, sollten Sie immer einen schriftlichen Vertrag schließen, auch wenn Sie den Architekten gut kennen oder beispielsweise nur Teilleistungen in Anspruch nehmen. Empfehlenswerte Vorlagen für Architektenverträge halten die Architektenkammern bereit. Im Vertrag sollten in jedem Fall der Kostenrahmen des Bauvorhabens enthalten sein und sonstige wichtige Vorgaben, die der Bauherr stellt.
Wie ist die Bezahlung des Architekten geregelt?
Die Bezahlung von Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Dort ist genau erfasst, welche Leistungen der Architekt in welcher Phase erbringt und welches Honorar er dafür erhält. In der Objektplanung, zu der auch Gebäude und Innenräume zählen, errechnet sich das Architektenhonorar nach folgenden Faktoren:
- den anrechenbaren Kosten,
- den Leistungsphasen, die der Architekt übernimmt,
- der Honorarzone, die sich aus den Planungsanforderungen ergibt, sowie
- der dazugehörigen Honorartafel, die bestimmte Mindest- und Höchstsätze festlegt (für Gebäude und Innenräume: § 35 HOAI).
Mit diesem Honorar sind allerdings nur bestimmte Grundleistungen abgedeckt; ein Mehraufwand kann zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Die Grundleistungen für Gebäude und Innenräume sind in neun Leistungsphasen unterteilt, die folgende Prozentsätze des Honorars ausmachen (§ 34 HOAI):
| Leistungsphase | Inhalt | Gebäude | Innenräume |
|---|---|---|---|
| LP1 | Grundlagenermittlung | 2 % | 2 % |
| LP2 | Vorplanung | 7 % | 7 % |
| LP3 | Entwurfsplanung | 15 % | 15 % |
| LP4 | Genehmigungsplanung | 3 % | 2 % |
| LP5 | Ausführungsplanung | 25 % | 30 % |
| LP6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % | 7 % |
| LP7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % | 3 % |
| LP8 | Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation | 32 % | 32 % |
| LP9 | Objektbetreuung | 2 % | 2 % |
Das Architektenhonorar hängt von den anrechenbaren Kosten ab: Je höher sie sind, desto mehr Geld erhält der Architekt. Damit sich das kostengünstige Bauen auch für den Architekten lohnt, sind verschiedene Regelungen empfehlenswert wie etwa
- ein höheres Honorar bei Unterschreiten einer bestimmten Baukostensumme,
- ein Erfolgshonorar bei erheblichen Kosteneinsparungen oder
- ein Pauschalhonorar auf Basis durchschnittlich üblicher Kosten.
Welche Faktoren sind in der Planungsphase wichtig?
Schon in der Anfangsphase der Planung werden Entscheidungen gefällt, die sich auf den gesamten Bauablauf auswirken und zum Teil nicht mehr rückgängig zu machen sind. Ein sehr prägnanter Kostenfaktor ist beispielsweise das Bauprogramm: Ist es für das geplante Baubudget zu groß, können die höheren Kosten kaum mehr ausgeglichen werden.
Beachten Sie daher folgende Tipps:
- Legen Sie das Baubudget frühzeitig fest. Achten Sie auf Kreditbedingungen, die über einen längeren Zeitraum festgeschrieben sind und Ihnen genügend finanzielle Spielräume lassen. Sehen Sie von der ermittelten Obergrenze 5 % als Reserve vor. Der Rest ist Ihr Baubudget.
- Ziehen Sie vom Baubudget die Kosten für das Grundstück ab; daraus ergibt sich der Kostenrahmen für das Bauprogramm. Sehen Sie 75 % für das Gebäude und 25 % für Baunebenkosten, Außenanlagen und als Reserve vor. Auf Grundlage dieses Kostenrahmens können Sie dann gemeinsam mit dem Architekten das Bauprogramm aufstellen.
- Legen Sie in einer Baubeschreibung gemeinsam mit dem Architekten die wichtigsten technischen Kostenfaktoren verbindlich fest.
- Achten Sie darauf, dass der Architekt die Kostenschätzungen in seinem Vorentwurf detailliert gliedert und keine pauschalen Kubik- oder Quadratmeterpreise angibt. So können Sie frühzeitig einschätzen, ob die Kostenrahmen für die einzelnen Gewerke realistisch sind.
- Vermeiden Sie Zeitverluste durch eine frühzeitige Abstimmung mit allen beteiligten Behörden. Vollständige Unterlagen beschleunigen das Baugenehmigungsverfahren.
- Behalten Sie die Kostenkontrolle, auch wenn sie Aufgabe des Architekten ist. Führen Sie eigene Aufzeichnungen über die geplanten Kosten und Ihre geleisteten Zahlungen.
| Kurz und knapp |
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Was sollte ich als Bauherr bei der Ausschreibung, Vergabe und Ausführung beachten?
In der Ausschreibung sollten die erwarteten Leistungen so exakt wie möglich beschrieben werden. Planen Sie genügend Zeit für die Suche nach kostengünstigen Angeboten ein und fragen Sie auch bei Unternehmen in der näheren Umgebung an.
Die Vergabe der Rohbauarbeiten sollte möglichst zum Winter erfolgen. So können sie im Frühjahr begonnen werden und sind bis zum nächsten Winter fertiggestellt. Eine pauschale Vergabe von Leistungen ist nur dann empfehlenswert, wenn die Leistungen exakt beschrieben sind und präzise Ausführungspläne existieren. Nachträgliche Änderungen nach der Vergabe sind teuer und sollten, wenn möglich, vermieden werden.
Für Bauverträge gelten automatisch die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Bestimmungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) sind umfassender, müssen aber ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, um zur Anwendung zu kommen. In der VOB/B betragen die Gewährleistungsansprüche für Bauleistungen nur vier Jahre, sie können aber auf die Fünfjahresfrist des BGB angepasst werden. Sämtliche Vereinbarungen sollten in jedem Fall schriftlich festgehalten werden.
Auch die Ausführungsphase sollte gut geplant werden, damit die Gewerke möglichst unabhängig voneinander arbeiten können und große Verzögerungen auf der Baustelle vermieden werden. Lassen Sie sich vom Bauleiter über den Baufortschritt auf dem Laufenden halten; sind Sie unzufrieden, halten Sie Rücksprache mit dem Bauleiter und vermeiden Sie direkte Anweisungen an die Handwerker – das ist Aufgabe des Bauleiters.
Wird ein Mangel festgestellt, sollte dieser möglichst schnell schriftlich angezeigt werden. Bei vereinbarter Geltung der VOB/B wird die Gewährleistungsfrist bereits durch die Anzeige des Mangels unterbrochen. Bestehen Sie auf die Beseitigung des Mangels; bei Problemen wenden Sie sich zunächst an die Handwerkskammer, bevor Sie einen Anwalt einschalten.
| Hinweis | Wir raten davon ab, eine Rechnungsminderung aufgrund des Mangels zu akzeptieren, da damit keine Gewährleistungsansprüche mehr für Folgeschäden bestehen. |
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Unser Wissens-Ratgeber für Bauherren
Sie planen den Bau eines Eigenheims – wissen aber vielleicht noch nicht so recht, worauf Sie dabei achten müssen? In unserem Wissens-Ratgeber für Bauherren vermitteln wir das notwendige Grundlagenwissen, um Sie bei Ihren Entscheidungen zu unterstützen.
Im ersten Teil des Ratgebers widmen wir uns den allgemeinen Grundlagen zur Planung: dem Planungs- und Bauablauf, der Grundstückswahl, dem Raumbedarf und der Grundrissplanung. Anschließend nehmen wir einzelne Bauteile und Räume in den Blick: Keller, Außenwände, Innenwände, Fenster, Geschossdecken, Fußböden, Treppen, das Dach, Bad/WC sowie die Küche. Zum Abschluss der Serie beleuchten wir diverse Strategien, mit denen Sie beim Bau Ihres Eigenheims Kosten und Flächen sparen können.
