Wie entscheide ich mich für das richtige Grundstück?

Vor dem Hausbau muss erst einmal das passende Grundstück gefunden werden. Und das ist gar nicht so einfach, denn ein gutes Baugrundstück hat seinen Preis! Entscheidend für den Verkaufspreis sind unter anderem die Lage des Grundstücks und die Standortqualitäten, aber auch, welche Art und welches Maß der baulichen Nutzung dort zulässig sind. Art und Maß der baulichen Nutzung regelt der Bebauungsplan; falls das Grundstück nicht Teil eines Bebauungsplans ist, gilt hierfür die umgebende Bebauung als Orientierungsmaßstab.

Jedes Grundstück hat seine Vor- und Nachteile, die aber nicht für jeden identisch sind. Was für den einen eine Einschränkung bedeutet, findet ein anderer vielleicht gerade reizvoll. Als Bauherr sollten Sie daher vor allem wissen, welche Eigenschaften eines Grundstücks die Bebauung teurer machen können. So können Sie besser beurteilen, welche Bedingungen das Grundstück für eine Bebauung bietet und ob diese zu Ihren Vorstellungen passen. Besondere Anforderungen an Ihr Bauprojekt kann das Grundstück hinsichtlich

• der technischen Bebaubarkeit, 
• der topografischen Bebaubarkeit und 
• der baurechtlichen Bebaubarkeit stellen.

Grundstückszuschnitt – Bei einem ungewöhnlich geschnittenen Grundstück kommen architektonische Standardlösungen häufig nicht infrage. Das wiederum schreckt so manchen Bauherrn ab, der dadurch Mehrkosten befürchtet. Für andere hingegen haben außergewöhnliche Grundstücke einen speziellen Charme – wie etwa die schmale Baulücke im historischen Ortskern, die nur eine ganz schmale Bebauung zulässt. Wichtig an dieser Stelle ist die Unterstützung eines Architekten, um das Grundstück optimal zu nutzen.

Bereits vorhandene Bebauung auf dem Grundstück – Zunächst ist es für Sie als Bauherr wichtig, überhaupt von der vorhandenen Bebauung zu wissen. Bei schon einmal bebauten Gebieten sollten Sie immer beim zuständigen Bauordnungsamt oder Stadtplanungsamt nachfragen, ob alte Pläne zu dem Grundstück existieren, oder anderweitig versuchen, mehr über die Vorgeschichte des Grundstücks in Erfahrung zu bringen. Bestehen Zweifel, sollten Sie den Baugrund untersuchen lassen. Wissen Sie von vorhandener Bebauung auf dem Grundstück, klären Sie unbedingt vor dem Abschluss des Kaufvertrags, welcher Zeit- und Kostenaufwand für die Beseitigung der Bebauung zu erwarten ist. Beachten Sie dabei auch, dass beispielsweise asbesthaltiger Bauabfall gesondert entsorgt werden muss. Sehr aufwendig ist zudem die Beseitigung alter Keller oder Bunker. Hier ist es eine Überlegung wert, den Bestand in das neue Bauvorhaben zu integrieren.

Altlasten – Damit sind Verschmutzungen des Bodens oder des Grundwassers gemeint, die von früheren Nutzungen (wie Gewerbe, Militär oder Entsorgung) stammen und schädlich für Gesundheit oder Umwelt sind. Besondere Vorsicht ist bei Grundstücken mit entsprechender Vorgeschichte gefragt, beispielsweise bei solchen innerhalb eines ehemaligen Deponiegeländes. Vermuten Sie Altlasten, sollten Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung Einsicht in das Altlastenkataster beantragen.

Bäume, Zäune und Ähnliches – Nicht zuletzt kann auch ein zeitlicher Mehraufwand entstehen, wenn der Baugrund vor der Bebauung erst einmal hergerichtet werden muss, zum Beispiel durch Roden, Auffüllen, Entfernen von Zäunen oder ähnlichem.

Hanglage - Grundstücke in Hanglage sind zwar schwieriger zu bebauen als ebenes Land, wiegen dies aber meist durch ihre Vorteile wieder auf. Insbesondere bei einer unverbaubaren Aussicht sind diese Grundstücke sehr begehrt. Zudem eröffnen sich durch die Hanglage besondere architektonische Möglichkeiten: So können Sie von Zugängen auf verschiedenen Geschossen und zusätzlichen Nutzflächen im Untergeschoss profitieren.

Zugänglichkeit – Ist das Grundstück schlecht zugänglich, wirkt sich das vor allem auf die Anfahrt der Baumaschinen und die Anlieferung des Baumaterials aus. Sind diese erschwert, ist zum Teil mit erheblichen Mehrkosten zu rechnen. Um Nachforderungen von Firmen aus dem Weg zu gehen, sollten Sie die erschwerte Zugänglichkeit unbedingt bereits in der Ausschreibung erwähnen.

Tragfähigkeit – Mehrkosten aufgrund topografischer Bedingungen können auch dann entstehen, wenn der Boden keine ausreichende Tragfähigkeit besitzt. Dann müssen zusätzliche Maßnahmen für die Gründung des Hauses getroffen werden. Vorsicht ist geboten, wenn Sie auf dem Grundstück keinen gewachsenen Boden mehr vorfinden – ein Zeichen dafür, dass aufgeschüttet wurde. Haben Sie Zweifel, lassen Sie sich durch einen Architekten oder Statiker beraten. 

Hoher Grundwasserstand – Ebenso müssen Sie bei einem hohen Grundwasserstand mit erhöhten Baukosten rechnen, falls Sie einen Keller planen. Denn dieser muss durch eine sogenannte Wanne gegen das Grundwasser abgedichtet werden. Kostensparend ist es – nicht nur, aber besonders in diesem Fall –, auf einen Keller zu verzichten.

Höhe der Kanalisation – Liegt die Höhe der Kanalisation über dem tiefsten Punkt im Haus, der entwässert werden muss, ist der Einbau einer Hebeanlage erforderlich. Dies kann allerdings dann vermieden werden, wenn unterhalb der Kanalisation (also meist im Untergeschoss) keine zu entwässernden Einrichtungen wie Sanitäranlagen geplant werden. Achten Sie auch auf die Rückstauebene: Anschlüsse an die Entwässerung, die unterhalb dieser Ebene liegen, müssen durch Rückstauverschlüsse gesichert werden, was wieder Mehrkosten bedeutet.

Zulässigkeit der Bebauung – Ausschlaggebend für die Wahl des Grundstücks ist, ob das Baurecht dort überhaupt zulässt, ein Projekt zu realisieren. Das Grundstück kann zwar perfekt dafür geeignet sein – wenn dort keine Bebauung gestattet wird, hilft das leider nichts. Deshalb sollten Sie in jedem Fall bei der zuständigen Baubehörde (Bauordnungsamt oder Baurechtsamt) erfragen, wie die Bebaubarkeit des Grundstücks geregelt ist.

Bebauungsplan oder Bauvoranfrage – Die Bebaubarkeit kann zum einen durch einen Bebauungsplan geregelt sein, der bei der zuständigen Baubehörde einsehbar ist. Dieser legt fest, welche Bebauung gestattet wird. Die wichtigsten Festsetzungen sind in der nachfolgenden Tabelle erläutert:

Wenn das Grundstück Ihrer Wahl nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, sollten Sie eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen. Dadurch erfahren Sie frühzeitig, ob das Bauland genehmigt wird und vermeiden böse Überraschungen im Baugenehmigungsverfahren.

Grunddienstbarkeiten oder Baulasten – Ebenso sollten Sie vor dem Grundstückskauf herausfinden, ob für das Grundstück Grunddienstbarkeiten oder Baulasten bestehen. Grunddienstbarkeiten sind privatrechtliche Verpflichtungen, die im Grundbuch eingetragen sind. Sie können beendet werden, indem der Eigentümer des begünstigten Grundstücks zustimmt. Bei Baulasten handelt es sich hingegen um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind. Sie können nur mit Einverständnis der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden – Voraussetzung ist, dass kein öffentliches Interesse mehr daran besteht.

Damit Sie auf der sicheren Seite sind, empfehlen wir, die Rahmenbedingungen zur Bebaubarkeit des Grundstücks im Kaufvertrag festzuhalten und den Grundstückskauf bestenfalls von einem Notar Ihrer Wahl durchführen zu lassen.

Sie planen den Bau eines Eigenheims – wissen aber vielleicht noch nicht so recht, worauf Sie dabei achten müssen? In unserem Wissens-Ratgeber für Bauherren vermitteln wir das notwendige Grundlagenwissen, um Sie bei Ihren Entscheidungen zu unterstützen.

Im ersten Teil des Ratgebers widmen wir uns den allgemeinen Grundlagen zur Planung: dem Planungs- und Bauablauf, der Grundstückswahl, dem Raumbedarf und der Grundrissplanung. Anschließend nehmen wir einzelne Bauteile und Räume in den Blick: Keller, Außenwände, Innenwände, Fenster, Geschossdecken, Fußböden, Treppen, das Dach, Bad/WC sowie die Küche. Zum Abschluss der Serie beleuchten wir diverse Strategien, mit denen Sie beim Bau Ihres Eigenheims Kosten und Flächen sparen können.