Bauvertrag: Die Varianten und Details, die Sie wissen sollten
Der Bauvertrag: die Verträge im Überlick
Der Verbraucherbauvertrag
Übernimmt eine Bauunternehmung die Bebauung eines privaten Grundstücks, wird diese Leistung üblicherweise durch einen Verbraucherbauvertrag geregelt. Die Vertragsform des Verbraucherbauvertrags im BGB §650i ff. sowie im EGBGB unter Artikel 249 wurde zum 1. Januar 2018 verifiziert und die darin explizit definierten Rechte der Verbraucher dadurch weiter gestärkt. Der Verbraucherbauvertrag schreibt einige Informationspflichten wie beispielsweise die vorvertragliche Herausgabe einer Baubeschreibung fest. Damit greift diese Vertragsform allerdings nur, ist der Verbraucher auch tatsächlich für die gesamte Baubeschreibung verantwortlich. Werden jedoch Teile des Bauprojekts vom Bauherren in Eigenleistung erbracht, handelt es sich um einen Bauvertrag.
Beim Verbraucherbauvertrag obliegt dem Verbraucher ein Widerrufsrecht, von dem er innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen Gebrauch machen kann. Über dieses Widerrufsrecht muss seitens des Bauunternehmers eine ordnungsgemäße Belehrung erfolgen. Darüber hinaus wird die Höhe der Abschlagszahlungen auf maximal 90 % der Vertragssumme begrenzt. Im Vertragswerk geregelt werden muss der Zeitpunkt der Fertigstellung oder aber die voraussichtliche Dauer der Bauausführung. Der Vertrag muss in Textform geschlossen werden.
Der Bauvertrag
Die Regelungen des Bauvertrags finden sich im BGB §650a-h. Ein solcher Vertrag wird mit einem Unternehmer geschlossen, der auch nur Teilleistungen an Ihrem Bau übernimmt. Es handelt sich hierbei um einen Werkvertrag, der für beide Vertragsparteien Rechte und Pflichten zugrunde legt. Für den Bauunternehmer entsteht die Pflicht, die definierten Leistungen vertragsgemäß und mangelfrei zu erbringen, der Bauherr verpflichtet sich zur Abnahme der erbrachten Leistung und zur Begleichung des vereinbarten Honorars. Beim Bauvertrag ist eine vorvertragliche Herausgabe der Baubeschreibung nicht verpflichtend. Der Leistungsumfang definiert sich demnach aus einer Vereinbarung zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmer.
Als Berechnungsgrundlage für diese Vereinbarung wird das Angebot der Bauunternehmung oder die Ausschreibung eines beauftragten Architekten herangezogen. Einem solchen Angebot dient ein geschätzter Mengenansatz als Grundlage. Diese Berechnungsform kann für die Budgetplanung des Bauherren von Bedeutung sein, da Vereinbarungen „dem Grund nach“ in der tatsächlichen Leistungsmenge etwas von der ursprünglichen Planung abweichen können. Diese Mengeneinschätzung auch beim Angebotsvergleich in Betracht gezogen werden, da durch diese der Endpreis variiert. Schätzt ein Bauunternehmer die Menge unseriös niedrig ein, um das Angebot attraktiver wirken zu lassen, sollten Sie sich dadurch nicht beirren lassen. Sinnvoll ist es in solchen Fällen, die Mengenansätze herunterzubrechen, um besser vergleichen zu können.
Bauvertrag nach VOB/B
In der VOB/B, der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, geregelte Bauvertrag greift, ist der Besteller eine juristische Person. Diese Vertragsform, die schon seit Jahrzehnten besteht, setzt jedoch voraus, dass beide Vertragsparteien, Besteller und Bauunternehmer, die allgemeinen Vertragsbedingungen ausdrücklich und wirksam aushandeln.
Dem zugrunde liegt das Werkvertragsrecht nach BGB. Durch den Werkvertrag resultieren Rechte und Pflichten für beide Vertragsparteien, ausgenommen ist die Vorlage einer vorvertraglichen Baubeschreibung. Diese ist auch in diesem Fall keine Pflicht.
Geht es um den Bau eines Gebäudes, kommt ein Verbraucherbauvertrag von Gesetzes wegen automatisch zustande. Rechtlich gesehen handelt es sich nicht mehr um den Bau eines Gebäudes, werden seitens des Bauunternehmers einzelne Leistungsbestandteile nicht erbracht. Dadurch handelt es sich nunmehr lediglich um eine teilweise Errichtung und aus dem Verbraucherbauvertrag wird ein Bauvertrag, welcher deutlich weniger verbraucherfreundlich ist.
Es ist jedoch möglich, sich mit dem Bauunternehmer auf die Regelungen des Verbraucherbauvertrages zu einigen. Dies muss jedoch im Vertrag eindeutig und vorrangig erkennbar sein.
Der Bauträgervertrag
Im Bauträgervertragsrecht gelten hinsichtlich der Erbauung grundsätzlich die Regelungen des Bauvertragsrechtes, die §§ 650 u-v, BGB sehen jedoch ein paar Einschränkungen vor. Dem Bauträgervertrag entsprechend schuldet der Bauunternehmer eine Baubeschreibung, die zusammen mit Grundstücks- und Hauskaufvertrag, durch den Notar beurkundet wird. Außerdem ist der Unternehmer verpflichtet, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu verschaffen.
Rechte und Ansprüche
Die folgenden Rechte und Ansprüche entstehen aufgrund ihrer Vertragsform:
| Rechte und Ansprüche nach Vertragsform | Verbraucher- bauvertrag | Bauvertrag BGB | Bauvertrag VOB/B | Notarvertrag |
|---|---|---|---|---|
| Anspruch auf vorvertragliche Baubeschreibung | JA | NEIN | NEIN | JA |
| Verbindlicher Termin zur Fertigstellung | JA | NEIN | NEIN | JA |
| Anspruch auf Herausgabe von Unterlagen | JA | NEIN | NEIN | JA |
| Hausrecht auf der Baustelle | JA | JA | JA | NEIN |
| Betretungserlaubnis mit Terminvereinbarung | NEIN | NEIN | NEIN | JA |
| Widerrufsrecht binnen 14 Tagen (§ 650, BGB) | JA | NEIN | NEIN | NEIN |
| Recht auf Belehrung über Widerrufsrecht | JA | NEIN | NEIN | NEIN |
| Anspruch auf Vertragsentwurf 14 Tage vor Beurkundungstermin |
NEIN | NEIN | NEIN | JA |
| Anspruch auf Sicherheitsleistung (5% der Vertragssumme) |
JA | NEIN | NEIN | JA |
| Recht auf 90% der Abschlagszahlung per Rechnung (10% Sicherheitseinbehalt) |
JA | NEIN | NEIN | NEIN |
| Zahlung von Kaufpreisraten nach Makler- und Bauträgerverordnung |
NEIN | NEIN | NEIN | JA |
| Verschaffung des Eigentums am Grundstück | NEIN | NEIN | NEIN | JA |
Bauen mit einem Architekturbüro
Mit der Beauftragung eines Architekturbüros wird die Erstellung eines Gebäudes im Architektenvertrag geregelt. In diesem Fall legen Besteller und Architekturbüro gemeinsam fest, in welcher Tiefe die Planung durchgeführt werden soll. Für die Ausführung der einzelnen Bauschritte können verschiedene Unternehmen beauftragt werden, nachdem in Absprache mit dem Besteller Angebote verglichen wurden. Bei dem Architekturbüro fallen einzelne Aufträge als Einzelwerkevergabe an.
Diese werden zwischen dem Architektenbüro und verschiedenen Unternehmen in Form eines Bauvertrags abgehandelt. In dieser Konstellation gibt es meist eine Baubeschreibung, mit der Sie als Bauherr in den Prozess mit einbezogen werden. Dem Besteller kommt hier eine Mitwirkungspflicht im Sinne eines Briefings des Architekturbüros zu. Durch ein entsprechendes Briefing ist das Architekturbüro in der Lage, die Vorstellungen des Bestellers umzusetzen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Besteller für Fehlleistungen haftet, kommt er seiner Mitwirkungspflicht gegenüber dem Architektenbüro nicht nach. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten beide Seiten auf eine umfassende Leistungsbeschreibung achten.
Werden Teile des Bauprojekts an viele verschiedene Unternehmer vergeben und erfolgt die Planung, Ausschreibung, Vergabemitwirkung und gegebenenfalls auch die Bauleitung durch ein Architekturbüro ist die Vertragsform des Bauvertrages nach BGB (oder nach VOB/B) beinahe unumgänglich.
Folgende Punkte sollten vor Vertragsabschluss zwingend bedacht und gegebenenfalls geklärt sein:
- Sind die Vertragsparteien eindeutig definiert?
- Sind bei juristischen Personen gesetzliche Vertreter bestellt und im Vertrag genannt?
- Ist die VOB/B rechtswirksam vereinbart?
- Sollen die Regelungen der VOB/B gelten?
- Ist im Vertrag eine Rangfolge hinsichtlich sich möglicherweise widersprechender Vertragsgrundlagen vorgesehen?
- Liegen dem Vertrag Allgemeine Geschäftsbedingungen zugrunde?
- Sind im Vertrag sämtliche Anlagen (Besprechungsprotokolle, Zeichnungen, Pläne, Beschreibungen, etc.) als Vertragsgrundlagen aufgeführt?
- Sind für beide Parteien Sicherheiten vertraglich bindend vereinbart?
- Muss ein Baugrundgutachten eingeholt werden?
- Ist mit Grundwasserproblemen zu rechnen?
- Welcher Anbieter stellt Wasser und Energie bereit?
- Ist die Zufahrt zum Baugrundstück und die Baustelleneinrichtungsfläche geregelt?
- Wer stellt die Ausführungspläne zur Verfügung?
- Sind Termine zur Vorlage der Ausführungspläne exakt definiert?
- Sind Fristen geregelt, binnen denen Freigabeentscheidungen beispielsweise für Bemusterungen vom Bauherrn mitzuteilen sind?
- Liegt eine Baugenehmigung vor?
- Liegen sonstige öffentlich rechtliche Genehmigungen (Denkmalschutz, Wasserrecht, etc.) vor
- Liegen rechtlich bindende Zusagen der Nachbarn vor?
- Ist das ausführende Unternehmen gegebenenfalls in der Handwerksrolle eingetragen?
- Liegt eine Freistellungserklärung des Finanzamtes gem. §§ 48 ff. EStG vor?
- Sind Bauwesen- und Haftpflichtversicherungen abgeschlossen?
- Ist das geschuldete Bausoll explizit definiert?
- Ist eine Negativliste sinnvoll, die nicht erbrachte Leistungen seitens des Unternehmers auflistet?
- Ist eine schlüsselfertige Erstellung des Bauvorhabens geschuldet?
- Wer trägt die Erschließungskosten?
- Ist die Vergütung des Unternehmers pauschaliert oder soll im Anschluss leistungsbezogen abgerechnet werden?
- Sollen Preisgleitklauseln vereinbart werden?
- Ist die Umsatzsteuer in den Preisen korrekt ausgewiesen?
- Welcher Personenkreis (Architekt, Projektsteuerer, etc.) ist für den Auftraggeber vertretungsbefugt?
- Wer vertritt den Auftragnehmer rechtswirksam?
- Sind Baubeginn und Bauende terminlich definiert?
- Sind Zwischentermine notwendig?
- Existiert ein verbindlicher Terminplan?
- Ist ein verbindlicher Zahlungsplan vereinbart?
- Soll auf eine bestimmte Art abgerechnet werden?
- Wann sind die Rechnungen fällig?
- Existiert eine Einheitspreisliste (Stundensätze, Materialkosten, etc.) für zusätzliche Arbeiten?
- Ist eine wirksame und klare Skonto-Regelung vorgesehen?
- Wer sorgt für die Ausführung des Richtfestes?
- Ist die Führung eines Bautagebuches vereinbart?
- Darf der Auftragnehmer die Arbeiten seinerseits an Subunternehmer vergeben?
- Soll die Gewährleistung abweichend von VOB/B oder BGB geregelt werden?
- Sind Wartungsverträge für wartungsrelevante Gewerke abzuschließen?
- Sollen Teilabnahmen durchgeführt werden?
- Ist eine Regelung des Abnahmeprozederes gewünscht?
- Sollen Meinungsverschiedenheiten unter Ausschluss des Rechtsweges von einer Schiedsstelle beigelegt werden?
- Kann man sich im Vertrag bereits auf einen Schiedsrichter einigen?
- Sind Angebote rechtzeitig bzw. innerhalb einer verbindlichen Bindefrist angenommen worden?
