Der Bauvertrag: Was sollte drinstehen und wie liest man ihn richtig?

Ein Bauvertrag muss die Baubeschreibung enthalten. Auf dieser detaillierten Auflistung aller Leistungen beruht auch die Kostenberechnung für alles, was nötig ist, um das Objekt bis zur Schlüsselübergabe fertigzustellen. Es sind also alle Arbeitsleistungen, Baustoffe, Bauteile (z.B. Fenster) und Materialien aufgeführt hinsichtlich 

• Rohbauarbeiten
• Innenausbau
• Technik und Ausstattung
• Außenanlagen
• Sonstige Einrichtungen (z.B. Garage, Carport) und Arbeiten

Wenn es sich um ein Fertighaus handelt, sollte der Bauvertrag auflisten, mit welchen Ausstattungsvarianten das Haus angeboten wird, insbesondere, wenn diese mit Mehrkosten von der (eventuell besichtigten) Standardausführung abweicht. 

In jedem Fall ist vor Leistung der Unterschrift die Prüfung durch einen Fachmann anzuraten. Die Gründe dafür sind:

• Vermeidung von Missverständnissen zwischen Bauherr und Auftragnehmer
• Übersehen von ungewünschten, jedoch im Bauvertrag vorgesehene (kostenpflichtige) Leistungen
• In Form und Inhalt unstatthafte Klauseln

In bis zu 90% der Bauverträge sind Kosten anhand von Einheitspreisen angegeben. Der Rest sind Pauschalpreisvereinbarungen in Form von Detailpauschalpreis- und Globalpauschalpreisverträgen. In Ausnahmefällen, z.B. bei kleineren Nacharbeiten, kann auch der Stundenaufwand (Regieabrechnung) vorgesehen sein.

Die Berechnung einer Bauleistung in einem Bauvertrag wird nach dem Einheitspreis dann vorgenommen, wenn sich Menge, Maß, Stückzahl oder Gewicht genau bestimmen lassen und das ist meistens der Fall. Der Einheitspreis gibt die Kosten an, wieviel eine Einheit der angegebenen Menge kostet. Ein Fliesenleger gibt also an, wieviel ein Quadratmeter fertig verlegter Fliesenfußboden in der Küche kostet. Die Preisangabe muss dabei alle Kosten des Leistungsanbieters enthalten. Zu beachten ist jedoch, dass beim Einheitspreisvertrag die Kosten zur Zeit der Unterschrift durch den Bauherrn eine realistische Schätzung anhand der vorliegenden Bauleistungsbeschreibung sind. Bindend für die Rechnungsstellung ist die tatsächlich erbrachte Leistung, da es nicht selten vorkommt, dass die tatsächliche Leistung von der ursprünglich kalkulierten abweicht.

Beispiel: Ein Fliesenleger bietet für 16 qm Fliesenfußboden in der Küche einen Einheitspreis von 82,- Euro/qm an. Daher gibt er im Bauvertrag den Gesamtpreis von 1.312,- Euro an. Enthalten sind Fliesen, Arbeitsmaterial sowie alle erforderliche Tätigkeiten. Nach Fertigstellung ergibt das tatsächliche Aufmaß jedoch 17,4 qm. Der Fliesenleger ist daher berechtigt den Betrag von 1.426,80 Euro abzurechnen. 

Es ist daher zu empfehlen, dass Sie nach Fertigstellung der Leistung, diese gemeinsam mit dem Handwerker oder mit dem Architekten noch einmal überprüfen.

Als privater Bauherr dürften Sie kaum mit der pauschalen Berechnungsvariante befasst werden. Mit dieser ist eher bei größeren Bauvorhaben zu rechnen und/oder bei denen, welche die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung im Bauwesen) anwenden. Der Pauschalpreisvertrag bietet den Vorteil, dass die oft Tausende Einzelleistungen nicht Position für Position belegt, kontrolliert und abgerechnet werden müssen, wie das beim Einheitspreisvertrag Pflicht ist.

Eine Regieabrechnung ist die Berechnung einer Arbeitsleistung nach Stundenlohn. Bei einem Bauprojekt wird sie nur in Ausnahmefällen angewendet, wenn beispielsweise kleinere Reparaturarbeiten ohne nennenswerten Materialaufwand auszuführen sind.

Arbeiten Sie mit einem Generalunternehmer zusammen – in der Regel ist das eine Bauunternehmung, die für die komplette Erstellung Ihres Hauses verantwortlich ist –, ist im Bauvertrag auch die Fälligkeit der Teilzahlungen festgelegt. Hier sollten Sie darauf achten, dass die Termine mit fertiggestellten Bauabschnitten übereinstimmen und auch nur diese bezahlen. In bis zu 13 Einzelpositionen kann die Gesamtbausumme zerlegt sein, üblicherweise werden diese jedoch auf 7 Tranchen zusammengefasst.

Besonderes Augenmerk sollten Sie auf den letzten Teilbetrag legen. Dieser sollte erst nach der Schlüsselübergabe fällig sein und darf bis zu 10 % der Gesamtsumme betragen. Der Hintergrund: Bis 2018 waren es nur 1 - 5%. Mit der neuen Regelung haben Sie einen wirksameren Hebel, um Druck auszuüben, damit berechtigte Nachbesserungsforderungen zeitnah erledigt werden. 

Eine weitere Vorsichtsmaßnahme: Die Teilzahlungen sollten niemals Voraus-Beträge beinhalten. Denn wenn das Bauunternehmen in Insolvenz geht, bekommen Sie das vorab bezahlte Geld in aller Regel nicht mehr zurück.

Eigentlich ist die Antwort einfach: So verbindlich wie das Datum im Kalender. Sie können sogar versuchen, noch eins draufzusetzen: die Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Nichteinhaltung. Der Haken an der ganzen Sache ist, dass sich kaum ein Generalunternehmer weder auf die eine noch auf die andere Kondition einlassen wird.

Warum? Es gibt zu viele Gründe, weshalb sich ein fixer Fertigstellungstermin verzögern kann. Deshalb wird in den allermeisten Fällen ein Zeitfenster vereinbart, z.B.: unmittelbar nach Erteilung der Baugenehmigung 11 Monate sowie mit der Einschränkung der höheren Gewalt (ungewöhnliche meteorologische Ereignisse wie Überschwemmungen oder eine Virus-Pandemie, wodurch Arbeitskräfte in Quarantäne geschickt werden müssen) oder Gründe, die nicht im Einflussbereich des Auftragnehmers liegen (z.B. Lieferengpässe bei bestimmten Baumaterialen). 

Wenn Sie sich mit dem Auftragnehmer auf ein festes Zeitfenster einigen, können Sie dann doch mit einem festen Fertigstellungstermin rechnen, nämlich beispielsweise auf den Tag genau 11 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung. Dann sollte sich der Bauunternehmer auch auf eine Vertragsstrafe bei Überschreitung des Zeitfensters einlassen können.

Für jeden Vertrag sind die Angaben zu den Vertragspartnern eine Selbstverständlichkeit. Deshalb wird hier auch nur der Vollständigkeit darauf eingegangen: Im Bauvertrag sind die Vertragsparteien mit allen Kontaktdaten zu nennen: Wer ist Auftraggeber bzw. Bauherr und wer ist/sind die Auftragnehmer? Ist der Auftragnehmer eine Bauunternehmung, sollte zusätzlich der Name des Handlungsbevollmächtigten/Geschäftsführers genannt werden. So sind die Verantwortlichkeiten klar gekennzeichnet.

Seit den neuen Regelungen für Bauverträge Anfang 2018 haben Sie als Bauherr das Recht, nach Fertigstellung Ihres Objektes bei nachgewiesenen Baumängeln bis zu zehn Prozent der Bausumme und zusätzlich 5 Prozent des Gesamtwerklohns zurückzuhalten, bis die Mängel beseitigt sind. Diese Regelung sollten Sie in den Bauvertrag aufnehmen, wenn sie nicht oder anders vermerkt ist. Verweist der Bauträger statt dessen auf seine AGB, sehen Sie sich diese an: Wenn dort andere/veraltete Regelungen stehen, sind diese unzulässig (§ 309 BGB, Nr. 15).

Als Bauherr sind Sie leider nicht in der Lage, die Zukunft vorherzusehen. Auch nicht, ob der von Ihnen ausgewählte Baupartner Ihr Bauvorhaben bis zu Ende ausführen kann. Oder ob nicht doch Ereignisse eintreten, die dieses Ziel infrage stellen. Damit Sie diesbezüglich „ruhig schlafen“ können, verlangen Sie von Ihrem Vertragspartner eine Vertragserfüllungsbürgschaft. Sobald klar ist, dass der Bauunternehmer nicht in der Lage ist, das Bauvorhaben ordnungsgemäß fertigzustellen, kann diese in Anspruch genommen werden.

Genau so wenig können Sie wissen, ob es Ihren Baupartner auch noch zum Beispiel nach zwei Jahren gibt, wenn eindeutige Baumängel auftreten. Um sicherzustellen, dass die Mängel beseitigt werden, können Sie auch eine Mängelbürgschaft verlangen. Hierbei ist zu beachten, dass 

• es unterschiedliche Verjährungsfristen gibt, um Mängel anzuzeigen und die Bürgschaft in Anspruch zu nehmen
• die Verjährungsfristen im Bauvertrag genannt sind

Weitere Möglichkeiten der Absicherung sind auch Bauleistungsversicherungen und Bauhaftpflichtversicherungen.

Die Bauleistungsversicherung dient dazu, schon erbrachte Bauleistungen gegen nachträgliche Beschädigung oder Zerstörung abzusichern und sollte in erster Linie vom Auftragnehmer gestellt werden. 

Auch die Bauhaftpflichtversicherung ist Sache des Bauunternehmers, der damit vor allem Schäden abdeckt, die an Drittgewerken (also an Arbeiten, die von Fremdfirmen in seinem Auftrag) entstanden sind.

Wenn Sie sowohl auf Bürgschaften als auch auf Versicherungsnachweise bestehen und diese in den Bauvertrag aufnehmen lassen, wird das die Bausumme erhöhen. Auch wenn nichts passiert wird sie sich auszahlen. Denn in jedem Fall werden Sie nicht um den Schlaf gebracht.