Erfolgreiches Nachtragsmanagement bei Bauvorhaben kann Kosten sparen
Nachtragsmanagement - Was versteht man unter dem Begriff Nachtrag?
Werden bereits geschlossene Verträge im Nachhinein geändert, nennt man einen solchen Vorgang auch „Nachtrag“. Es gibt bestimmte Situationen, in denen ein Nachtrag erforderlich wird. Beispielsweise kann es während der Bauzeit neu gewonnene Erkenntnisse geben, die eine Planungsänderung zwingend erfordern oder die Planung ist zum Zeitpunkt der Ausschreibung noch nicht vollständig abgeschlossen.
Nachträge werden sehr oft bei Umbau-Projekten bestehender Gebäude erforderlich und bergen grundsätzlich ein großes Konflikt- und Streitpotenzial, deren Auseinandersetzungen darüber nicht selten in einer Gerichtsverhandlung enden. Holen Sie sich Rat vom Fachmann, wie Sie mit einer solchen Situation im Ernstfall umgehen.
Nachtragsmanagement - Wie lassen sich Nachtragsformen unterscheiden?
Nachträge lassen sich in drei Punkten wesentlich voneinander unterscheiden:
- Leistungsänderungen werden erforderlich, wenn eine ausgeschriebene Position in anderer Form ausgeführt werden soll als in der Ausschreibung definiert. Eine darüber gefasste Nachtragsvereinbarung stellt eine Vertragsänderung dar. Beispiel wäre das Einsetzen von angefertigten Fenstern anstelle der vereinbarten Standardfenster.
- Eine Mengenmehrung betrifft lediglich den Umfang der Leistungen, nicht deren Wesen und wird nach den offerierten Einheitspreisen verrechnet. Entsprechend des Beispiels würden mehr Fenster des gleichen Typs eingesetzt werden. Der Einheitspreis kann sich selbstredend mit einer erhöhten oder auch reduzierten Menge verändern. Haben Sie einen Globalpauschalvertrag mit einem Bauträger, einem Generalunter- oder Generalübernehmer abgeschlossen, geht das Risiko für eventuell sinkende oder steigende Einheitspreise auf diesen über.
- Eine zusätzliche Leistung wird dann erbracht, kommt eine nicht im Vertrag vereinbarte Leistung dazu und bringt demnach eine Vertragsergänzung mit sich. Dies könnten, um im Beispiel zu bleiben, Fenster anderer Beschaffenheit für einen Raum sein, für den überhaupt kein Fenster eingeplant war.
Nachtragsmanagement - Wie verpflichtend ist ein Nachtrag für den Auftragnehmer?
Der ausführende Auftragnehmer ist verpflichtet, Nachträge umzusetzen, die für die Erbringung der vertraglich vereinbarten Gesamtleistung wesentlich sind. Voraussetzung dafür ist, dass die nachträglich gewünschten Leistungen für die Gesamtleistung unabdingbar sind und generell vom Auftragnehmer übernommen werden können. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, kann ein Auftragnehmer die Ausführung möglicher Nachträge, mit der Erbringung des entsprechenden Beweises, ablehnen. Dies kommt allerdings in der Praxis sehr selten vor. Ein Nachtragsangebot kann erst ausgestellt werden, liegen dem Bauunternehmer die dafür erforderliche geänderte Planung vor.
Ihre Verhandlungsposition als Auftraggeber ist nicht die beste, da Sie ohnehin bereits an den Bauunternehmer gebunden sind und Sie zur Vermeidung von Verzögerung des Bauablaufs im Zuge der Baustellenorganisation beitragen. Sie hatten die Firma nicht zuletzt aufgrund Ihres Angebotspreises ausgesucht und laufen Gefahr, bei einem Nachtragsangebot nicht ähnlich gute Konditionen zu bekommen. Einen gewissen Schutzfunktion kann in dieser Situation das Bauvertragsrecht liefern: Demnach ist der Bauunternehmer verpflichtet, den erhöhten oder geringeren Aufwand „nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln“. Dabei soll er auf die Urkalkulation, die er hinterlegt hatte, zurückgreifen.
Nachtragsmanagement - Welche Schritte können Nachträge vermeiden?
Versuchen Sie, auch um Nachträge generell zu vermeiden, Ihre Leistungsbeschreibung in Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten lückenlos und so detailliert wie irgend möglich, auszuformulieren. Sollte dennoch ein Nachtrag erforderlich werden, begrenzen Sie diesen so eng wie möglich. Bereits bei der Erstellung der Ausschreibungsunterlagen mögliche Zusatzwünsche und Änderungsoptionen bis ins Kleinste zu überdenken und diese, wenn möglich, bereits im Vorfeld „auspreisen“ zu lassen. Diese können als „Alternativ- oder Bedarfspositionen“, außerhalb der zu bewertenden Preise des Angebots, vorgenommen werden.
Somit liegt, sollten Sie sich trotz aller vorigen Überlegungen für einen Nachtrag entscheiden, bereits ein für den Handwerker bindender Preis vor und es drohen keine Unstimmigkeiten. Obwohl generell keine Angleichung der Preise des Nachtragsangebots an die des ursprünglichen Angebots erwartet werden kann, vergleicht der Berater oder Architekt die Preise der verschiedenen Angebote. Er wird Ihnen, entsprechend des Resultats, das Nachtragsangebot abzulehnen oder anzunehmen. Werden sich Angebotsnehmer und -geber innerhalb von dreißig Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens nicht einig, können Sie diese Änderung als letztes Mittel schriftlich anordnen. Die Leistung erneut auszuschreiben, sollten Sie nicht in Erwägung ziehen, da sich Ihr ganzes Bauvorhaben durch den zeitlichen Mehraufwand einer neuerlichen Ausschreibung erheblich verzögern kann.
Wurden seitens des Auftragsnehmers zusätzliche und im Vorfeld nicht abgestimmte Leistungen erbracht oder hat dieser nach eigenem Ermessen eine Ausführung geändert, können Nachtragsforderungen durchaus auch zurückgewiesen werden.
