Prüfungsschwerpunkte bei Bauvertrag und Baubeschreibung

Hier gilt: Der Inhalt bestimmt die Vertragsform. Nur, weil „Verbraucherbauvertrag“ darübersteht, ist dieser Vertrag nicht zwingend ein solcher. Häufig sind in Verträgen Paragraphen enthalten, die nichts mit einem Verbraucherbauvertrag zu tun haben. Was hier zulässig ist und was nicht, wird auch in der Rechtsprechung noch diskutiert. Prüfen Sie den Vertrag deshalb genau und unterschreiben Sie erst, wenn alle Ihre Fragen geklärt wurden. Hilfreich für die Handhabung der Unterlagen ist es außerdem, wenn der Vertrag und die Baubeschreibung klar voneinander differenziert werden. Nehmen Sie sich Zeit und nehmen Sie den Vertrag gegebenenfalls mit nach Hause, um genügend Bedenkzeit zu haben. Sind Sie sich dennoch über einzelne Punkte nicht im Klaren, kann eine neutrale Dritte Partei zu Rate gezogen werden. Hierbei können Verbraucherschutzorganisationen im Baubereich oder entsprechende Fachanwälte behilflich sein. 

Wie bereits erwähnt, ist es von Vorteil für die Handhabung der Dokumente, wenn der Vertrag ganz klar von der Baubeschreibung getrennt werden kann. Hausbauunternehmen vermischen diese beiden Dokumente oft, was zu Missverständnissen führen kann. Dabei kann es vorkommen, dass Leistungsbeschreibungen im Vertragstext untergebracht sind oder vertragliche Regelungen in der Baubeschreibung vorkommen. Diese Verstrickung macht die Prüfung für Sie als Bauherren schwieriger, da Sie immer beides zur Hand haben müssen. 

Sollte dies bei Ihren Dokumenten der Fall sein, verlangen Sie eine klare Trennung der Dokumente. Lassen Sie sich dabei nicht mit gängigen Floskeln abwimmeln, sondern bestehen Sie auf Ihr Recht. Einen seriösen Anbieter erkennen Sie daran, ob die Dokumente klar voneinander getrennt und transparent gehandhabt werden.

Vor allem bei Fertighausanbietern kann es vorkommen, dass einzelne Bauteile, wie die Gründungsplatte, von externen Anbietern erstellt werden. Dies wird dann in einem separaten Vertrag festgehalten. Das bedeutet zum einen, dass sich die Abnahmetermine und -pflichten ändern, was sich auf die Gewährsleistungspflichten auswirkt. Zum anderen besteht dann genau genommen kein Verbraucherbauvertrag mehr, da Teilleistungen auf andere Anbieter fallen. Bestellen Sie das Gründungsteil beim Systemanbieter, sind Sie als Bauherr außerdem für die Schnittstellenkoordination verantwortlich. Da das Gründungsteil kein Gebäude ist, besteht hier auch kein Anspruch auf einen Verbraucherbauvertrag.

Während die Verkaufsflyer noch kunstvoll ausschmücken, wie ihr zukünftiges Eigenheim einmal aussehen wird, ist dies im Vertrag recht nüchtern aufgeführt. Malerische Beschreibungen werden im Vertrag als klare Fakten in Aufzählungen und Stückzahlen festgehalten. Dabei kann es sein, dass der Verkaufsflyer eine gehobene Ausstattung verspricht, die jedoch in der Baubeschreibung lediglich dem Mindeststandards entspricht. Häufig kommt es vor, dass die Verkaufsunterlagen sich deutlich von der Baubeschreibung unterscheiden, die als Teil des Vertrages rechtswirksam ist. Prüfen Sie die Baubeschreibung also genau, sowohl auf das, was drinsteht als auch auf das, was nicht enthalten ist. Vorherige Zusagen und Absprachen gelten nur dann, wenn sie auch schriftlich in der Baubeschreibung festgehalten wurden.

Die Gesamtkostenaufstellung erhalten Sie vom Hausbauunternehmen, damit sie daraus Ihren Finanzierungsbedarf ableiten können. Die Gesamtkostenaufstellung beruht auf reellen Abschätzungen hinsichtlich der voraussichtlich anfallenden Kosten. Am besten lassen Sie diese Kostenaufstellung von einem Bausachkundigen vor Vertragsabschluss prüfen. Dieser kann meist gut einschätzen, ob die Realisierung Ihres Hauses zu diesem Preis möglich ist. Werden die Gesamtkosten absichtlich vom Bauunternehmen niedrig gehalten, um das Angebot attraktiver wirken zu lassen, müssen Sie eventuell nachfinanzieren.

Die Bemusterung findet in der Regel nach der Vertragsunterzeichnung statt und dient dazu, die Ausstattung für Ihr Haus auszuwählen. Da es sich hierbei um ein Verkaufsevent handelt, achten Sie auf die Tricks des Bauunternehmens. Dieses ist natürlich daran interessiert, Ihnen eine möglichst teure Ausstattung zu verkaufen. Daher findet ein solches Event oft in einem Musterhauszentrum statt. Hier können Sie die verschiedenen Ausführungen begutachten, wobei die Standardausstattung eher nüchtern und Sonderausstattungen besonders spektakulär dargestellt werden. Seien Sie sich also am besten vor der Bemusterung darüber im Klaren, welche Ausstattung Sie für Ihr Haus möchten und welches Budget Ihnen dafür zur Verfügung steht.

Bauen Sie auf Ihrem Grundstück ein Haus, haben Sie auf der Baustelle das Hausrecht. Das bedeutet, dass Sie über die Geschehnisse auf der Baustelle entscheiden. Doch hier ist Vorsicht geboten: Oft versuchen Bauunternehmen in den Vertragsentwürfen, das Hausrecht auf sich zu übertragen. Begründet wird dies mit Sicherheitsbedenken oder reibungslosen Baustellenablauf. Auf diese Weise kann das Bauunternehmen Ihnen und unter Umständen Ihrem begleitenden Bausachverständigen den Zutritt auf die Baustelle verweigern. Lassen Sie also nicht zu, dass Ihnen das Hausrecht auf Ihrer Baustelle entzogen wird! Im fortgeschrittenen Bauverlauf ist es außerdem nötig, dass Sie einen Schlüssel für Ihr Haus besitzen, wenn Fenster und Türen bereits montiert wurden. Vereinbaren Sie am besten schriftlich, dass Ihnen über die gesamte Bauzeit ein passender Schlüssel zur Verfügung steht.

Zwar erhalten Sie meist bereits vor dem Vertrag eine Terminzusage oder Bauzeitaussage, jedoch ist hierbei nichts in Stein gemeißelt. Häufig wird die Bauzeit auf Seiten des Bauunternehmens noch einmal verlängert, ohne, dass dies rechtliche Folgen nach sich zieht. Planen Sie also für sich einen Puffer ein, falls nicht alles genau nach Plan läuft. Bei Verzögerungen kann es vorkommen, dass die Mietswohnung bereits gekündigt ist, das Haus aber noch lange nicht bezugsbereit ist. Überlegen Sie sich für solche Fälle im Voraus eine Lösung bzw. planen Sie eine Zeitreserve ein. Eine weitere Alternative sind hohe Schlusszahlungen, die Sie bei einem vorzeitigen Einzug bezahlen müssen.