Vom Fertighaus bis zum Bauträger-Modell – die vielfältigen Wege zum Eigenheim

Die Anbieter von Wohnimmobilien verfolgen unterschiedlichste Konzepte zur Erstellung von Ein- und Mehrfamilienhäusern. So besteht ein breites Angebot, das auf unterschiedlichste Bedürfnisse der Immobilienkauf- und -bauwilligen eingeht:

• Fertighausbau
• Bauträger-Modell
• Schlüsselfertigbau
• Generalübernehmer
• Generalunternehmer
• Baubetreuer
• Architektenhaus

Bevor Sie sich in das "Abenteuer Hausbau" stürzen, sollten Sie sich einen Überblick verschaffen, was unter den Konzepten zu verstehen ist, worin sie sich unterscheiden und welche Vor- bzw. Nachteile damit verbunden sind. Erst dann sollten Sie entscheiden, welches Konzept für Sie infrage kommt.

Zeit- und Kostenersparnis stehen für viele künftige Eigenheimbesitzer im Vordergrund, zumal man in der letzten Phase buchstäblich dabei zusehen kann, wie rasch das Haus innerhalb weniger Tage auf dem Grundstück entsteht.

Womit schon eine Grundvoraussetzung für den Erwerb eines Fertighauses angesprochen ist: das Vorhandensein eines Baugrundstücks – und damit die Kenntnis, was und wie nach dem kommunalen Bebauungsplan – z.B. nur Satteldächer in giebelständiger Anordnung oder maximal umbaute Wohnfläche 100 qm – gebaut werden darf. Es ist also  erforderlich, dass Sie  die bestehenden Bauvorschriften des Grundstücks bei der Wahl Ihres künftigen Fertighauses berücksichtigen. 

Passen Grundstück und Fertighaus-Modell zusammen bietet sich häufig die Besichtigungsmöglichkeit eines Musterhauses, bei der Sie schon vorab das Raumgefühl Ihres künftigen Eigenheims erleben können und ein ausführliches Beratungsgespräch in Anspruch nehmen können – für viele Bauherren ein ganz wichtiges Kriterium.

Auch eventuell ursprünglich vorhandene Konstruktionsmängel sind nicht mehr zu erwarten, weil Ihr Haus in spe zumeist schon mehrfach gebaut worden ist und diese mittlerweile abgestellt sind. Vor Vertragsunterzeichnung erhalten Sie eine komplette Bau- und Leistungsbeschreibung nach klar definierten Qualitätsstandards, die sich bereits bei den schon errichteten Häusern bewährt haben und die Sie sich beim Beratungsgespräch erläutern lassen können.

Manche Hersteller bieten auch die Übernahme des Innenausbaus in Eigenregie an oder Teilgewerke davon (z.B. Malerarbeiten). Im Bauvertrag sollte vermerkt sein, welche Leistungen vom Hersteller nicht übernommen werden und welche Preisersparnis sich daraus ergibt. 

Somit ist die Projektabwicklung für den Käufer eines Fertighauses:

• bequem, weil er ein in aller Regel ein bewährtes Fertigprodukt schlüsselfertig erstellt bekommt und sich quasi um nichts zu kümmern braucht
• zeitsparend, da die Bauteile des Fertighauses beim Hersteller unabhängig von jahreszeitbedingten Einflüssen nach schon vorhandenen Plänen angefertigt werden
• sicher, da das Haus ein bewährtes Serienprodukt mit einem vertraglich festgelegten Endpreis ist

Die Nachteile eines Fertighauskaufs sind vor allem:

• die eingeschränkte individuelle Gestaltungsmöglichkeit, da Sie ja ein Haus "von der Stange" kaufen 
• die Umsetzung von Sonderwünschen – sofern überhaupt möglich – ist teuer
• praktisch keine Eingriffsmöglichkeit während der Bauphase
• Fertighäuser haben häufig gegenüber konventionell gebauten Häusern einen niedrigeren Wiederverkaufswert

Eines der am häufigsten genutzten Baukonzepte ist der Erwerb einer von einem Bauträger errichteten Immobilie. Gegenüber dem Fertighauskauf unterscheidet sich der Kauf bei dieser Variante in wesentlichen Punkten:

Der Baupartner bietet Ihnen die Immobilie inklusive dem dazugehörigen Grundstück (oder die Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum) an.

Der Vorteil:

• Sie als Käufer brauchen sich um nichts zu kümmern, was mit dem Erwerb und der Bebauung des Grundstücks hinsichtlich Bauvorschriften und Baugenehmigung zu tun hat.
• In der Regel kaufen Sie eine Wohnimmobilie (ein Haus oder eine Eigentumswohnung) vom Reißbrett weg, jedoch mit definiertem Fertigstellungstermin. Denn der Immobilienverkauf beginnt, sobald die Baugenehmigung vorliegt. Es bestehen also nur fertige Pläne sowie nahezu fotorealistische Animationen, um Ihnen die bestmögliche Vorstellung von dem zu vermitteln, was aber noch gar nicht existiert.  
• Anhand der verpflichtenden Leistungsbeschreibung können Sie jedoch nachprüfen, ob und inwieweit die projektierten Leistungen mit den Plänen und Animationen übereinstimmen     
• Sie bezahlen das Haus ratenweise: Der Bauvertrag hält fest, nach welchem Bauabschnitt eine Teilsumme (Baufortschrittsrate) des Gesamtkaufbetrags fällig wird. Hierbei regelt die Makler- und Bauträgerverordnung MaBV Anzahl, Zeitpunkt und Höhe der Raten.
• Neben der MaBV hat der Bauträger zahlreiche weitere Gesetzesregeln zu beachten die einen hohen Käuferschutz gewährleisten sollen. Dennoch ist angeraten, den Kaufvertrag und die Leistungsbeschreibung von einem kundigen Fachanwalt prüfen zu lassen. 

Eine Unsicherheit besteht: Im Fall einer Insolvenz des Bauträgers mit der Folge, dass der Bau von ihm nicht vollendet werden kann, bleibt die Fortführung an Ihnen hängen. Und die wird in der Regel teurer als die geplante Realisierung, auch wenn Sie dem Bauträger die restlichen Baufortschrittsraten nicht bezahlen müssen.    

Die Nachteile für den Immobilien-Käufer beim Bauträger-Modell:

• ähnlich wie beim Fertighaus-Kauf die eingeschränkte individuelle Gestaltungsmöglichkeit
• ebenfalls kaum eine Eingriffsmöglichkeit während der Bauphase
• dito bei der Umsetzung von Sonderwünschen – sofern überhaupt möglich, werden sie teuer
• Sie bleiben auf den Fertigstellungskosten sitzen, wenn der Bauträger zwischenzeitlich pleite geht

Beim Schlüsselfertigbau vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer die Realisierung einer schlüsselfertigen und voll funktionsfähigen Wohnimmobilie zu einem festgelegten Datum und einem Pauschalpreis. Hierbei ist es dem Unternehmer – vereinfacht ausgedrückt – überlassen, wie und mit wem er das Projekt realisiert. 

Da der Unternehmer davon ausgeht, aufgrund seiner Erfahrung das Gebäude reibungslos und verzögerungsfrei realisieren zu können, bietet er oft einen vergleichsweise günstigen Preis und eine kurze Bauzeit an – die beiden Hauptvorteile des Schlüsselfertigbaus. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie nur einen Ansprechpartner haben, dem daran gelegen ist, Sie möglichst selten zu behelligen und das Bauvorhaben zügig zu realisieren. Wenn es sich um einen seriösen Unternehmer handelt, dem Sie vertrauen können, wird sich daher auch Ihr Zeitbedarf in engen Grenzen bewegen, insbesondere weil bei diesem Modell Eigenleistungen unerwünscht sind.

Ein entscheidender Nachteil kann aufgrund des Kosten- und Zeitdrucks mangelnde Qualität sein. Hat sich der Unternehmer verkalkuliert geht seiner drohenden Insolvenz häufig eine ungerechtfertigt verlangte Abschlagszahlung voraus. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf dem unvollendeten Objekt sitzen und müssen zusehen, wie Sie es zu Ende bringen – meist weitaus teurer als der ursprünglich kalkulierte Preis. 

In jedem Fall sollten Sie bei einem Schlüsselfertigbau unbedingt darauf achten, dass

• der Unternehmer ein komplettes und detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt, das als Grundlage für den Schlüsselfertigvertrag dient
• in diesem Vertrag die Höhe und Fälligkeit der Abschlagszahlungen vertraglich geregelt sind
• sie eine Liste der Handwerker erhalten, die an der Bauausführung beteiligt sind
• eine rechtskundige Vertragsprüfung erfolgt

Der Unterschied zwischen dem Genaralübernehmer und dem Bauträger-Modell besteht in erster Linie darin, dass der Generalübernehmer auf einem vorhandenen Baugrundstück baut. Eine weitere Besonderheit (im Vergleich zum Generalunternehmer) besteht darin, dass er auch für die Planungsarbeiten bis hin zur Baufreigabe verantwortlich ist. Das bedeutet konkret, dass er alle Arbeiten und Leistungen übernimmt, die für die Realisierung des Objektes auf dem Grundstück erforderlich sind. Dennoch ist es oft eine reine Management-Aufgabe, allerdings mit dem gesamten Kostenrisiko. Denn der Generalübernehmer ist frei in seiner Entscheidung, welche Subunternehmer er beschäftigt und wie er sie koordiniert. Wie beim Schlüsselfertigbau kann jedoch ein Risiko die finanzielle Seite sein: Hat sich der Generalübernehmer verkalkuliert und geht in Insolvenz, haben Sie den Klotz am Bein.

Wichtig ist auch hier die genaue Definition des Leistungsumfangs, was aber naturgemäß zur Folge hat, dass nachträgliche Sonderwünsche teuer werden können. 

Ganz vereinfacht kann man sagen: Der Generalunternehmer ist der Macher und kein Planer. Das heißt, dass Sie für die Planung zuständig sind, bzw. Ihr Planer/Architekt. Der Generalunternehmer übernimmt demnach auf einem zur Verfügung gestellten Baugrundstück die Bauleistungen vom Keller bis zum First. Hierbei ist der Generalunternehmer üblicherweise eine Bauunternehmung, die zumindest einen Teil der Gewerke in Eigenregie erstellt und weitere Gewerke (z.B. Zimmerei- und Dachdecker-Arbeiten) in Eigenverantwortung an Subunternehmen vergibt. Ansprechpartner für alle Gewerke bzw. Leistungen bleibt für Sie ausschließlich der Generalunternehmer.

Bei der Übernahme aller GU-Leistungen bedarf es ihrer Koordinierung, insbesondere wenn Subunternehmen beteiligt sind. Dafür berechnet der Generalunternehmer einen GU-Zuschlag. Somit wird in der Regel das Generalunternehmer-Konzept etwas teurer sein als vergleichbare Leistungen des Generalübernehmers. Dafür haben Sie den Vorteil einer einfacheren Vertragsgestaltung und -überwachung sowie dessen Abwicklung. 

Es gilt auch hier: Bei Insolvenz ist das gesamte Projekt in seiner Fertigstellung gefährdet.

Der Baubetreuer kommt eigentlich nur in Frage, wenn Sie als "klassischer Bauherr" mithilfe eines Architekten Ihr Haus errichten lassen.  Da Sie als privater Bauherr kaum über die Fachkenntnis verfügen, um selbst die Bauüberwachung zu übernehmen, ist ein Fachmann vonnöten, der Sie laufend vor Ort vertritt. Insofern unterscheidet sich die Stellung des Baubetreuers sich wesentlich von denen der übrigen Baupartner: Zum einen erbringt er selbst für die Realisierung Ihres Hauses keine Handwerksleistungen, zum anderen ist er nur als Ihr Stellvertreter aktiv, d.h. nur in Ihrem Namen und auf Ihre Rechnung.  

Für diese Tätigkeit benötigt der Baubetreuer eine behördliche Genehmigung. Damit ist er befugt, anhand seiner fachlichen und wirtschaftlichen Expertise ein Bauvorhaben im Vorfeld zu organisieren sowie die Realisierung zu koordinieren und zu überwachen. Entsteht im Rahmen dieses Tätigkeitsfeldes ein Schaden ist er u.U. zusammen mit dem ausführenden Betrieb dafür auch haftbar. 

Bei der Erstellung von privaten Architektenhäusern übernimmt mitunter auch der Architekt die Aufgabe des Baubetreuers. Diese Zusatzaufgabe lässt sich der Architekt jedoch auch extra honorieren.

Die größtmögliche Freiheit, Ihre Ideen vom Traumhaus umzusetzen, besteht, wenn Sie einen Architekten engagieren. Es ist jedoch zumeist auch die teuerste Bauvariante. Der Architekt sorgt dafür, dass Ihre Vorstellungen im realistischen Rahmen der kreativen, bautechnischen und vorschriftsgebundenen (z.B. Brandschutz) Gegebenheiten Wirklichkeit werden. 

Allerdings hat diese Freiheit auch einen Haken: Sie werden von Ihrem Architekten gewiss einen Preis genannt bekommen, den Sie aber nicht unbedingt für bare Münze nehmen sollten. Denn das Errichten eines so individuellen Gebäudes ist auch ein dynamischer Prozess. Deshalb kann jederzeit ein Abweichen von der Planung erforderlich sein. Kostentreibend wirkt sich vor allem aus, wenn Sie nachträglich noch eine Idee unbedingt umgesetzt haben wollen. Auf solche Änderungen wird Sie der Architekt frühzeitig, schon aus Selbstschutz, aufmerksam machen. Schließlich ist einvernehmliches Arbeiten ohne Streit und Regressforderungen die beste Grundlage für ein befriedigendes Ergebnis. 

Wie schon erwähnt, bedarf es beim Erstellen eines Architektenhauses einer vorbereitenden Organisation und überwachenden Aufsicht der Bauarbeiten. Diese übernimmt eventuell der Architekt mit, überlässt sie einem Baubetreuer oder Sie vereinbaren eine Kombination aus beidem bzw. eine Teilbetreuung. Auf diese Weise entbinden Sie sich von der (wahrscheinlich unmöglichen) Aufgabe, die Baustelle selbst zu managen.