Was versteht man unter Grunddienstbarkeit im Grundbuch?

Wenn dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks bestimmte Nutzungsrechte für das eigene, im Fachjargon „dienende“ Grundstück eingeräumt werden, spricht man hier von der Grunddienstbarkeit. Diese Grunddienstbarkeit wird also nicht zu Gunsten des eigentlichen Eigentümers, sondern zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) bestellt. Sie kann aber auch bedeuten, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet oder bestimmte Handlungen nicht vornehmen darf.

Es gibt vier klassische Grunddienstbarkeiten, die Sie in einem Grundbuch finden können. Dazu gehören:

• Das Wegerecht: Dieses erlaubt dem Nachbar über das dienende Grundstück zu gehen oder fahren, um zu seinem Haus zu gelangen. Dies kommt oft bei Hinterliegergrundstücken vor.
• Das Leitungsrecht: Hierbei darf der Nachbar seine Leitungen – beispielsweise für Strom oder Wasser – unter dem dienenden Grundstück verlegen.
• Die Bebauungsbeschränkung: In diesem Fall dürfen Sie als Eigentümer eines dienenden Grundstücks keine Gebäude errichten, die höher als eine vorgegebene Anzahl von Geschossen sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick zu verbauen.
• Das Überbaurecht: Dieses Recht erlaubt dem Nachbarn, dass ein Teil seines Hauses auf das dienende Grundstück ragen darf.

In der Regel hat der Nachbar keinen Anspruch darauf, Ihr Grundstück zu überqueren. Die Ausnahme ist, sein Grundstück liegt so, dass es keinen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen hat. Dann gilt das Notwegerecht. Rechtlich gesehen müssen Sie dann als Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Nachbarn erlauben, das Grundstück ungehindert überqueren zu dürfen, bis es eine andere Möglichkeit gibt, sein Grundstück zu betreten. Der Eigentümer darf dem Nachbarn also keine Hindernisse in den Weg stellen.

Im Grundbuch erhalten Sie alle Informationen über ein Grundstück oder eine Immobilie, die Sie bei echtem Kaufinteresse wissen sollten. Wenn Sie also bei einem Immobilienkauf erfahren, dass das Wohnobjekt mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, sollten Sie vorher prüfen, ob dem so ist und diese überhaupt wirksam ist. Die Grunddienstbarkeit kann nämlich nur ausgeübt werden, wenn sie auf einem Grundbuchblatt des dienenden Grundstücks eingetragen ist. Oder wenn sie zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks, also dem Nachbargrundstück, vermerkt ist. Natürlich müssen sich die Eigentümer des dienenden und des herrschenden Grundstückes über die jeweiligen Rechte und Belastungen einigen. Ein Notar beglaubigt diese Absprachen.

Mit anderen Worten heißt das: Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte Sie als Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen müssen. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass Sie als Immobilienkäufer einen prüfenden Blick ins Grundbuch werfen, um solche Grunddienstbarkeiten und speziellen Nutzungsrechte für Ihr Grundstück auszuschließen.

Es gibt noch einen Punkt, den Sie kennen sollten, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen wollen, für das anderen Rechte eingeräumt werden. Denn neben der Grunddienstbarkeit gibt es noch den Nießbrauch. Beim Nießbrauch bekommt allerdings eine Person viel umfangreichere Rechte auf das eigene Grundstück als bei der Grunddienstbarkeit. So könnte diese Person beispielsweise das lebenslange Recht haben, ein Haus zu bewohnen oder zu vermieten und die Miete in die eigene Tasche zu stecken. Der Nießbrauch ist jedoch anders als die Grunddienstbarkeit an eine einzelne Person gebunden und kann nicht weitergegeben werden.

Selbstverständlich nicht. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann beispielsweise eine schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit fordern. So darf ein Nachbar mit Wegerecht zum Beispiel nicht grundlos auf dem Weg auf- und abfahren.

Außerdem ist der Nachbar, der das Grundstück des Eigentümers mitbenutzt, auch zum Unterhalt und zur Instandsetzung dieser Anlage gemäß § 1021 BGB mit verpflichtet. Es gibt sogar Vereinbarungen, bei denen der Eigentümer des dienenden Grundstücks ein Recht auf ein Nutzungsentgelt hat. Meistens erfolgen diese Zahlungen in Form einer Nutzungsrente.

Wenn Sie ein Grundstück erworben haben, das bereits mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, können Sie diese in der Regel nur beenden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt. Allerdings gibt es Ausnahmen, die keiner Zustimmung benötigen. Beispiele hierfür sind:

• Zeitliche Begrenzung: Wenn die Grunddienstbarkeit beispielsweise zeitlich befristet ist, ist sie automatisch nach Ablauf beendet.
• Vorteile nicht mehr vorhanden: Wenn die Vorteile für das herrschende Grundstück wegfallen und auch in naher Zukunft nicht mehr eintreten können, kann die Grunddienstbarkeit aufgehoben werden.
• Verjährung: Falls es für die Dienstbarkeit ein Hindernis gab, das der Nachbar über Jahre hingenommen hat, könnte sein Recht laut § 1028 BGB verjährt sein.

Für die Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch und die entstehenden Notarkosten, kommen die Besitzer des herrschenden Grundstücks auf. Auch das Nutzungsentgeld wird vom herrschenden Grundstückseigentümer gezahlt.

Weitere Informationen zum Thema Bebauungsverbot finden Sie in unserem Glossarartikel Was versteht man unter dem Bebauungsverbot?