Grundbucheintrag ändern: Wie geht das?

Egal, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen oder auch ein Grundstück erwerben wollen - ohne einen Eintrag ins Grundbuch sind diese Dinge gar nicht möglich. 

Im Grundbuch sind offiziell und detailliert die Besitzverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks erfasst. Das Grundbuch ist dabei ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und etwaige Schulden aufgeführt und somit auch die Rechte und Pflichten, die in Verbindung mit dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie notiert sind. Die Grundbücher können im Grundbuchamt auf Antrag eingesehen werden. 

Generell gilt, dass jedes Grundstück im Grundbuch registriert sein muss. Das Grundbuch gibt darüber Aufschluss, wem das Grundstück gehört, wer außerdem noch Rechte am Grundstück hat (Wohnrechte) und ob eine Grundschuld vorliegt, also Schulden auf dem Grundstück liegen. 

Haben Sie ein Grundstück erworben, sind Sie verpflichtet, auch den Grundbucheintrag umschreiben zu lassen, damit Sie als offizieller Besitzer eingetragen werden. Mit dieser amtlichen Beglaubigung werden Ihnen die Rechte an Ihrem Besitz zugesichert.

Als neuer Besitzer können Sie im Grundbuch außerdem nachsehen, ob noch Belastungen auf dem Grundstück sind, Erbbaurechte existieren oder ein Wegerecht vorhanden ist. Auch die Beleihung der Immobilie wird durch den Grundbucheintrag abgesichert, indem die Bank als Gläubiger hier eintragen wird.

Ebenfalls möglich ist es, im Grundbuch ein sogenanntes Vorkaufsrecht einzutragen. Dieses räumt dem betreffenden Käufer das Recht ein, eine Immobilie zu erwerben, bevor ein Dritter es darf. 

Der Eintrag im Grundbuch ist unterteilt in verschiedene Abschnitte. Diese sind: 

Möchten Sie als neuer Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen werden, sind folgende Punkte zu beachten und Schritte zu gehen:

1. Der Grundbucheintrag kann nur durch einen beauftragten Notar geändert werden.
2. Der Notar muss den Kaufvertrag inklusive Auflassung beglaubigen, bevor eine Änderung durchgeführt werden kann.
3. Der Notar muss Sie über alle Konsequenzen, Rechte und Pflichten, die das neue Grundstück mit sich bringt, informieren. Es kann zum Beispiel sein, dass das Grundstück nicht bebaut werden darf.
4. Der Notar veranlasst die Eintragung von Ihnen als Eigentümer im Grundbuch, was ein paar Wochen dauern kann.

Damit die Änderung im Grundbuch veranlasst werden kann, ist es wichtig, Dokumente wie den Kaufvertrag oder Erbschein bei einem beauftragten Notar beglaubigen zu lassen. Nur er kann und darf die finale Änderung des Grundbucheintrags vornehmen. Die dafür anfallenden Kosten setzen sich aus den Notargebühren, sowie dem Entgelt an das Grundbuchamt zusammen – in den meisten Fällen entspricht dieser Wert 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Die Änderung kann ein paar Tage in Anspruch nehmen. Bei einem Erbfall reicht es meist aus, wenn Sie dem Grundbuchamt einen Erbschein vorlegen, der Sie als Erben ausweist. Dann wird der Grundbucheintrag normalerweise in wenigen Tagen geändert.

Die Änderung eines Grundbucheintrags muss von einem Notar vorgenommen werden und kann mehrere Wochen dauern. Sobald er alle beglaubigten Urkunden oder Dokumente vorliegen hat, die für die Änderung notwendig sind, kann er diese auf Echtheit überprüfen. Für eine Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch wird zum Beispiel der unter anderem der notariell beglaubigte Kaufvertrag benötigt. Sind die Unterlagen korrekt, kann er die Grundbuchänderung veranlassen.

Wer die Eintragung im Grundbuch ändern lassen will, muss einen Notar damit beauftragen. Jede Änderung, die eingetragen wird, verursacht Kosten, deren Höhe vom Grundbuchamt in der Gebührenordnung geregelt sind. Damit es keine böse Überraschung wird, können Sie vorab die Höhe kalkulieren.

Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen:

• Notarkosten: Sie richten sich nach dem Aufwand sowie Kaufpreis des Grundstücks und/oder der Immobilie. Hier können durchaus mehrere tausend Euro zusammenkommen. Zu den Leistungen eines Notars, die Geld kosten, zählen beispielsweise Beurkundungen, Beglaubigungen und die Betreuung des Kaufvorgangs.
• Kosten für den Eintrag ins Grundbuch: Hier kommen Kosten für die Auflassungsvormerkung, die Eigentümerumschreibung sowie die Grundbuchänderung zusammen. Rechnen Sie auch hier mit einer vierstelligen Summe.
• Löschung einer Grundschuld: Es ist nicht zwingend nötig, eine Grundschuld löschen zu lassen, auch dann nicht, wenn die Schulden bereits abgeleistet wurden. Im Gegenteil, oft lohnt es sich die Grundschuld eingetragen zu lassen für mögliche spätere Käufe. Wollen Sie trotzdem die Grundschuld löschen lassen, fallen auch dafür Kosten an, meistens in der Höhe von mehreren hundert Euro. Hinzu kommen die Notarkosten. 

In der Gebührenverordnung des Grundbuchamtes können Sie zudem nachlesen, wie viel Geld das Grundbuchamt in Deutschland für eine Änderung nimmt. Die Höhe der Gebühren hängt dabei vom Wert der Immobilie oder des Grundstücks ab.

Wer eine Immobilie geerbt hat, zahlt bis zu zwei Jahre nach dem Erbfall keine Gebühr für den Eigentümerwechsel.

Wenn Unterlagen fehlen, hilft eine Akteneinsicht ins Grundbuch. Um diese Akteneinsicht zu erhalten, müssen Sie zunächst Ihr zuständiges Gericht ausfindig machen, denn das Grundbuch wird von den Amtsgerichten geleitet. Zuständig ist immer das Amtsgericht des Bezirks, in welchem das Grundstück liegt.

Allerdings darf nicht jeder das Grundbuch einsehen. Sie sollten wissen, dass das Grundbuch kein öffentliches Register ist. Um eine Akteneinsicht zu erhalten, müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Nur dann dürfen Sie einen Grundbucheintrag einsehen oder einen Grundbuchauszug anfordern beziehungsweise erhalten. Der Eigentümer des Grundstücks hat ein berechtigtes Interesse. Außerdem derjenige, welcher ein Recht an dem Grundstück hat, zum Beispiel eine Vormerkung oder ein Erbbaurecht. Anders liegt der Fall bei interessierten Mietern oder Käufern. Hier fehlt das berechtigte Interesse, deshalb besteht hier auch nicht die Möglichkeit der Akteneinsicht.

Wie man den richtigen Notar findet, können Sie in unserem Artikel Den richtigen Notar finden: Vom Vorgespräch bis zum Kauf nachlesen.

Manchmal geht eine Beziehung zu Ende. Damit es wegen des gemeinsamen Eigenheims nicht zum Streit kommt, sollten die künftigen Ex-Partner im Falle einer Scheidung mit Haus eine einvernehmliche Lösung finden – besonders dann, wenn beide im Grundbuch eingetragen sind.

Eine Möglichkeit bei einer Trennung wäre, dass die Eigentumsrechte auf einen der Partner übertragen werden. Dieses könnte von einem Notar oder dem Grundbuchamt vorgenommen werden. Wenn Sie das Haus gemeinsam über ein Immobiliendarlehen finanziert haben, muss auch die kreditgebende Bank hinzugezogen werden.

Gibt es ein notariell beglaubigtes Testament, geht das Eigentum an einer Immobilie im Erbfall automatisch an den im Testament festgelegten Erben über. Dadurch wird das Grundbuch mit Versterben des Eigentümers falsch und muss berichtigt werden. Der Erbe hat gemäß § 82 GBO (Grundbuchordnung) die Pflicht, beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuches zu stellen (Berichtigungsantrag). Dazu muss er dem Grundbuchamt das Testament oder den vorlegen. Auf dieser Grundlage nimmt es die Änderung des Grundbucheintrags vor. Wird der Erbe nicht aktiv, schreibt das Grundbuchamt den Erben regelmäßig an und fordert ihn zur Berichtigung des Grundbuchs auf. Ist der Erbe nach zwei Jahren noch immer nicht seiner Pflicht nachgekommen, muss er damit rechnen, dass das Grundbuchamt ein Zwangsgeld verhängt.  

Hat der Verstorbene kein rechtswirksames Testament hinterlassen, muss beim Nachlassgericht ein Erbschein beantragt werden. Wichtig ist hierbei, dass darin alle Erben angegeben sind. Wenn Sie sich auf einen Alleinerben einigen, benötigt dieser eine Vollmacht der vom Erbe zurückgetretenen Personen. Der Erbschein wird dann statt des Testaments beim Grundbuchamt vorgelegt.

Haben sich beide Partner einer Ehe im Grundbuch zu gleichen Anteilen vermerken lassen, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen für die hinterbliebene Person nichts und der Grundbucheintrag muss auch nicht geändert werden.