Schönheitsreparaturen als Klauseln im Wohnraummietvertrag – was ist erlaubt und was nicht?

Die Begriffe Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Schadenbeseitigung können bei Vermietern wie bei Mietern Verwirrung stiften, wenn es darum geht, welche Arbeiten von den Mietvertragsparteien zu übernehmen sind. Deshalb im Folgenden eine Abgrenzung beziehungsweise Definition der Begriffe:

• Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht nicht eindeutig definiert, können aber mittlerweile aufgrund der zahlreichen Gerichtsurteile mit Renovierungsarbeiten gleichgesetzt werden. Das heißt, dass es sich um oberflächliche, durch Abnutzung im Laufe des normalen Wohnalltags verursachte Schäden und Spuren handelt. Die Beseitigung wird vom Vermieter mit entsprechender Klausel in der Regel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
• Kleinreparaturen werden oft fälschlicherweise unterschiedslos zusammen mit Schönheitsreparaturen genannt. Sie sind jedoch eine Kategorie für sich und beziehen sich auf Bagatellschäden  wie z.B. Austausch einer defekten Glühbirne oder eines defekten Lichtschalters. Für Kleinreparaturen werden in den Gerichtsurteilen Höchstbeträge je Reparatur bzw. Maximalbeträge pro Jahr genannt,(Stand 2021: bis 8 Prozent der Jahresmiete). Kleinreparaturen dürfen in einer separaten Kleinreparaturklausel ebenfalls auf den Mieter in dem Sinne übertragen werden, dass er an den Kosten in genannter Höhe beteiligt werden kann. Er kann jedoch nicht zur eigenverantwortlichen Vornahme der Reparatur verpflichtet werden., aber nicht zur
• Instandhaltungsmaßnahmen dienen dem Erhalt des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und der fachgerechten Beseitigung von baulichen oder sonstigen Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehen. Diese Maßnahmen sind Aufgaben des Vermieters und können nicht an den Mieter übergeben werden. Dazu zählen unter anderem:
  • Alle Streich-, Lackier- und Ausbesserungsarbeiten, die sich außerhalb der Wohnung befinden, also auch zum Beispiel die Außenseite der Wohnungstür
  • Aufwändigere Reparatur- und Austauschmaßnahmen, für die zur fachgerechten Ausführung Handwerker benötigt werden, zum Beispiel Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden, Erneuerung von Sanitär-Armaturen, Reparatur von Strom und Wasserleitungen
  • Arbeiten an Mauerwerk und Außenputz
• Beseitigung von Schäden, die über die normale, durch den Wohnalltag hervorgerufene Abnutzung hinausgehen, sind vom Mieter zu beseitigen oder er hat dem Vermieter Schadenersatz zu leisten. Solche Schäden können beispielsweise sein:
  • durch nachweisbar falsches Lüften entstandener Schimmelbefall
  • auf dem Teppichboden sichtbare und nicht entfernbare Flecken (z.B. Rotwein) oder Beschädigungen (Brandlöcher durch Zigarettenglut)
  • Abplatzungen des Emailles der Badewanne, durchgehende Sprünge im Porzellan des Waschbeckens oder des Cerankochfelds (hier mehre Infos zum Thema Waschbecken in Mietwohnung austauschen)

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen liegt laut Gesetz (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) zunächst einmal beim Vermieter. Durch eine so genannte Freizeichnungsklausel allein kann sich der Vermieter jedoch nicht von dieser Verpflichtung "freikaufen". Wichtiger ist die Vereinbarung, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Klausel wird aber nur wirksam, wenn

• entweder die Wohnung bei Übergabe an den Mieter renoviert ist oder allenfalls unerhebliche Gebrauchsspuren aufweist
• oder die Wohnung bei Übergabe nicht renoviert bzw. renovierungsbedürftig ist und der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält um die Renovierung selbst durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.

Sofern eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist, wird nach BGH-Urteil vom 18.03.2015 die Übertragung der Schönheitsreparaturlast auf den Mieter wirksam. Sollte dies nicht der Fall sein, tritt nach § 306 BGB  die oben erwähnte Gesetzeslage ein, wonach der Vermieter die Pflicht zu Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Dann allerdings ist auch die Freizeichnungsklausel unwirksam.

Darüber hinaus kann der Mieter weder zu Renovierungsarbeiten "zu Beginn" noch "bei Beendigung" des Mietverhältnisses verpflichtet werden.  Entsprechende Klauseln in Wohnraummietverträgen sind laut mehrerer Urteile von Oberlandesgerichten unwirksam.

Häufig werden Absprachen zwischen Vormieter und Nachmieter getroffen mit dem Inhalt, dass beispielsweise der Nachmieter die fälligen Renovierungsarbeiten übernimmt im Gegengeschäft einer Abstandszahlung oder der Übernahme von Einrichtungsgegenständen aus dem Besitz des Vormieters. Gegen diese Absprachen ist nichts einzuwenden.

Denn in diesem Fall gelten ausschließlich die gesetzlichen Regelungen des Mietvertragsrechts zwischen den beiden Mietvertragspartnern. Der Vermieter kann also nicht davon ausgehen, dass er dem Neumieter eine renovierte Wohnung überlassen würde mit den daraus abzuleitenden Verpflichtungen für den Mieter zu Schönheitsreparaturen.

Besteht im Mietvertrag eine wirksame Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, dürfen die Arbeiten nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV umfassen:

• Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
• Streichen oder Lackieren von Innentüren, Fensterinnenrahmen, Heizkörpern und Heizungsrohren innerhalb der Wohnung
• Streichen der Fußböden

Nach geübter Praxis sind auch folgende Reparaturarbeiten zulässig:

• Beseitigung kleiner Risse im Putz oder Holz innerhalb der Wohnung
• Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen

Wichtig bei der Formulierung der Renovierungsklausel ist der Hinweis, dass bei allen Arbeiten ausschließlich der Innenbereich der Wohnung gemeint ist, das heißt bei Malerarbeiten von Türen (auch Balkontüren) und Fenstern brauchen nur die Innenseiten gestrichen zu werden. Schon Unklarheiten in der Formulierung können die Unwirksamkeit der gesamten Klausel bedeuten. 

Wird im Rahmen der Renovierungsarbeiten auch das Streichen der Einbaumöbel genannt, wird die gesamte Klausel laut LG Berlin (Beschluss vom 11.01.2015) unwirksam, da diese Tätigkeit deutlich über den Begriff der Schönheitsreparatur hinausgeht.

Das bloße Durchstreichen von unwirksamen Renovierungsarbeiten bewirkt die Unwirksamkeit der gesamten Sanierungsklausel, da es sich hierbei um eine nach Gesetz und BGH-Urteil unzulässige, geltungserhaltende Reduktion handelt.

Sind im Wohnraummietvertrag für die Schönheitsreparaturen feste Fristen vorgegeben, beispielsweise mit der Formulierung "... sind Schönheitsreparaturen im Abstand von ... Jahren vorzunehmen" ist die Klausel unwirksam.

Ebenfalls unwirksam ist die gesamte Klausel, wenn sie nur für Teilbereiche der Renovierungsarbeiten starre Fristen (zum Beispiel: "Lackarbeiten an Rohren und Heizkörpern haben alle fünf Jahre zu erfolgen.") vorgibt. Sind die Teilbereiche in zwei Klauseln aufgeteilt, sind beide Klauseln unwirksam, da es sich bei Schönheitsreparaturen nach Auffassung des BGH um eine einheitliche, nicht aufspaltbare Rechtspflicht handelt. 

Im Vordergrund der aktuellen Rechtsprechung hinsichtlich Fristen steht die Auffassung, dass Schönheitsreparaturen sich nach dem Abnutzungsgrad und tatsächlichen Renovierungsbedarf richten müssen, der je nach Mieter individuell unterschiedlich sein kann.

Als allgemein anzusehende und nicht bindende Zeiträume können als Empfehlung genannt werden:

• alle fünf Jahre: Wohn- und Schlafraum, Kinderzimmer, Küche, Bad, Dusche, Toilette, Flur/Diele
• alle sieben Jahre: Nebenräume (z.B. Abstellkammer, Vorratsraum)

Nach der Fristenregelung – also der Frage nach dem "Wann" – nun die Frage nach dem "Wie". Das heißt, wie sind die Renovierungsarbeiten auszuführen?

Auch hier hat der BGH liberal entschieden, in dem er den Zwang zu Handwerkerleistungen für unwirksam erklärt. Schon die Formulierung in der Klausel, dass der Mieter die  Arbeiten "ausführen lassen" muss, ist unzulässig, da dem Mieter die Freiheit verwehrt wird, die Renovierungsarbeiten selbst auszuführen. Schon der Anschein, dass dem Mieter die Inanspruchnahme eines Fachhandwerkers auferlegt wird, macht die gesamte Klausel unwirksam. Dann braucht der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen auszuführen und die Pflicht fällt auf den Vermieter zurück.

Die Wahl der Farbtöne ist bei Klauseln in Formularmietverträgen ein ebenfalls umstrittenes Thema, zu dem jedoch aus rechtlicher Sicht klare Vorgaben bestehen.

Wenn die bisherigen Ausführungen zur Wirksamkeit von Klauseln zu Renovierungsarbeiten berücksichtigt wurden, können dem Vermieter auch Vorgaben zu bestimmten Farbstellungen einen Strich durch die Wirksamkeit der Klausel machen. Denn es gilt folgendes:

1. Nimmt der Mieter Renovierungsarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses vor, kann er jeden beliebigen Farbton wählen von Grasgrün bis Helllilablassblau. Macht der Vermieter hierzu Vorgaben hinsichtlich "heller, neutraler, deckender" Farben, ist die Klausel unwirksam, weil er damit das Recht des Mieters auf freie Gestaltung seines persönlichen Lebensumfelds beschränkt.
2. Eine Regelung für die Farbgebung, die sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung – also zum Ende des Mietvertrags – bezieht, bleibt wirksam, wenn dem Mieter dennoch eine gewisse Gestaltungsfreiheit bleibt, das heißt dass ihm kein bestimmter Farbton (z.B. Neutralweiß) vorgeschrieben wird. Hier kann eine Vorgabe in  Richtung "heller, neutraler, deckender" Farben gemacht werden.
3. Hingegen ist der Vermieter zur Schadenersatzforderung berechtigt, wenn der Mieter zum Ende der Mietzeit eine Wohnung in ausgefallener Farbgestaltung (zum Beispiel satte Rot-, Gelb-, Blau- oder Grüntöne) übergibt, obgleich er eine Wohnung zu Beginn der Mietzeit in neutralem, hellem Anstrich übernommen hat. Die Regelung gilt auch, wenn sich die Wohnung zum Ende der Mietzeit in einem Zustand befindet, der eine Renovierung noch nicht erforderlich macht.

Begründung nach § 241 Abs.2, 242 BGB: Einerseits muss der Mieter dem legitimen Interesse des Vermieters bezüglich der möglichst reibungslosen Weitergabe der Wohnung entgegenkommen. Neutrale, helle Farbtöne entsprechen der Erwartung und dem Geschmack der überwiegenden Mehrheit der Menschen hinsichtlich ihrer Wohnung.

Andererseits darf, wie schon erwähnt, der Vermieter keine Vorgaben zum Zeitpunkt der Renovierungsarbeiten machen, mithin auch nicht verlangen, dass die Wohnung in frisch renoviertem Zustand zurückgegeben wird. Der Mieter muss daher einen – wenn auch eingeschränkten – Spielraum erhalten, wonach er u.U. noch einen gewissen Zeitraum in der Wohnung bis zum Auszug mit ihm einigermaßen zusagenden Farben leben kann.

Im Folgenden werden weitere, beachtenswerte Regelungen zu Schönheitsreparaturen beschrieben, die jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben und als Anregung zu weitergehenden, vertiefenden Recherchen dienen sollen:

• Besteht eine  Forderung, die sich explizit auf das Streichen von Fenstern und Türen bezieht ohne die Einschränkung, dass nur die Innenseiten gemeint sind, wird die gesamte Formularklausel der Renovierung unwirksam.
• Salvatorische Klauseln in einem Formularmietvertrag mit dem Wortlaut "soweit gesetzlich zulässig" machen die gesamte Klausel, auf die die salvatorische Klausel bezogen ist unwirksam. Denn in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind in aller Regel die gesetzlichen Bestimmungen und die Rechtslage unzweifelhaft. Folglich können Regelungen mit dem entsprechendem Vorbehalt nicht vereinbart werden. Demnach macht eine salvatorische Klausel die gesamte betroffene Klausel unwirksam.
• Quotenabgeltungsklauseln sind ebenfalls unwirksam. Diese besagen, dass der Mieter einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu entrichten hat, wenn er vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen auszieht und daher zu Renovierungsarbeiten nicht verpflichtet ist (BGH-Urteil vom 18.03.2015). Die Regelung berücksichtigt insbesondere, dass starre Renovierungsfristen nicht mehr vorgeschrieben werden können und folglich ein prozentualer Anteil nicht mehr exakt ermittelt werden kann.
• Eine formularvertragliche Klausel, die bei Uneinigkeit über Höhe und Umfang von nicht fachgerecht ausgeführten Schönheitsreparaturen den Einsatz eines Schiedsgutachters vorsehen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
• Der Mieter kann verpflichtet werden, sowohl die Wohnräume, als auch (in einem Mehrparteienhaus) die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich zu behandeln. Auch die Verpflichtung zu ausreichender Heizung und Lüftung der Mieträume ist zulässig.
• Wirksam ist nach BGH-Urteil vom 20.01.1993 auch die formularvertragliche Klausel, wonach der Mieter zu Schadenersatz verpflichtet werden kann aus Schäden, die an der Mietsache entstanden sind, weil er sie dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat.