Was muss der Vermieter bei der Mieterselbstauskunft beachten?

Wohnraum zur Miete ist und bleibt ein rares Gut. Das heißt, dass die Nachfrage in den allermeisten Fällen weitaus höher ist als das Angebot. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Vermieter sich die Person aussuchen kann, die seinen Vorstellungen eines Mieters am besten entspricht. Da an allererster Stelle die Absicherung der wirtschaftlichen Interessen des Vermieters steht, bedient er sich neben der Mieterselbstauskunft anhand eines Fragenformulars zusätzlich folgender gesetzlich zugelassener  Informationsquellen:

• SCHUFA-Auskunft zur Bonitätsprüfung
• Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit
• Einkommensnachweis des Arbeitgebers
• Auskunft der Hausbank

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter weder auf die Mieterselbstauskunft noch auf die weiteren, hier genannten Informationen einen Rechtsanspruch hat. Das heißt: Der Vermieter kann die Auskünfte zwar verlangen, der Mietbewerber kann sie aber verweigern oder nur unvollständig erbringen. Die Praxis zeigt jedoch, dass kein Interessent den Wunsch des Vermieters über Informationen ablehnen sollte, weil er dann mit größter Wahrscheinlichkeit bei der Wahl des infrage kommenden Mieters nicht berücksichtigt wird.

Auch kann der Vor-Vermieter eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit verweigern aus Gründen, die nichts mit einer schlechten Bonität des Bewerbers zu tun hat, sondern nur mit der präventiven Wahrung einer Rechtsposition des Vor-Vermieters ("Zeugnis gegen sich selbst" oder  „Gefährdung der Rechtsposition“). Eine Weigerung des Vor-Vermieters sollte der aktuelle Vermieter daher nicht ohne weiteres als Indiz dafür sehen, dass der potenzielle Mieter ein unzuverlässiger Kantonist ist.

Will der Vermieter dennoch auf Nummer Sicher gehen, hat er die Möglichkeit,

• Ersatzbelege zu verlangen (Kontoauszüge mit Abbuchungen des monatlichen Mietbetrags
• auf die Bescheinigung zu verzichten und sich andere Bonitätsunterlagen vorlegen zu lassen (Einkommensnachweis, SCHUFA-Auskunft)

Wenn der Vermieter eine Mieterselbstauskunft erwartet, legt er dem Bewerber beispielsweise bei der Wohnungsbesichtigung ein Formular mit den relevanten Fragen vor, die – wie oben schon erwähnt – sich auf die Person sowie seine familiären Verhältnisse und die finanzielle Situation beziehen.

Das Fragenformular kann der Vermieter zwar selbst erstellen, was aber nicht ratsam ist. Es gibt genügend seriöse, vorgefertigte Formulare im Internet zum Herunterladen, so dass man sich die Zeit des Do-it-yourself sparen kann. Vor allem aber vermeidet er das Risiko, unzulässige Fragen zu stellen. Denn der Rahmen der zulässigen Fragen bei einer Mieterselbstauskunft ist sehr eng gesteckt und es müssen drei gesetzliche Anforderungen erfüllt sein:

• Der Bewerber muss ausdrücklich ein Interesse an der Mietsache geäußert haben
• Sie dürfen nicht das Recht des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung verletzen gemäß Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz (GG)
• Die Fragen dürfen nur das Mietverhältnis betreffen und müssen diesbezüglich für den Vermieter unentbehrlich sein (Art. 6 Abs. 1 Datenschutzgrundverordnung, DSGVO).

Die Konzentration auf (zulässige) Fragen, die sich ausschließlich auf die allgemein persönlichen Angaben des Mietinteressenten, dessen Familienstand und -größe sowie die finanziellen/wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beziehen, schließen alle anderen Fragen als unzulässig aus. Das können insbesondere Fragen nach Nationalität oder ethnischer Zugehörigkeit, Familienplanung/Schwangerschaft, Mitgliedschaft im Mieterverein, Vorstrafen oder Krankheiten bzw. Behinderungen sein. Im Internet finden sich zahlreiche, weitere Beispiele für Fragen, die manche Vermieter zwar gerne stellen würden, aber unzulässig sind.

Auch deshalb ist es sinnvoll für Vermieter, den Mietinteressenten  ein vorgefertigtes Formular der Mieterselbstauskunft von einer seriösen Internetadresse zur Verfügung zu stellen, um sicherzugehen, dass dem Mieter nur zulässige Fragen vorgelegt werden.

Eine Besonderheit hinsichtlich der Fragestellungen im Rahmen einer Wohnungsvermietung ist die Regelung des Zeitpunktes, wann welche Fragen an den Bewerber gestellt werden dürfen. Im Sinne der Wahrung der informationellen Selbstbestimmung und der Einhaltung der DSGVO sind drei Zeitpunkte zu beachten:

• Sobald der Interessent sich auf ein Wohnungsangebot meldet, darf der Vermieter zunächst nur die persönlichen Kontaktdaten und Angaben zur Erreichbarkeit des Interessenten erfragen. Dies geschieht jedoch meist automatisch, wenn der Interessent schriftlich Kontakt aufnimmt, z.B. durch E-Mail
• Äußert der Bewerber z.B. bei oder nach einem Besichtigungstermin explizit den Wunsch, die gesehene Wohnung zu mieten, darf der Vermieter diesem den Fragebogen zur Selbstauskunft übergeben bzw. zusenden mit der Bitte einer fristgerechten Rücksendung
• Kommen Interessent und Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags – erst dann ist der Vermieter berechtigt, zusätzlich Nachweise bezüglich finanzieller Situation, Solvenz und Mietschuldenfreiheit zu verlangen.

Der Vermieter muss sich auf die Glaubwürdigkeit der Antworten der Mieterselbstauskunft verlassen können. Deshalb sind Hinweise auf die Rechtmäßigkeit der gestellten Fragen und der verlangten Bonitätsnachweise sinnvoll sowie die Rechtsfolgen, wenn zulässige Fragen nicht oder falsch beantwortet werden.

Daraus ergeben sich Fragen nach den Reaktionsmöglichkeiten, wenn folgende Tatbestände vorliegen:

• Sofern der Mietinteressent zulässige Fragen der Mieterselbstauskunft unbeantwortet lässt, ist der Vermieter berechtigt, den Interessenten im Auswahlprozess nicht weiter zu berücksichtigen.
• Es stellt sich nach Abschluss des Mietvertrags heraus, dass der Mieter die zulässigen Fragen der Selbstauskunft falsch beantwortet hat. Dann hat der Vermieter das Recht einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung, sofern es sich um eine Frage von wesentlicher Bedeutung handelt. Die Vorgehensweise und Begründung ist dann die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB).
• Wenn der Mieter falsche Angaben über seine Einkommensverhältnisse gemacht hat und in der Folge mit der Zahlung des Mietzinses mehrfach in Verzug gerät, sind zwei Voraussetzungen für eine außerordentliche, fristlose Kündigung erfüllt: 1. Falschangabe bei einer wesentlichen Frage der Mieterselbstauskunft und somit arglistige Täuschung, 2. Der Tatbestand des nachhaltigen bzw. mehrfachen Verzugs der Mietzahlung (§ 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB).
• Im Fragebogen sind eindeutig unzulässige Fragen enthalten, die der Bewerber unwahr beantwortet hat. In diesem Fall hat er keine Rechtsfolgen zu befürchten, er darf also lügen. Gelingt ihm der Nachweis, dass er aufgrund dessen bei der Auswahl benachteiligt wurde, kann der Bewerber Rechtsmittel einlegen.

Nahezu jeder Bundesbürger, der einmal einen Bankkredit aufgenommen hat, ein Auto-Leasing oder einen Teilzahlungskauf abgeschlossen hat, ist bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) mit Daten über die Finanzgeschäfte registriert, die er im Lauf der Zeit getätigt hat. Diese Daten stammen zumeist von Banken und anderen Vertragspartnern, z.B. von Versandunternehmen oder durch Eigenbeschaffung der SCHUFA bei den Schuldnerverzeichnissen der Amtsgerichte. Die personenbezogenen Daten enthalten auch Informationen über die Zahlungsmoral der eingetragenen Personen.

Vermieter verlangen sehr oft von künftigen Mietern vor oder bei Mietvertragsunterzeichnung eine SCHUFA-Auskunft zur Bonitätsüberprüfung. Hierbei ist jedoch zu unterscheiden zwischen einer SCHUFA-Eigenauskunft und einer SCHUFA-Bonitätsauskunft.

• Die Eigenauskunft enthält alle bei der SCHUFA gespeicherten Informationen über die betreffende Person, z.B. Personendaten (Name, Geburtsdatum, Anschrift), Bankkonten, Kredite inkl. Dispositionskredit, Handyverträge, Insolvenzverfahren, angemahnte oder unbeglichene Forderungen.
• Die Bonitätsauskunft ist sehr knapp gehalten und enthält nur Informationen, ob das Zahlungsverhalten positiv beurteilt wird. Ebenso sind eventuelle Zahlungsausfälle vermerkt, jedoch nicht die "Lieferanten" dieser Daten.

Eine SCHUFA-Auskunft ist für den Antragsteller einmal jährlich kostenlos, jede weitere ist kostenpflichtig.

Dem Vermieter sollte als Nachweis die Bonitätsauskunft genügen, da aus diesem Datensatz ein eventuelles, unzuverlässiges Finanzgebaren ersichtlich ist.

Aus Gründen des Datenschutzes dürfen Informationen der Mieterselbstauskunft und der Nachweise zur Bewerber-Bonität nur zeitlich eng begrenzt aufbewahrt werden. Sobald der Vorgang der Mieterfindung abgeschlossen ist, müssen die Daten vernichtet/gelöscht werden. Ausnahme: Der Bewerber hat ausdrücklich seine Zustimmung gegeben, beispielsweise, wenn der Vermieter weitere Wohnungen aktuell oder prospektiv im Angebot hat und der Bewerber daraufhin angesprochen werden möchte.