Wann ist eine fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter möglich?

Der Gesetzgeber definiert in § 543 Abs. 1 BGB zunächst allgemein (Zitat): "Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."

Im Folgenden werden die aus Vermietersicht zutreffenden Gründe für eine fristlose Kündigung konkret genannt (§ 543 Abs. 2 BGB) :

• Vernachlässigung bzw. erhebliche Gefährdung der Wohnung
• unerlaubte Untervermietung
• Mietrückstand
• verspätete Mietzahlung
• Störung des Hausfriedens
• unerlaubte Ausübung eines Gewerbes

Darüber hinaus gibt es weiterer Gründe wie z.B.: unrichtige Selbstauskunft, eigenmächtige, größere Umbauten mit Wanddurchbrüchen, unbegründete Strafanzeigen gegen den Vermieter.

Die Vernachlässigung einer Wohnung besteht, wenn diese einen insgesamt verwahrlosten Eindruck macht. Das heißt, dass der Mieter seiner durch den Mietvertrag vereinbarten "Obhutspflicht" nicht nachgekommen ist und sich langfristig um die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands der Wohnung gekümmert hat. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn

• in der Summe die Räume stark verschmutzt sind, Wände und Bodenbeläge erhebliche Beschädigungen aufweisen, die Sanitäreinrichtungen reparaturbedürftig sind, ein Raum durch Müll und Gerümpel unbenutzbar ist
• durch das Halten von übermäßig vielen Haustieren Verschmutzungen und Beschädigungen an der Mietsache verursacht wurden, die nicht oder unzureichend entfernt wurden und der ursprüngliche Zustand nur mit erhöhtem Aufwand wiederhergestellt werden kann
• die übrige Hausgemeinschaft beeinträchtigt wird durch unzumutbare Gerüche, u.U. Ungezieferbefall außerhalb der Wohnung, so dass durch die übrigen Hausbewohner eine Verwahrlosung der Wohnung angenommen werden kann
• durch mangelhaftes Heizen und Lüften Witterungs- und Feuchteschäden (z.B. Schimmelbildung) entstanden sind

Eine erhebliche Gefährdung sehen deutsche Gerichte z.B., wenn der Mieter tragende Wände entfernt hat, Gefahrenstoffe in der Wohnung gelagert hat (z.B. Größere Mengen von leicht entzündliche Stoffen wie Benzin, Aceton, Spiritus). Auch können durch unzureichendes Heizen Frostschäden entstehen.

Erhält der Vermieter Kenntnis (z.B. durch Mitteilung von Mitgliedern der Hausgemeinschaft) einer groben Vernachlässigung, sollte er sein Besichtigungsrecht (Zutrittsrecht) wahrnehmen. Dieses ist bei Vorliegen dieser 8 Gründe gegeben:

• Zustandsbesichtigung ohne besondere Gründe in 5-Jahres-Intervallen
• Präsentation der Wohnung bei Verkauf oder Nachmiete
• Überprüfung von Schäden zur Einschätzung fälliger Reparaturen
• Beaufsichtigung und Nachprüfung von Reparaturen durch Handwerker
• Durchführung von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten
• Beim Verdacht auf Verstöße gegen den Mietvertrag (z.B. missbräuchliche Nutzung, unerlaubte Untervermietung)
• Kontrollen von Messeinrichtungen und Vermessungen zur Größenbestimmung der Wohnung
• Notöffnung bei Gefahr im Verzug

Will ein Mieter die Wohnung komplett oder einzelne Räume der Wohnung untervermieten, muss er die Erlaubnis des Vermieters einholen. Wenn es sich um nahe Verwandte (Eltern, Ehegatte, Kinder Stiefkinder), Hausangestellte oder Pflegepersonen handelt, kann der Vermieter die Erlaubnis nicht verweigern. Andernfalls steht dem Mieter das Recht der fristlosen Kündigung des Wohnraummietvertrags zu.

In Fällen beruflich längerer Abwesenheit kann eine Untervermietung in Betracht kommen, muss jedoch mit dem Vermieter einvernehmlich geregelt sein.

Ohne weiteres ablehnen kann der Vermieter eine Untervermietung, wenn

• in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (z.B. früherer Ärger mit dem Vermieter), wobei Herkunft und Hautfarbe nicht als Ablehnungsgründe zulässig sind
• eine Überbelegung der Wohnung entsteht (weniger als 8 - 10 qm Wohnraum je Person)
• eine Untervermietung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (z.B. Untermieter mir einem Gewerbe mit Publikumsverkehr)    

Die meisten Gründe für die fristlose Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses betreffen Probleme mit der Mietzahlung oder der Bezahlung der Mietkaution. Die Voraussetzungen, die für eine Kündigung vorliegen müssen, sind recht klar definiert:

• Wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht bezahlt hat
• Wenn nur ein Teil der Miete bezahlt wurde, so dass der Rückstand an zwei aufeinander folgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete beträgt
• Wenn die unvollständigen Zahlungen sich über mehr als zwei Monate hinziehen und der Mietrückstand in diesem (längeren) Zeitraum auf zwei Monatsmieten anwächst 
• Bei der Barkaution gilt, dass der Mieter zu einer Zahlung von drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt ist. Ein Verzug entsteht schon, wenn die erste Kautionsrate nicht mit Ablauf des Tages des vereinbarten Mietbeginns veranlasst wurde (z.B. per Banküberweisung). Als Beginn des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt definiert, an dem die Wohnung dem Mieter vertragsgemäß übergeben wird.  

Der Mieter einer Wohnung muss spätestens am dritten Werktag des Monats die Überweisung der Mietzahlung seiner Bank in Auftrag gegeben haben. Überzieht er diesen Termin mehrfach, ist das ein Grund zur fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (BGH, Az.: VIII ZR 364/04).

Im Streitfall muss der Mieter zu seiner Entlastung nur nachweisen können, dass er der Bank spätestens an diesem Tag die Überweisungsorder gegeben hat. Wann die Bank den Auftrag tatsächlich ausgeführt hat, und der Vermieter den Eingang der Mietzahlung verbuchen konnte, ist dann unerheblich.

Bei Mietschulden im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie gilt seit dem 27. März 2020 das Gesetz zur "Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht." Das Gesetz besagt, dass Mietschulden aus der Zeit vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 bis zum 30.06.2022 nachgezahlt werden können, ohne eine fristlose Kündigung zu riskieren.

Da das o.g. Gesetz ausgelaufen ist, die Pandemie jedoch andauert, sollten betroffene Mieter, bei denen sich daraus wirtschaftliche Probleme bezüglich Mietschulden in der Folgezeit abzeichnen, frühzeitig initiativ werden, indem sie

• mit dem Vermieter gemeinsam eine Lösung zum Schuldenabbau vereinbaren, z.B. in Form einer Ratenzahlung oder einer Stundung der Mietschulden
• Wohngeld beantragen
• Selbstständige können auch eine Überbrückungshilfe beantragen

Das harmonische Zusammenleben von mehreren Mietparteien ist auf die gegenseitige Rücksichtnahme angewiesen. Wenn sich jedoch ein Mieter wiederholt nicht an die Hausordnung oder an die im Wohnraummietvertrag vereinbarten Regeln und Klauseln hält, kann eine Störung des Hausfriedens vorliegen mit der Konsequenz einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine eindeutige Beeinträchtigung des Zusammenlebens und damit Gründe für eine fristlose Kündigung sind gegeben bei:

• fortwährend erhebliche Ruhestörungen (z.B. laute Musik, Familienstreitereien, Krakeelen im Treppenhaus während der Nachtstunden)
• Diebstahl (Fahrrad, im Hausflur abgelegte Kurierdienst-Sendungen, Strom aus einer Gemeinschaftsleitung oder in der gemeinsamen Waschküche am Anschluss eines Mitbewohners)
• Tätlichkeiten, Beleidigungen und Drohungen gegen den Vermieter, die Hausverwaltung oder Hausbewohner
• Sachbeschädigungen am Eigentum anderer Hausbewohner
• Verleumdung des Vermieters
• dieselben hier genannten Verfehlungen, wenn sie durch Kinder des Mieters erfolgen
• Brandstiftung
• falsche und unsachliche Äußerungen über die betreffende Wohnung bei Besichtigung durch Kaufinteressenten

Wohnräume sind keine Gewerberäume, da durch die Ausübung eines Gewerbes der Hausfrieden gestört werden kann. Deshalb muss der Vermieter sein Einverständnis geben, wenn der Mieter einer Wohnung eine gewerbliche Tätigkeit ausüben will.

Wenn jedoch das Gewerbe in einer reinen Bürotätigkeit ohne signifikante Geräuschentwicklung und Publikumsverkehr besteht (z.B. Grafikdesigner, freier Architekt oder Rechtsanwalt), dürfte es für den Vermieter schwierig sein, eine fristlose Kündigung der Mietwohnung durchzusetzen.

Eine andere Situation besteht, wenn beispielsweise gewerblicher Musikunterricht mit Schülern gegeben wird oder eine Frisörtätigkeit mit nennenswerter Kundenfrequenz ausgeübt wird. Auch die häufige Warenanlieferung kann ein Grund zur fristlosen Kündigung sein.

In jedem Fall der Kündigung bedarf es einer vorherigen Abmahnung, damit der Mieter Gelegenheit hat, seine Tätigkeit einzustellen.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung bedarf in der Regel einer vorherigen, schriftlichen Abmahnung, um eine Rechtswirksamkeit zu erlangen. Die Abmahnung muss daher

• durch den Begriff "Abmahnung" eindeutig gekennzeichnet sein
• die betreffende Mietsache mit Adresse und Position im Mietobjekt kennzeichnen
• den Namen des Mieters und das Datum des Mietvertrags enthalten
• den Abmahnungsgrund (ggf. mit dem Hinweis auf bisher erfolglose Maßnahmen) möglichst ausführlich benennen
• eine Fristsetzung mit Datum zur Einstellung/Beseitigung des vertragswidrigen Sachverhalts nennen
• bei Nichtbeachtung der Abmahnung die Konsequenz aufzeigen: fristlose – hilfsweise fristgemäße – Kündigung, ggf. Räumungsklage
• Unterschrift des Vermieters

Zum gerichtsfesten Nachweis sollte die Abmahnung durch den (kostenpflichtigen) Gerichtsvollzieher oder einen unabhängigen Boten (evtl. in Begleitung einer zweiten Person als Zeuge) zugestellt werden. 

In gleicher Weise wie die Abmahnung muss die außerordentliche fristlose Kündigung immer schriftlich erfolgen und bestimmte Inhalte aufweisen:

• Name, Adresse des Absenders/Vermieters     
• Name, Adresse des Mieters
• Ort, Datum
• eindeutige Kennzeichnung als "fristlose Kündigung"
• Angabe der Frist und Datum der vollständigen Räumung und Übergabe der Wohnung
• Erklärung der fristlosen außerordentlichen Kündigung und Hinweis auf die ersatzweise fristgerechte, ordentliche Kündigung
• Begründung/Darstellung des Sachverhalts hinsichtlich des vertragswidrigen Verhaltens durch den Mieter
• Ankündigung einer Räumungsklage bei nicht fristgerechter Wohnungsrückgabe
• Name und Unterschrift des Vermieters bzw. Bevollmächtigten

Es besteht immer die Möglichkeit, dass der Mieter eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam werden lässt, indem er eine so genannte Schonfristzahlung leistet. Diese muss er spätestens zwei Monate nach Eingang der Räumungsklage bezahlt haben.

Um die Kündigung dennoch wirksam werden zu lassen, kann der Vermieter im Kündigungsschreiben die ersatzweise ordentliche Kündigung aussprechen. Diese bewirkt, dass der Mieter dennoch – dann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist – die Wohnung verlassen muss.