Was sollten Vermieter bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beachten?

Was der Gesetzgeber unter "berechtigtem Interesse" versteht, ist unter § 573 Abs. 2 BGB zunächst recht pauschal formuliert. Dieses ist gegeben bei:

• Mietvertragsverletzung, d.h. bei erheblicher und schuldhafter Verletzung der Mieterpflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben
• Eigenbedarf, indem der Vermieter geltend macht, dass er die vermieteten Räume für sich, einen Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
• wirtschaftlichen Einbußen, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verwehrt würde

Ausnahmen, dass nämlich der Vermieter ein berechtigtes Interesse nicht zu nennen und nachzuweisen braucht, bilden die nachfolgenden unterschiedlichen Arten von Mietverhältnissen (entsprechend §§ 549 Abs. 2 und 573a, b BGB),

• die nur den zeitlich begrenzten Gebrauch des Wohnraums vorsehen
• als Form der Untermiete von Wohnraum (z.B. "möbliertes Zimmer") als Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung
• in Studenten- oder Jugendwohnheimen (§ 549 Abs. 3 BGB)
• wenn der Vermieter eine juristische Personen des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter, private Träger von Wohlfahrtseinrichtungen (z.B. Obdachlosenhilfe) ist, der zum Zweck der Beherbergung von Personen mit dringendem Wohnungsbedarf entsprechende Unterkünfte unterhält
• in einem Zweifamilienhaus, in welchem der Vermieter und der Mieter jeweils eine Wohnung bewohnen (§ 573 a BGB)
• wenn es sich um vermietete Nebenräume oder Teile eines Grundstücks handelt und diese im Mietvertrag genannt sind, sofern der Vermieter diese Teile zur Schaffung von weiterem Mietwohnraum verwenden will (§ 573b BGB)

Nein. Eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrags durch den Vermieter ist nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich. Hingegen können befristete Mietverhältnisse während der Laufzeit des Mietvertrags nur außerordentlich gekündigt werden, d.h. wenn schwerwiegende Mietvertragsverletzungen vorliegen, die auch zur außerordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses führen würden. Die Begründung ist, dass ja schon durch die Befristung des Mietvertrags eine zeitliche Begrenzung vorliegt.

Der Vorteil des Verzichts auf eine ordentliche Kündigung über einen festgelegten Zeitraum ist die daraus resultierende Planungssicherheit für die betreffende Vertragspartei.

Einen Kündigungsverzicht können beide Mietvertragsparteien sowohl wechselseitig als auch einseitig vereinbaren. Dies ist für eine Mietwohnimmobilie in der Regel nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich und wird für einen definierten Zeitraum abgeschlossen. Wichtig dabei ist, dass der Kündigungsverzicht schriftlich festgelegt wird, wenn die Vereinbarung länger als ein Jahr dauern soll.

Zu beachten ist, dass bei Nutzung eines Formularmietvertrags ein wechselseitiger Kündigungsverzicht nur für die Dauer von maximal vier Jahren vereinbart werden darf (BGH, 08.12.2010, Az.: BGH VIII ZR 86/10).

Verzichtet einseitig nur der Mieter auf eine Kündigung, ist ebenfalls ein Zeitraum von höchstens vier Jahren zulässig. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass es sich um einen Staffelmietvertrag handelt.

Demgegenüber gibt es keine zeitliche Beschränkung eines Kündigungsverzichts auf Seiten des Mieters. Dieser kann prinzipiell über die Gesamtdauer des Mietverhältnisses auf eine Kündigung verzichten. Dies nimmt dem Vermieter jedoch auch das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs, da dieser Kündigungsgrund nur im Wege der ordentlichen Kündigung möglich ist.

Die Bestimmungen hinsichtlich einer außerordentlichen Kündigung bleiben davon unberührt.

Grundsätzlich muss die ordentliche Kündigung von Wohnraum aufgrund berechtigter Interessen schriftlich erfolgen. Dabei gilt es, eine möglichst ausführliche Begründung in verständlicher Form zu verfassen, die zur Kündigung geführt haben. Fehlen die Kündigungsgründe, ist diese unwirksam. Sind sie zu pauschal abgefasst, besteht das Risiko, dass der Mieter Einspruch erhebt, wodurch der Vorgang verzögert wird.

Sind zusätzlich und nachträglich weitere Kündigungsgründe entstanden, können diese auch nachgeschoben werden. Dies gilt auch für den Fall, dass die ursprünglich genannten Gründe hinfällig geworden sind: dann bleibt die Kündigung bestehen aufgrund der nachgeschobenen und rechtswirksamen Kündigungsgründe aus berechtigtem Interesse.

Liegt ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters vor, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs, kann er ein Wohnraum-Mietverhältnis unter Einhaltung folgender Fristen ordentlich kündigen:

• 3 Monate bei einer Dauer des Mietverhältnisses von bis zu 5 Jahren
• 6 Monate bei einem Mietverhältnis mit einer Dauer von bis zu 8 Jahren
• 9 Monate für Mietverhältnisse mit einer Dauer von mehr als 8 Jahren   

Die ordentliche Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingegangen sein, damit die Kündigung fristgerecht zum Ablauf des übernächsten Monats bzw. nach Ablauf von 6 oder 9 Monaten wirksam wird. (§ 573c Abs.1, 2 BGB).

Eine ordentliche Kündigung kommt bei folgenden Ausnahmen nicht infrage:

• befristete Mietverträge, bei denen die vereinbarte Mietdauer einzuhalten ist, sofern nicht außerordentliche Kündigungsgründe zum Tragen kommen 
• Mietverträge mit Kündigungsverzicht, bei denen die vereinbarte Dauer des Kündigungsverzichts einzuhalten ist und keine außerordentlichen Kündigungsgründe vorliegen
• Untermietverhältnisse von

• kompletten Wohnungen,
• möblierte oder unmöblierte Räume von Wohnungen, in deren Hauptbereich der Vermieter selbst wohnt

In Fällen der Untervermietung sind gesonderte Regelungen hinsichtlich Kündigungsberechtigung und -fristen zu beachten

Einen besonderen Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung stellt die so genannte Sozialklausel im Mietrecht dar. Demnach kann ein Mieter einer ordentlichen Kündigung mit Aussicht auf Erfolg widersprechen, wenn erhebliche soziale Gründe für einen Verbleib des Mieters oder Angehörigen seines Haushalts sprechen.

Es handelt sich bei einer Kündigung um eine soziale Härte, die nicht gerechtfertigt werden kann, wenn ein Angehöriger des betreffenden Personenkreises z.B. an deutlicher Altersgebrechlichkeit oder schwerer Erkrankung leidet. Auch intensiver Pflegebedarf oder eine fortgeschrittene Schwangerschaft können als soziale Härte im Zusammenhang mit einer ordentlichen Kündigung geltend gemacht werden.

Da das Thema "Sozialklausel bzw. Härteklausel im Mietrecht" einen sehr breiten Raum in der Rechtsprechung einnimmt und hier nicht erschöpfend behandelt werden kann, ist eine vertiefende Lektüre empfohlen. 

Sperrfristen haben eine verzögernde Wirkung bei einer ordentlichen Kündigung. Diese sollten Vermieter unbedingt berücksichtigen. Sie treten in Kraft bei einem Eigentümerwechsel einer vermieteten Wohnimmobilie. Hierbei sind zwei Szenarien möglich:

1. Wurde die vermietete Wohnung vor dem Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt, ist vor einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs mindestens eine dreijährige Wartezeit einzuhalten. Liegt die Wohnung in einem von der betreffenden Kommune ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, kann die Wartezeit bis zu 10 Jahre betragen. Es ist daher zu empfehlen, sich vor dem Erwerb bei der Kommune über die Situation und Bestimmungen zu informieren.

2. Beim Erwerb eines Mietshauses mit mehreren vermieteten Wohnungen, kann der Erwerber des Hauses einer Mietpartei wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen unter Einhaltung der geltenden Kündigungsfristen von 3, 6 oder 9 Monaten je nach Dauer des bestehenden Mietvertrags. Die Kündigung kann jedoch erst erfolgen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. In der Praxis bedeutet es, dass bei der erfahrungsgemäß mehrmonatigen Dauer, bis der Grundbucheintrag vollzogen ist, sich auch die Kündigungsmöglichkeit verzögert. Das vorsorgliche Aussprechen der Kündigung ist zwecklos, da die Fristberechnung frühestens ab dem Datum des Grundbucheintrags einsetzen kann.