Mietvertrag kündigen: Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Schließen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag ab, sind in diesem auch alle Angaben zu den Kündigungsfristen enthalten. Und doch können sich plötzlich die Lebensumstände ändern, beispielsweise weil ein Job- und damit Wohnortswechsel ansteht oder die Wohnung verkauft werden soll, warum es erforderlich ist, früher zu kündigen und aus dem Mietvertrag herauszukommen. Um das zu erleichtern, gibt es den sogenannten Mietaufhebungsvertrag.

Der Mietaufhebungsvertrag bietet Vermietern und Mietern die Möglichkeit, ihren Mietvertrag unabhängig von den Fristen, die in ihm vereinbart wurden, zu einem beliebigen Datum einvernehmlich zu kündigen. Der Aufhebungsvertrag ersetzt also die Vereinbarungen zur Kündigungsfrist, die mit dem ursprünglichen Mietvertrag getroffen wurden. Gesetzliche Regelungen müssen die Vertragspartner dabei nicht beachten – anders als beim Abschluss des Mietvertrags. Trotzdem sollten beide Parteien darauf achten, dass sie durch die Vereinbarungen am Ende keine Nachteile haben.

Ihr Mieter will vorzeitig aus der Wohnung ausziehen? Das ist an sich kein Problem, allerdings sollten Ihnen als Vermieter dadurch keine Nachteile entstehen. Sie könnten deshalb mit Ihrem Mieter vereinbaren, dass er sich dann um einen Nachmieter kümmern muss, so dass es zu keinem Leerstand und Mietausfall kommt. Alternativ könnten Sie sonst mit ihm vereinbaren, dass er als Mieter eine Kostenpauschale zahlt – dafür, dass Sie sich vorzeitig um einen neuen Mieter kümmern –, oder dass er die Miete bis zum regulären Ablauf der Kündigungsfrist weiter entrichtet. Dieses muss er laut einem Urteil des Oberlandesgerichtes Hamburg allerdings nicht in vollem Umfang tun, wenn die Wohnung sofort weitervermietet werden konnte.

Wenn der Vermieter den Mieter bittet, vor dem Ablaufen des Mietvertrags auszuziehen, sollten auch dem Mieter dadurch keine Nachteile entstehen. Normalerweise bietet der Vermieter dem Mieter eine Abfindung oder Entschädigung für den Auszug vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist an. Einen Anspruch auf eine Abfindung oder Entschädigung haben Mieter allerdings nicht. Aber sie sind in einer guten Verhandlungsposition, denn der Vermieter möchte ja, dass sie einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags zustimmen und frühzeitig ausziehen, weil er die Immobilie zum Beispiel verkaufen will. Und das geht erfahrungsgemäß besser, wenn die Wohnung oder das Haus nicht vermietet ist.

Mieter sollten in Ihren Verhandlungen um eine Entschädigung bedenken, dass mit einem Auszug Kosten für die anschließende erforderliche Wohnungssuche und den Umzug, neue Möbel, Maklergebühren, vielleicht eine höhere Miete und mögliche andere Kostenfaktoren, wie etwa ein weiterer Arbeitsweg, verbunden sind, auf denen er nicht sitzenbleiben sollte.

Auf jeden Fall sollte der Mietaufhebungsvertrag die Formulierung enthalten, dass Paragraf 545 aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht zur Anwendung kommen soll. In dem Paragrafen steht, dass sich der Mietvertrag stillschweigend verlängert, wenn der Mieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auszieht. Der Vermieter hat allerdings noch zwei Wochen Zeit, Widerspruch gegen die Vereinbarung einzulegen.

Der Mietaufhebungsvertrag sollte außerdem folgendes enthalten:

• Angaben zu Mieter und Vermieter
• Adresse der Wohnung (plus Stockwerk, Nummer…)
• Genaues Auszugsdatum
• Gegebenenfalls Nennung eines Nachmieters
• Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses
• Konkrete Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen
• Konkrete Vereinbarungen zur Mietkaution und zu den Betriebskosten
• Widerspruchsrecht beziehungsweise Formulierung, dass §545 BGB (Verlängerung des Mietverhältnisses, falls der Mieter nicht auszieht) nicht zur Geltung kommt
• Regelung über den Zustand der Immobilie bei der Übergabe (zum Beispiel besenreine Reinigung)
• Falls erforderlich: konkrete Vereinbarungen zur Entschädigung, Abfindung oder Nachmietern
• Ort, Datum und Unterschrift der Vertragsparteien

Manchmal ändern sich Lebenssituationen und eine Wohnung muss vorzeitig gekündigt werden. Ein Mietaufhebungsvertrag bietet sich daher in folgenden Fällen an:

• Der Mieter hat eine neue Wohnung gefunden und möchte vermeiden, doppelte Miete zu zahlen.
• Der Mieter muss nach einem Jobwechsel umziehen und seinen Zeitmietvertrag oder Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig beenden.
• Der Mieter ist verstorben und Angehörige nutzen den Mietaufhebungsvertrag, um den Mietvertrag schneller aufzulösen.
• Einer von mehreren Hauptmietern möchte aus der Wohnung ausziehen, während der oder die anderen weiterhin als Mieter dort wohnen bleiben will/wollen.
• Der Vermieter möchte die Immobilie selbst beziehen und die gesetzliche Frist für die Kündigung wegen Eigenbedarf (drei beziehungsweise zehn Jahre) nicht abwarten.
• Der Vermieter möchte das Wohnobjekt grundlegend sanieren.
• Der Vermieter möchte seine Immobilie verkaufen und verspricht sich einen höheren Kaufpreis für die Immobilie, wenn sie unvermietet ist.
• Der Vermieter kann keinen berechtigten Kündigungsgrund, zum Beispiel eine Kündigung nach Abmahnung oder wegen Zahlungsverzug, vorweisen, möchte aber trotzdem, dass der Mieter auszieht.

Theoretisch kann ein Mietaufhebungsvertrag auch mündlich ausgesprochen werden, allerdings müssten in diesem Fall sehr genaue Absprachen getroffen werden. Schriftliche Vereinbarungen sichern beide Parteien immer besser ab.

Hat ein Mieter der Aufhebung seines Mietvertrages mündlich zugestimmt und nun möchte er doch nicht ausziehen, so braucht er sich von seinem Vermieter trotzdem nicht drängen lassen. Er kann sich zur Not Hilfe von einem Fachanwalt für Mietrecht holen.

Kommt der Vermieter vorbei und legt dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag zur Unterschrift vor, so kann dieser die Vereinbarung immer noch in den nächsten zwei Wochen widerrufen. Möglicherweise fällt der Mietaufhebungsvertrag sogar unter die Vorschriften von Paragraf 312 BGB, die für Haustürgeschäfte gelten.

Die zweiwöchige Widerrufsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter dem Mieter eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht überreicht. Liegt die Belehrung bei der Vertragsunterzeichnung nicht vor, verlängert sich die Frist auf einen Monat nach Erhalt der Widerrufsbelehrung. Sollte der Vermieter die Widerrufsbelehrung seinem Mieter gar nicht zuschicken, endet die Widerrufsfrist spätestens sechs Monate nach Vertragsunterzeichnung.