Nießbrauch bei Immobilien: Wem nutzt das Nießbrauchrecht?

Zunächst einmal Grundlegendes: Ein Nießbrauch ist das Nutzungsrecht von Eigentum. Mit anderen Worten, ein Nießbraucher darf eine Sache nutzen und den Ertrag daraus ziehen, zum Beispiel bei der Vermietung einer Immobilie. Was er allerdings nicht darf, ist, die Immobilie zu verkaufen. Dieses Recht hat nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer.

Dabei kann ein Nießbrauch nicht nur für Haus, Wohnung und Grundstück vereinbart werden, sondern auch für Vermögen, Wertpapiere, Rechte und Fahrzeuge. Trotzdem wird der Nießbrauch am häufigsten bei Immobilien genutzt, beispielsweise, wenn Sie ein lebenslanges Wohnrecht haben, also aus der Immobilie für sich einen Nutzen ziehen. Kein Wunder, dass das Nießbrauchrecht daher häufig bei der Immobilienübereignung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt wird.

Das Recht des Nießbrauchs muss aber nicht für die gesamte Immobilie gelten. Es kann sich auch auf einen Teil der Immobilie beziehen, beispielsweise auf eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Hier spricht man von einem Bruchteilnießbrauch.

Auf den ersten Blick sind Nießbrauchrecht und Wohnrecht gar nicht so unterschiedlich. Beide werden im Grundbuch eingetragen, wodurch das Grundstück belastet wird. Zudem können beide Rechte nicht vererbt werden und bestehen auch bei einem Eigentümerwechsel fort.

Einen gravierenden Unterschied aber gibt es: Das Nießbrauchrecht erlaubt es, die Immobilie zu vermieten. Wenn zum Beispiel der Wohnrechtsinhaber aus gesundheitlichen Gründen die Immobilie nicht mehr bewohnen kann und in ein Pflegeheim umzieht, kann er die Wohnung trotzdem noch vermieten. Dieses ist beim Wohnrecht nicht vorgesehen – es verfällt mit dem Auszug.

Nießbrauchrechte sind vor allem aus steuerlichen Gründen attraktiv, vor allem, wenn es um eine vorweggenommene Erbfolge geht. Das Nießbrauchrecht ermöglicht den bisherigen Eigentümern, meistens den eigenen Eltern, weiterhin in der Immobilie wohnen zu bleiben oder diese zu vermieten, während gleichzeitig ein Eigentümerwechsel in Form einer Schenkung, zum Beispiel an die Kinder, vorgenommen wird. Dieses kann steuerlich von Vorteil sein, um Erbschafts- oder Schenkungssteuern zu sparen.

In manchen Fällen soll das Nießbrauchrecht auch regeln, dass unliebsamen Erben möglichst wenig hinterlassen wird. So wird der so genannte Pflichtteilsanspruch geringgehalten. Je länger dabei eine Schenkung der Immobilie zurückliegt, umso geringer fällt der Pflichtteil aus.

Manchmal räumen Eltern ihren Kindern auch das Nießbrauchrecht für ihre Immobilie ein, damit diese sie vermieten können und mit den Mieteinnahmen beispielsweise ihr Studium finanzieren. Da die Einnahmen während der Ausbildung gering sind, können die Einnahmen vorteilhafter versteuert werden als über die Eltern.

Vielen Immobilieneigentümern liegt allerdings viel daran, dass das Wohnobjekt im Familienbesitz bleibt. Daher sollten die bisherigen Eigentümer beim Nießbrauch zusätzlich ein Rückforderungsrecht vertraglich festhalten. So kann bei einer Insolvenz des neuen Eigentümers die Immobilie auf den bisherigen Eigentümer zurück übertragen werden. Tritt es so ein, dass der neue Eigentümer vor dem bisherigen stirbt, so kann über das Rückforderungsrecht auch vermieden werden, dass die Immobilie an Dritte verkauft wird. Das Rückforderungsrecht wird genau wie das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen.

Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie wird generell zwischen Eigentümer und Begünstigten vertraglich geregelt und muss dann notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Der Notar veranlasst die weiteren Schritte für den Eintrag im Grundbuch. Wie Sie einen geeigneten Notar finden, können Sie in unserem Artikel Den richtigen Notar finden nachlesen.

Ein Nießbrauchrecht verpflichtet dazu, die Immobilie zu erhalten, ordnungsgemäß zu bewirtschaften und auch zu versichern. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Mit diesen Pflichten wird der Nießbraucher quasi zum wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie. Allerdings darf er als dinglicher Eigentümer das Wohnobjekt nicht wesentlich umgestalten oder verändern. Und er kann die Immobilie auch nicht ohne Zustimmung des Eigentümers als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen nutzen.

Dafür muss der im Grundbuch eingetragene Eigentümer Modernisierungskosten tragen, wenn größere Sanierungen anstehen. Der Nießbraucher hat diese Verpflichtung nicht. Natürlich können die Beteiligten aber auch individuelle Vereinbarungen dazu treffen, wer welche Kosten trägt. Denkbar sind hier auch eine Übernahme der Grundschuld und der Darlehensraten durch den neuen Eigentümer. Diesem muss allerdings die finanzierende Bank zustimmen.

Diese Absprachen machen aber nur dann Sinn, wenn Eltern ihre Immobilie im Rahmen der vorgezogenen Erbfolge auf die Kinder übertragen und selbst nur über geringe Einkünfte verfügen. Diese Regelung ermöglicht es ihnen, ihr Haus weiter zu bewohnen, ohne die gewöhnlichen und außergewöhnlichen Kosten tragen zu müssen.

Der Wert eines Nießbrauchrechts hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Ein Faktor sind die möglichen Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden. Aber auch das Geschlecht und Alter des Nießbrauchers spielen eine Rolle, da von der voraussichtlichen Lebenserwartung des Berechtigten abhängt, wie viele Jahre die Immobilie voraussichtlich mit dem Nießbrauchrecht belastet ist, bevor es erlischt. Die Dauer des bestehenden Nießbrauchrechts hat wiederum erhebliche Auswirkungen auf den Wert der Immobilie im Ganzen, da sich der Wert bei Eintrag eines Nießbrauchrechts um den Gegenwert des Nießbrauchs verringert. Dieses wiederum kann eine Rolle spielen, wenn die Höhe der Schenkungssteuer ermittelt werden soll.

Aber auch beim Immobilienverkauf ist es notwendig, den Wert des Nießbrauchs kennen, um eine reale Einschätzung zu bekommen, ob der Verkaufspreis angemessen ist. Auch wenn der Nießbraucher ausgezahlt und das Nießbrauchrecht gelöscht werden soll, ist eine Wertermittlung wichtig. So kann in diesem Fall eine Ablösesumme vereinbart werden.

Nein, ein Nießbrauchrecht ist unverkäuflich. Aber die Ausübung des Nießbrauchrechts kann auf andere Personen übertragen werden. Alternativ kann es gegen eine Entschädigungszahlung an den Nutznießer auch gelöscht werden.

Eigentlich ist der Nießbrauch selbst nicht übertragbar, aber die Ausübung des Nießbrauchrechts kann Dritten überlassen werden. Trotzdem kann das Nießbrauchrecht nicht vererbt werden! Sollte der Nießbraucher sterben, so wird der Grundbucheintrag nach Vorlage der Sterbeurkunde wieder gelöscht.

Stirbt der Nießbraucher und hat die Immobilie vermietet, wird nun der Eigentümer zunächst Vermieter. Das bedeutet, er übernimmt die aus dem Mietvertrag entstehenden Rechte und Pflichten. Er hat aber unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht, von dem er Gebrauch machen darf.