Lebenslanges Wohnrecht: Was Sie zum Wohnungsrecht wissen sollten

• Das Wohnrecht ermöglicht es, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein.
• Durch ein Wohnrecht kann man somit auch dann in einer Immobilie wohnen bleiben, wenn man sie verkauft oder verschenkt.
• Der Wohnberechtigte zahlt weiterhin die Nebenkosten und gewöhnliche Reparaturen. Der Eigentümer übernimmt nur außergewöhnliche Kosten.
• Das lebenslange Wohnrecht ermöglicht die Nutzung der Immobilie bis zum Tod des Berechtigten.
• In der Regel kann das Wohnrecht nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden.
• Das Wohnrecht wird oft in Verbindung mit Schenkungen eingetragen. So können Eltern die Immobilie schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder übertragen und trotzdem in darin wohnen bleiben.
• Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht sichert den Wohnberechtigten auch gegen Forderungen Dritter ab.
• Theoretisch wird in Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) und Wohnrecht unterschieden. Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe jedoch häufig synonym verwendet. So auch zum Großteil in diesem Artikel.

Im Alltag werden die Begriffe lebenslanges Wohnrecht beziehungsweise Wohnrecht auf Lebenszeit und Wohnungsrecht synonym verwendet und bezeichnen das Recht, eine Immobilie oder einen Teil dieser bis ans Lebensende zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer oder Mieter zu sein. Häufig sind es Eltern, die sich ein unentgeltliches, lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. So können sie ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten per Schenkung auf ihre Kinder übertragen, dennoch weiter darin wohnen bleiben, und ihre Kinder sind später nicht gezwungen, eine hohe Erbschaftssteuer zu bezahlen.

Im juristischen Sinne gibt es jedoch einen Unterschied zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht:

Da eine Unterscheidung der Begriffe Wohnungsrecht und Wohnrecht häufig nicht notwendig ist, werden Sie in diesem Artikel genauso wie im Alltag synonym verwendet.

Wohnrechte können befristet oder unbefristet vom Wohnungseigentümer vergeben werden. Wird ein Wohnrecht ohne Befristung gewährt, spricht man auch von einem „lebenslangen Wohnrecht“ oder „Wohnrecht auf Lebenszeit“. Dieses endet erst nach dem vollendeten Leben, also mit dem Tod des Wohnberechtigten. Auch bei einem Gebäudeverkauf oder im Erbfall bleibt das lebenslange Wohnrecht bestehen.

Am besten verkauft sich ein Wohnobjekt, wenn niemand darin wohnt. Mieter sind aber nicht grundsätzlich ein Ausschlusskriterium. Für Kapitalanleger kann eine vermietete Wohnung durchaus interessant sein. Trotzdem sind die meisten Käufer an einer leerstehenden Immobilie interessiert. Bei Gebäuden, die ein Wohnberechtigter weiterhin bewohnen möchte – womöglich sein Leben lang – ist die Nachfrage daher geringer.

Der Verkaufserlös, den man normalerweise auf dem Immobilienmarkt für das Wohnobjekt erzielen könnte, reduziert sich um die fiktive Miete, die dem neuen Eigentümer durch das bestehende Wohnrecht entgeht. Um die mutmaßliche Dauer des Wohnrechts einschätzen zu können, wird bei der Berechnung der Verkaufserlösminderung die voraussichtliche Lebenserwartung des Wohnungsrechtsinhabers mitberücksichtigt. Zugrunde gelegt werden der Rechnung die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Der geringeren Nachfrage und dem niedrigeren Verkaufserlös steht der große Vorteil gegenüber, bei einem Hausverkauf selbst in dem Haus wohnen bleiben zu können. Das in der Immobilie gebundene Kapital kann verflüssigt und die eigene Rente damit aufgebessert werden, ohne dass man selbst aus der gewohnten Umgebung ausziehen muss.

Die Eintragung eines lebenslangen Wohnrecht kann zum Beispiel in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Sie möchten in Ihrem Haus wohnen bleiben, sind aber schon älter und möchten die Immobilie noch zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen. Mit einer Schenkung und der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts können Sie die Erbfolge schon einleiten und gegebenenfalls Erbschaftssteuer sparen. So können die steuerlichen Freibeträge bei Schenkung alle zehn Jahre, bei Erbschaft nur einmal geltend gemacht werden. Bei einem sehr hohen Immobilienwert kann auch eine stufenweise Schenkung in Betracht gezogen werden, um die Schenkungssteuer womöglich komplett zu sparen.
• Sie möchten, dass Ihr Lebenspartner die Immobilie weiter bewohnen kann, wenn Sie sterben. Dazu müssen Sie ein Wohnrecht für ihn eintragen. Ohne Wohnrecht kann es passieren, dass Ihre Erben Ihren Ehegatten aus der Immobilie drängen.

Ein Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen und/oder vertraglich zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Berechtigten vereinbart werden. Eine Vorschrift diesbezüglich gibt es nicht. Die sicherste Variante aber ist, das Wohnrecht sowohl im Grundbuch als auch vertraglich festzuhalten.

Ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht ohne Grundbucheintrag spart zwar die Grundbuchkosten, schützt den Wohnberechtigten aber nur im Verhältnis zum Eigentümer, nicht gegenüber Dritten. Einen Schutz gegenüber Dritten, wie beispielsweise neuen Eigentümern oder Banken, die Anspruch auf die Immobilie erheben, ist nur durch einen Eintrag des Wohnrechts ins Grundbuch gewährleistet. Der Wohnberechtigte erhält mit dem Grundbucheintrag also eine zusätzliche Absicherung, die über die vertragliche Vereinbarung mit dem Immobilienbesitzer hinausgeht und die er bei einem Wohnrecht ohne Grundbucheintrag nicht hätte. Trotzdem sollte das Wohnrecht in einem schriftlichen, notariell beglaubigten Vertrag fixiert werden. Vertrag und Grundbucheintrag sichert den Wohnberechtigten umfassend ab.

Die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch veranlasst in der Regel der Notar. Das Recht wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit unter Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt.

Wer sein Grundstück oder seine Immobilie schenken will, braucht bei der Änderung des Grundbucheintrags ohnehin die Hilfe eines Notars. Deshalb lohnt es sich, schon bei den ersten Überlegungen dazu, sich bei einem Fachmann beraten zu lassen.

Damit alle Beteiligten am Ende mit den Änderungen zufrieden sind, sollte in einem schriftlichen Vertrag der Umfang des Wohnrechts beziehungsweise Nießbrauchs sowie die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien festgehalten und notariell beglaubigt werden. Für größtmögliche Sicherheit der Wohnberechtigten sorgt eine Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch.

Soll aus bestimmten Gründen kein Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen werden, gibt es folgende Alternativen:

Lebenslanger Mietvertrag

Ein lebenslanger Mietvertrag ist ein befristeter Mietvertrag, dessen Ende an den Tod des Mieters gebunden ist. Das bedeutet, erst wenn der Mieter verstorben ist, endet der Mietvertrag. Nach dem Tod hat der Vermieter nach Räumung freie Verfügung über sein Eigentum. Es treten nicht die Erben als neue Vertragspartner ein, wie es bei unbefristeten Mietverträgen der Fall ist.

Kündigen kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen, zum Beispiel, wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten nicht bezahlt hat, den Mietgegenstand nicht vertragsgemäß nutzt oder wiederholt den Hausfrieden stört. Der lebenslange Mietvertrag muss unbedingt schriftlich geschlossen werden.

Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht ähnelt dem Wohnrecht auf Lebenszeit. Der Unterschied liegt darin, dass das Dauerwohnrecht im Gegensatz zum klassischen Wohnrecht vererbt oder anderweitig weitergegeben werden kann. Darüber hinaus gewährt das Dauerwohnrecht noch weitere Freiheiten. Für das Dauerwohnrecht ist eine Vereinbarung gemäß dem Wohnungseigentumsrecht notwendig.

Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht erlaubt dem Berechtigten nicht nur, in der Wohnung oder dem Haus zu wohnen, sondern die Immobilie bei Bedarf zu vermieten und Erträge daraus zu erzielen (§ 100 BGB). Genauso wie das Wohnrecht auf Lebenszeit, ist das Nießbrauchrecht jedoch an eine bestimmte Person gebunden und kann somit nicht übertragen werden.

Das Nießbrauchrecht kann dann sinnvoller als ein Wohnrecht sein, wenn die berechtigte Person das Wohnrecht selbst nicht mehr ausüben kann, weil sie zum Beispiel pflegebedürftig ist. Das Nießbrauchrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit zu entscheiden, ob er die Wohnung oder das Haus selbst nutzen oder vermieten möchte. Da er die erzielten Einnahmen behalten darf, ist er auch nach Auszug abgesichert und kann das Geld zum Beispiel nutzen, um das Pflegeheim damit zu bezahlen.

Genauso wie das Wohnrecht, sollte auch das Nießbrauchrecht durch einen Notar im Grundbuch vermerkt werden. Beachtet werden muss, dass ein Nießbrauch anders als ein Wohnrecht nicht gepfändet werden kann.

Alternativ zum Nießbrauchrecht kann der ursprüngliche Besitzer sein Immobilieneigentum gegen ein Wohnrecht auf Lebenszeit zuzüglich einer lebenslangen Monatsrente eintauschen. Diese Kombination bietet dem Wohnberechtigten im Vergleich zu einem reinen Nießbrauchrecht eine höhere Einnahmesicherheit.

Ja, neben dem unentgeltlichen Wohnrecht beziehungsweise Wohnungsrecht gemäß § 1093 gibt es auch ein Wohnrecht gegen Mietzahlung. Das kann auf zwei verschiedene Art und Weisen ausgestaltet sein:

1. Wohnungsrecht und Mietvertrag bestehen nebeneinander: Die Berechtigten müssen Miete zahlen, können aber kaum gekündigt werden. Wegen des dinglichen Wohnrechts kann der Vermieter nicht den Auszug der Mieter verlangen. Kommt es doch zur Kündigung, bleibt das Wohnungsrecht weiterhin bestehen.
2. Wohnungsrecht und Mietvertrag sind miteinander verknüpft: Das dingliche Wohnrecht ist an eine Bedingung gebunden, zum Beispiel an Mietzahlungen. Das bedeutet, dass mit Ende des Mietvertrags nicht nur das Nutzungsrecht, sondern auch das Wohnrecht abläuft und der Eigentümer die Bewilligung der Löschung im Grundbuch verlangen kann (§ 821 BGB). 

Neben Mietzahlungen können auch andere Gegenleistungen für ein Wohnrecht vertraglich vereinbart werden.

Welche Rechte und Pflichten Eigentümer und Berechtigte bei einem Wohnrecht beziehungsweise Wohnungsrecht haben, hängt von der vertraglichen Ausgestaltung ab. In der Regel wird Folgendes festgelegt:

Rechte und Pflichten der Berechtigten

• Nutzungsrecht (§ 1093 BGB): Die Berechtigten dürfen die Immobilie zum Wohnen nutzen. Ist das Wohnrecht auf einen Teil beschränkt, dürfen die Berechtigten trotzdem die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Hauses nutzen, wie beispielsweise Garten, Waschküche und Keller.
• Aufnahmerecht (§ 1093 BGB): Die Berechtigten dürfen Familienmitglieder (Ehepartner, Kinder, nichteheliche Lebenspartner), Bedienstete und Pflegepersonal in die Immobilie aufnehmen. Aber Achtung: Das geht nur beim Wohnungsrecht, beim einfachen Wohnrecht nicht.
• Besichtigung: Der Eigentümer darf die Wohnung nicht begutachten.
• Instandhaltung: Wohnberechtigte sind dazu verpflichtet, die Räumlichkeiten instand zu halten. Geht etwas in den eigenen Räumen kaputt, müssen sie für die Reparatur aufkommen. Auch gewöhnliche Erneuerungen, wie das Verlegen eines neuen Teppichs, müssen die Wohnberechtigten selbst zahlen. Der Eigentümer übernimmt nur außergewöhnliche Kosten, zum Beispiel die Kosten für ein neues Dach oder eine neue Heizung, wenn diese erneuert werden müssen.
• Nebenkosten: Wie in einem Mietverhältnis müssen Wohnberechtigte die anfallenden Nebenkosten der bewohnten Räumlichkeiten zahlen. Dazu zählen neben den Stromkosten auch die Nebenkosten Kosten für Wasser und Heizung ein.
• Vermietung: Die Wohnberechtigten dürfen die Immobilie nicht vermieten oder ihr Wohnrecht an Dritte weitergeben.

Rechte und Pflichten der Eigentümer

• Nutzungsrecht: Hat der Eigentümer einem anderen ein Wohnungsrecht in Teilen eingeräumt, darf er den anderen Immobilienteil selbst bewohnen.
• Umbaumaßnahmen: Grundlegende Maßnahmen, wie Sanierungen, muss der Eigentümer in der Regel selbst zahlen. Allerdings benötigt er für die Maßnahmen die Zustimmung der Wohnberechtigtenn.
• Besichtigung: Eigentümer haben nicht das Recht, die Wohnung oder das Haus im Zuge einer Besichtigung zu begutachten.

Anderslautende Vereinbarungen sollten unbedingt in einem Vertrag notariell festgehalten werden, damit später keine Streitigkeiten entstehen.

Nein, nicht unbedingt. Ein Wohnrecht gilt immer für die Dauer, die Eigentümer (Wohnrechtgeber) und Wohnberechtigter gemeinsam vertraglich festlegen. Zwei Optionen gibt es:

• Lebenslang: Das lebenslange Wohnrecht ermöglicht der berechtigten Person, die Immobilie bis zum Tod zu bewohnen.
• Befristet: Das befristete Wohnrecht gestattet dem Wohnberechtigten so lange die Immobilie zu bewohnen, wie zuvor mit dem Eigentümer vertraglich vereinbart wurde. Mit Ende des festgelegten Zeitraums erlischt das Wohnrecht. Diese Variante des Wohnrechts kann sinnvoll sein, wenn die wohnberechtigte Person fest vor hat, zu einem festen Zeitpunkt auszuziehen.

Sowohl das lebenslange als auch das befristete Wohnrecht können auch schon vor dem vertraglich festgelegten Ende enden:

• Wenn die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind,
• bei Zwangsversteigerung oder
• wenn der Wohnberechtigte das Wohnrecht löschen lassen möchte.

Gemäß § 875 BGB kann ein Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts, also der Wohnberechtigte, der Löschung zustimmt. Eine einseitige Aufhebung des im Grundbuch eingetragenen Wohnrechts durch den Eigentümer ist also nicht möglich.

Eine Löschung wird zum Beispiel relevant, wenn die wohnberechtigte Person in ein Pflegeheim ziehen möchte und das Wohnrecht nicht mehr benötigt. Allerdings muss bei einer vorzeitigen Aufgabe des Wohnrechts beachtet werden, dass der Eigentümer nicht zu einer Abfindungszahlung verpflichtet ist – außer im Vertrag wurde diesbezüglich eine Regelung festgehalten. Umgekehrt ist es so, dass der Wohnrechtsinhaber kein Abfindungsangebot des Eigentümers annehmen muss, wenn dieser gerne das Wohnrecht vorzeitig aufheben möchte. Die Abfindungszahlung muss mindestens so hoch sein wie der Wohnungsmietwert, der sich unter Berücksichtigung der voraussichtlich verbleibenden Dauer des Wohnungsrechts ergibt.

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht kann nicht verkauft werden. Ebenso wenig ist es möglich, das Wohnrecht zu vererben oder auf anderem Wege auf einen Dritten zu übertragen. Allerdings können Berechtigte das Wohnrecht aus dem Grundbuch löschen lassen. 

Möchten Wohnberechtigte ihr Wohnrecht nicht löschen lassen, aber zu Geld machen, können sie ein Nießbrauchrecht anstelle des Wohnrechts vereinbaren. Das ermöglicht ihnen, die Immobilie zur Vermietung zu nutzen und die Erträge zu behalten.

Kann man ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen?

Grundsätzlich kann ein Haus, bei dem bereits ein Wohnrecht auf Lebenszeit besteht, verkauft werden. Allerdings bleibt das Wohnrecht bestehen, wenn die Eigentümer die Immobilie verkaufen und das macht den Hausverkauf schwieriger. In der Regel suchen Kaufinteressenten nach einer unbelasteten Immobilie, über die sie frei verfügen können, entweder zur Eigennutzung oder zum Vermieten. Besteht ein Wohnrecht, ist das nicht möglich. Üblicherweise wird eine Immobilie mit Wohnrecht deshalb innerhalb der Familie übertragen oder verkauft. Eine Ausnahme bilden Kapitalanleger, die auf der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage sind und denen ein eingetragenes Wohnrecht nichts ausmacht. Auch Personen, die erst nach ein paar Jahren selbst das Haus nutzen möchten, können an einem Haus mit eingetragenem Wohnrecht interessiert sein. 

Da die Gruppe der potenziellen Käufer für ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht sehr speziell und klein ist, macht es Sinn, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf zu beauftragen. Der Experte kann solche Objekte meist zielgerichteter vermarkten und schneller verkaufen.

Ist ein Haus mit Wohnrecht auf Lebenszeit weniger wert?

Ja, ein Haus, das mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit belastet ist, ist weniger wert als ein unbelastetes Haus. Grund dafür ist die geringere Nachfrage, weil die Käufer nicht frei über das Haus verfügen können. Dieser Umstand findet bei der Wertermittlung Berücksichtigung, indem die fiktive Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht, mit der voraussichtlichen Lebenszeit des Wohnberechtigten multipliziert und vom eigentlichen Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird. Somit fällt auch der Verkaufspreis beim Hausverkauf mit Wohnrecht niedriger aus als beim Verkauf einer unbelasteten Immobilie.

Was bedeutet ein Hausverkauf mit Wohnrecht für Verkäufer?

Häufig findet im Zuge einer Leibrente ein Hausverkauf mit Wohnrecht für den Verkäufer statt. Der Verkäufer erhält dabei den Kaufpreis nicht als einmalige Summe, sondern als monatliche Rentenzahlungen. Er kann somit in seiner vertrauten Umgebung wohnen bleiben und gleichzeitig seine Immobilie durch die Leibrente in Geld umwandeln. Als Käufer kommen Unternehmen, Stiftungen, aber auch Privatpersonen infrage. 

Auch ein konventioneller Hausverkauf, bei dem der Verkäufer ein Wohnrecht erhält, ist möglich. Allerdings muss beachtet werden, dass sich der Wert einer Immobilie immer mindert, wenn ein Wohnrecht besteht beziehungsweise eingetragen werden soll.

Lohnt es sich, das Wohnrecht für einen besseren Hausverkauf auszuzahlen?

Eigentümer, die ein Haus verkaufen wollen, bei dem ein Wohnrecht besteht und dieses gerne löschen lassen möchten, um einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können, haben folgende Möglichkeit: Sie können beim Berechtigten eine Auszahlung des Wohnrechts anbieten, mit der Bedingung, dass dieser auf sein Wohnrecht verzichtet und eine Löschung im Grundbuch bewilligt. Einen rechtlichen Anspruch auf Auszahlung bei Auszug hat der Berechtigte zwar nicht, aber der Eigentümer benötigt für die Löschung dessen Zustimmung und die wird er wahrscheinlich nur erhalten, wenn er ein Gegenangebot macht. Ob sich das lohnt, muss durchgerechnet werden. Der Wert des Wohnrechts hängt von der fiktiven Miete ab, die ein Bewohner ohne Wohnrecht zahlen müsste, und der zu erwartenden Lebensdauer des Wohnberechtigten beziehungsweise der Dauer bis zum Ende eines befristeten Wohnrechts. Ist der Wert des Wohnrechts geringer, als der Mehrwert, den man bei einem Verkauf ohne Wohnrecht erzielen könnte, lohnt sich wahrscheinlich die Auszahlung des Wohnrechts.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, aber das Wohnrecht dafür behalten möchte, braucht folgende Unterlagen:

Notwendige Unterlagen für Hausverkauf mit Wohnrecht

Zusätzlich notwendige Unterlagen für Wohnungsverkauf mit Wohnrecht

Für den Wert des Wohnrechts spielen zwei Parameter einer Rolle:

• Die Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht (fiktive Miete)
• Der Zeitraum, in dem der Wohnberechtigte voraussichtlich noch in der Immobilie wohnen wird.

Um den Wert des Wohnrechts zu berechnen, wird der Jahreswert des Wohnrechts mit einem Faktor multipliziert, der sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung des Berechtigten ergibt. Diese ist in einer entsprechenden Tabelle vom Bundesfinanzministerium nachzulesen. Der Jahreswert ist der Wert der Nutzung während eines Jahres. Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden Kapitalwerte gebildet, die Mieten also abgezinst. Zur Berechnung der Kapitalwerte schreibt der Gesetzgeber einen Zinssatz von 5,5 Prozent vor (§ 14 Bewertungsgesetz).

Für die Berechnung des Werts eines lebenslangen Wohnrechts ergibt sich folgende Formel:

• Wert des Wohnrechts = Jahreskaltmiete x Kapitalwert
• Jahreskaltmiete = m² der mit Wohnrecht belasteten Immobilie x örtliche Nettokaltmiete/m² laut Mietspiegel
• Kapitalwert = Faktor, der sich anhand der Dauer des Wohnrechts bemisst; der entsprechenden Tabelle vom Bundesfinanzministerium entnehmbar

Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht wird für die Hausbewertung der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.

Wohnrecht-Wert berechnen: Auszug aus der Tabelle vom Bundesministerium

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, November 2022: Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2023 

Wohnrecht-Wert berechnen: Rechenbeispiel

Herr Schmidt ist 60 Jahre alt. Er hat seine Eigentumswohnung an seine Tochter übertragen, aber ein lebenslanges Wohnrecht behalten. 

• Jahreskaltmiete für die Wohnung: 10.000 Euro.
• Restlebenserwartung für einen Mann von 60 Jahren: 21,66 Jahre (im Jahr 2023)
• Zugehöriger Kapitalwert: 12,824
• Rechnung: 10.000 € x 12,824 = 128.240 €

Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Beispiel also 128.240 Euro.

• Bei einem Wohnrecht muss der Wohnberechtigte die eingesparte Miete versteuern. 
• Steht das Wohnrecht in Verbindung mit einer Schenkung, kann das für die Beschenkten steuerlich von Vorteil sein, denn bei Schenkung gilt ein gewisser Freibetrag. Da der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird, mindert das den Immobilienwert womöglich so stark, dass er unterhalb des Freibetrags liegt und keine Schenkungssteuer gezahlt werden muss. Stirbt der Wohnberechtigte, sodass das Wohnrecht endet, muss der Eigentümer allerdings Steuern auf das gelöschte Wohnrecht zahlen.
• Wer eine selbstgenutzte Immobilie verkauft und ein Wohnrecht behält, muss in bestimmten Fällen Spekulationssteuer zahlen. Zum Beispiel, wenn er die Immobilie weniger als drei Jahre selbst bewohnt hat (Jahr des Verkaufs und mindestens in den vorangegangenen zwei Jahren).
• Wer eine Immobilie erbt und diese dann selbst bewohnt, muss keine Erbschaftssteuer zahlen, wer nur ein Wohnrecht hat, hingegen schon. Der Wohnberechtigte muss in diesem Fall den Kapitalwert des Wohnrechts versteuern. Es gelten die Sätze und Freibeträge der Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

Ist das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belastet und der Immobilieneigentümer kann das Darlehen nicht mehr bedienen, besteht die Gefahr, dass das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht verloren geht. In der Regel werden die kreditgebenden Banken für ihre Sicherheiten auf einer vorderen Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Wohnberechtigte rangieren dagegen meistens auf einem schlechteren Rang. Eine Zwangsversteigerung führt daher eigentlich immer zum Erlöschen des Wohnrechts, die Rechte an der Wohnung bekommt die Bank.

Es gibt aber eine Lösung, wie ein Wohnberechtigter eine Zwangsversteigerung von vornherein vermeiden kann. Dafür müsste er schon bei der Eintragung des Wohnrechts ins Grundbuch notieren lassen, dass er bei einer Zwangsversteigerung das Recht auf Rückübertragung des Eigentums hat, wenn der neue Eigentümer seinen Darlehensverpflichtungen wegen Überschuldung nicht mehr nachkommen kann.