Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer & Co. – Steuerliche Auswirkungen bei der Hausübertragung

Eine Wohnimmobilie ist häufig der wertvollste Teil eines Vermögens. Vor allem bei einem Eigenheim zählt neben dem materiellen Wert auch die emotionale Bindung als Lebensmittelpunkt der Familie. Deshalb sollte der Eigentümer frühzeitig die Entscheidung treffen, wie er die Besitzverhältnisse des Hauses langfristig regeln möchte.

Zwar ist das Testament der klassische Weg, den Übergang der Vermögenswerte zu Lebzeiten zu bestimmen, die erst nach dem Ableben des Erblassers in Kraft treten. 

Es gibt jedoch gute Gründe, die dafür sprechen, die Immobilie schon zu Lebzeiten zu überschreiben. Vor allem sind es bei einer Schenkung steuerliche Vorteile, die auf diesem Weg genutzt werden können.

 Wie beim Testament hängen auch bei der Schenkung die Einzelheiten der Vermögensverteilung von der individuellen Lebenssituation und den Wünschen des Übertragenden ab. In dieser Hinsicht bietet die Schenkung flexible Möglichkeiten, wenngleich neben den unbestreitbaren Vorteilen auch Nachteile bestehen, die gegenseitig abgewogen werden müssen.

• Als Vorteile der Hausüberschreibung sind zu nennen:
  • Vermeidung von anfallenden Erbschaftssteuern durch Nutzung von Freibeträgen, die das Schenkungsrecht und das Erbschaftssteuerrecht bieten
  • Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen und Pflichtteilsergänzungsansprüchen
  • Vermeidung von Familienzwistigkeiten durch rechtlich abgesicherte Vermögensverteilung
  • Weitgehende Gestaltungsmöglichkeiten der weiteren Nutzung durch vertraglich vereinbarte Auflagen des Überschreibenden an den/die Erben, z.B. Vorbehalt des Wohnrechts, Nießbrauch, Vereinbarung der Versorgung und Pflege
  • Vorkehrungen zum Erhalt der Immobilie in der Familie durch Vereinbarungen zu Widerruf- und Rückübertragungsmöglichkeiten
• Zu den Nachteilen zählen
  • Verlust der Altersvorsorge und finanziellen Absicherung im Alter, sofern die Immobilie die Basis dazu war
  • Mögliche Ausgleichszahlungen an berechtigte Erben z.B. bei Übertragung an nur einen Nachkommen
  • Risiko der Verjährungshemmung hinsichtlich eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs

Nach § 516 Abs. 1 BGB: "Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt."

Die Eigentumsrechte am Haus werden zumeist als Schenkung übertragen. Häufig wird eine Schenkung mit Auflagen verbunden, die sich beispielsweise auf Wohnrecht, Pflegeleistungen im Alter oder Nießbrauch beziehen. Die Schenkung muss in einem notariell beglaubigten Vertrag verankert sein und im Grundbuch eingetragen werden. Damit evtl. verbundene Leistungen/Auflagen rechtsverbindlich und vom Schenkenden eingefordert werden können, sollten diese ebenfalls im Schenkungsvertrag festgeschrieben sein.

Die so genannte "gemischte Schenkung" liegt vor, wenn der Begünstigte ein Haus oder Grundstück deutlich unter dem Verkehrswert (mindestens 20 - 25 %) erwirbt.  Die gemischte Schenkung ist hinsichtlich Grunderwerbsteuer und Schenkungsteuer ein Sonderfall.

Das Vermögen als Erbschaft nach dem Tod des Erblassers sowie eine Schenkung zu Lebzeiten unterliegen gleichermaßen der Besteuerung entweder durch die Erbschaftssteuer oder die Schenkungssteuer. In beiden Fällen gibt es jedoch Freibeträge:

Von der gesamten Erbschaft oder der Schenkung wird zunächst der Steuerfreibetrag abgezogen. Für den dann noch verbleibenden Rest werden Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer fällig. Der zu zahlende Steuerbetrag richtet sich nach der Höhe des Erbschafts-Restbetrags und der Steuerklasse des Begünstigten.

Wenn die Gesamthöhe der Erbschaft den Steuerfreibetrag übersteigt, kann der Erblasser die Schenkung zu Lebzeiten in mehrere Raten aufteilen. Denn die Schenkungssteuer bietet die Möglichkeit, den Freibetrag (z.B. 400.000 Euro bei Schenkung an ein Kind) im Abstand von jeweils 10 Jahren mehrmals geltend zu machen. Demnach kann bei langfristiger Strategie ein Eigenheim im Verkehrswert von 800.000 Euro innerhalb von 20 Jahren völlig frei von Schenkungssteuer überschrieben werden.

Im Gegensatz dazu kann der Freibetrag der Erbschaftssteuer nach Ableben des Erblassers nur einmal geltend gemacht werden.

Ein Schenkungsvertrag kann Auflagen (wie unten beschrieben) enthalten, die der Beschenkte vom Schenkenden als Gegenleistung zu erbringen hat. Dadurch kann sich der Verkehrswert reduzieren, so dass dieser gegebenenfalls unter die Grenze des Steuerfreibetrags sinkt. Der Grund dafür ist, dass Auflagen im Schenkungsvertrag mit dem Verkehrswert des Hauses verrechnet werden.  Nicht finanzielle Leistungen (z.B. Pflegeleistungen) werden in Geldwert umgerechnet.

Auflagen, zu denen der Bedachte dem Schenkenden gegenüber durch Klauseln im Schenkungsvertrag verpflichtet wird, können z.B. sein:

• lebenslanges Wohnrecht
• Pflegeverpflichtung im Alter
• Übernahme von Verbindlichkeiten des Schenkenden
• Ausgleichszahlungen
• Leibrente
• Nießbrauchsvorbehalt

Die Kettenschenkung funktioniert so, dass die Schenkung nacheinander über mehrere Personen erfolgt. Wenn der jeweilige Schenkungsvorgang in einem größeren Abstand als 6 Monate vorgenommen wird, besteht auch kaum das Risiko, dass die Schenkung als rechtsmissbräuchlich beanstandet wird und u.U. die steuerlichen Vorteile nicht realisiert werden können. Hierbei ist in jedem Fall eine Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Erbrecht empfohlen.

Zur Veranschaulichung ein Beispiel: Der Schenkende verfügt über ein Wohnhaus im Wert von 800.000 Euro. Er möchte möglichst rasch die Immobilie komplett an sein Kind durch eine Schenkung weitergeben. Deshalb überschreibt er zunächst gemäß des Schenkungsfreibetrags einen Immobilien-Anteil von 400.000 Euro. Den zweiten Anteil überschreibt er seiner Gattin. Nach mehr als einem halben Jahr gibt die Ehegattin ihren Anteil an das Kind weiter – steuerfrei da die Freibeträge pro Kind und Schenkungsvorgang gelten.

Zur Vorbereitung einer Schenkung sollte grundsätzlich die Beratung durch einen Fachanwalt in Anspruch genommen werden. Die Nachlassmaterie ist hinsichtlich des Erb- und Steuerrechts sehr komplex und sollte immer auf die individuellen Gegebenheiten abgestimmt werden. Nur so lässt sich das Risiko von Familienzwistigkeiten und langwierigen gerichtlichen Auseinandersetzungen minimieren. Die Rechtsanwaltskosten zahlen sich jedoch in aller Regel mehr als aus durch hohe Rechtssicherheit der Vereinbarungen und Einsparung der weitaus höheren Anwaltskosten im Streitfall.

Darüber hinaus fallen Notarkosten an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten (§§ 97, 46 GNotKG), Notar-Nebenkosten sowie Kosten für den Grundbucheintrag und die Umsatzsteuer.