Möblierte Wohnung vermieten – ein umfassender Ratgeber für Vermieter

Es gibt zwar keine abschließende gesetzliche Definition zu möbliertem Wohnraum, die Rechtsprechung jedoch hat folgende Regelung getroffen: Eine Wohnung gilt dann als möbliert, wenn der Vermieter über die Hälfte der Einrichtungsgegenstände zur Verfügung stellt, die für die Haushaltsführung notwendig sind. Es können also bereits teilmöblierte Wohnungen als möblierte Wohnungen vermietet werden. Zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen zählen zum Beispiel:

• Küche (Küche vermieten)
• Tische und Stühle
• Regale
• Schränke und Kommoden
• Gardinen
• Leuchten
• Teppiche
• Sofa oder Sessel
• Bett
• Bettwäsche
• Waschmaschine und Trockner

Geschirr, Besteck und anderer Hausrat hingegen gehören nicht zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen. Der Mieter kann diese Dinge also auch nicht vom Vermieter fordern oder gar einklagen.

Wohnung vermieten mit bezugsfertiger Ausstattung

Sie können Ihre Wohnung nicht nur mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen möbliert vermieten, sondern auch mit bezugsfertiger Ausstattung. Neben Möbeln zählen dann auch Geschirr, Handtücher, Bettwäsche und Dekoration als Teil der Einrichtung. Außerdem gehört häufig WLAN zur Ausstattung. Diese Art der möblierten Vermietung ist zum Beispiel für Ferien- oder Monteurwohnungen sinnvoll, die immer nur zeitlich begrenzt angemietet werden.

Für eine möblierte Wohnung dürfen Sie als Vermieter mehr Miete verlangen als für eine unmöblierte Wohnung, denn durch die wesentlichen Einrichtungsgegenstände, die eine möblierte Wohnung enthält, erhöht sich ihr Nutzwert. Dafür können Sie einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen. Wie genau die Berechnung für den Möblierungszuschlag aussieht, ist rechtlich nicht verbindlich geregelt; an zwei Methoden können Sie sich jedoch orientieren: dem Berliner Modell oder dem Hamburger Modell. (Eine ausführliche Erklärung der beiden Modelle erfolgt im weiteren Verlauf des Artikels.)

Gilt eine Mietpreisbremse, müssen Sie sich als Vermieter auch bei der Vermietung einer möblierten Wohnung daran halten. Da sich die im Mietspiegel aufgeführten Vergleichsmieten jedoch meist auf unmöblierte Wohnungen beziehen, dürfen Sie wegen des höheren Nutzwerts der möblierten Wohnung einen Möblierungszuschlag auf den Vergleichswert aufschlagen. Die Berechnung des Möblierungszuschlags müssen Sie dem Mieter nicht offenlegen. In der Praxis kann also nur schwer nachgeprüft werden, ob Sie sich an die Mietpreisbremse gehalten haben.

Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn Sie die möblierte Wohnung nur vorübergehend vermieten, die Wohnung also nicht zum dauernden Lebensmittelpunkt Ihres Mieters wird. Diese Regelung gilt zum Beispiel für die Vermietung von Ferienwohnungen und Monteurunterkünften, für die Vermietung einer möblierten Wohnung für mehr als ein Semester an einen Studenten gilt sie hingegen nicht. Genauso wenig für die Vermietung eines möblierten Zimmers innerhalb ihrer eigenen Wohnung (BGB § 549 Abs. 1 und 2).

Eine rechtlich verbindliche Regelung dazu, wie der Möblierungszuschlag bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechnet wird, gibt es nicht, zwei Methoden bieten jedoch Orientierungshilfe: das Berliner Modell und das Hamburger Modell.

Möbelzuschlag nach dem Berliner Modell

Beim Berliner Modell können Sie von Ihrem Vermieter entsprechend dem Möbelzeitwert einen Möbelzuschlag von zwei Prozent verlangen. Die Abschreibung der Möbel erfolgt über zehn Jahre und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent.

Die Rechenformel für den monatlichen Möbelzuschlag nach dem Berliner Modell lautet somit:

Monatlicher Möbelzuschlag = Möbelneuwert/10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02

Möbelzuschlag nach dem Hamburger Modell

Beim Hamburger Modell wird der Möbelzuschlag über die Abschreibung der Möbelstücke – unter Berücksichtigung deren Wertverlusts – und anhand der Verzinsung der Anschaffungskosten berechnet. Die Abschreibung der Möbel darf allerdings nur über maximal sieben Jahre erfolgen und der maximale Abschreibungswert liegt bei 15 Prozent. Der Wertverlust der Möbel wird ab dem zweiten Abschreibungsjahr mit jährlich zehn Prozent berechnet.

Die Rechenformel für den monatlichen Möbelzuschlag nach dem Hamburger Modell lautet somit:

Jährlicher Möbelzuschlag = Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung)

Fazit: Für Sie als Vermieter ist das Hamburger Modell die günstigere Variante, da der Möblierungszuschlag höher ausfällt als beim Berliner Modell.

Der Mietvertrag für eine möblierte Wohnung muss genauso wie der für eine unmöblierte Wohnung schriftlich festgehalten sein. Die Inhalte gleichen sich im Großen und Ganzen, jedoch sollten bei einem Mietvertrag für eine möblierte Wohnung ein paar Details beachtet und festgehalten werden:

• Im Mietvertrag sollte erwähnt sein, dass es sich um einen möblierten Wohnraum handelt, damit nicht von einer unmöblierten Wohnung ausgegangen wird.
• Es ist sinnvoll, eine Inventarliste der überlassenen Möbel in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Dadurch kann Ärger vermieden werden. Vermieten Sie wertvolle Möbel und technische Geräte mit, ist es ratsam, die Markennamen und Fotos in die Liste aufzunehmen. So können Sie im Zweifelsfall beweisen, dass der Mieter die Beschädigungen verursacht hat. (Aus diesem Grund sollten Sie auch ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe anfertigen.)
• Sind vermietete Möbel und Gegenstände besonders pflegebedürftig, sollten Sie die besondere Pflege- und Fürsorgepflicht des Mieters ebenfalls in den Mietvertrag mit aufnehmen.

Der Zeitwert der Möbel und die Berechnung des Möblierungszuschlags und der Möblierungszuschlag selbst müssen nicht im Mietvertrag angegeben werden.

Neben den Punkten, die ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung auf jeden Fall enthalten sollte, gibt es ein paar, die darin auf keinen Fall auftauchen dürfen:

• Der Mieter darf Möbel entfernen, solange er diese ordnungsgemäß lagert und beim Auszug wieder in die Wohnung an ihren ursprünglichen Platz stellt. Ein vertragliches Verbot für den Mieter, Möbel zu entfernen, ist somit unzulässig.
• Der Mieter hat mit dem Möblierungszuschlag bereits für die üblichen Abnutzungserscheinungen bezahlt. Sie dürfen somit im Vertrag nicht festlegen, dass Sie Möbel oder Ähnliches, die aufgrund von vertragsmäßigem Gebrauch der Wohnung verschlissen sind, nicht ersetzen müssen.
• Ebenfalls unzulässig ist eine vertragliche Abmachung, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abzuschließen muss.

Befristeter Mietvertrag für möblierte Wohnung

Für die Befristung eines Mietvertrags müssen Sie als Vermieter gemäß Paragraf 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB § 575) einen berechtigten Grund haben. Als berechtigter Grund gilt zum Beispiel, wenn Sie die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst bewohnen möchten, also Eigenbedarf haben. Ebenso stellen umfangreiche Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen, die nach der Mietdauer geplant sind und die die Wohnung vorübergehend unbewohnbar machen, einen berechtigten Grund zur Befristung dar.

Ohne berechtigten Grund kann bei Fällen, die vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen sind (BGB § 549, Abs. 2 BGB) ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden. Folgende Fälle fallen unter diese Regelung:

• 1. Fall: Der Wohnraum wird nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen (z. B. Ferienwohnungen und Monteurwohnungen).
• 2. Fall: Der Wohnraum ist überwiegend möbliert und gehört zu der Wohnung, die Sie als Vermieter selbst bewohnen.
• 3. Fall: Bei dem Wohnraum handelt es sich um ein Studenten-, ein Jugendwohnheim oder eine ähnliche Einrichtung.

In diesen Fällen ist der Mietvertrag auch nicht den Regeln zur Miethöhe und Mieterhöhung unterworfen.

Sonderfall möblierte Einliegerwohnung

Vermieten Sie eine möblierte Einliegerwohnung, die Teil Ihrer Wohnung ist, haben Sie kaum rechtliche Einschränkungen: Weder die Mietpreisbremse noch die Vorschriften zu Mieterhöhungen oder der Mieterschutz greifen. Sie können Ihrem Mieter schnell und unkompliziert ohne bestimmten Grund kündigen. Nur wenn Sie die Wohnung dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt, überlassen, gelten längere Kündigungsfristen. Ein berechtigtes Interesse brauchen Sie aber auch in diesem Fall nicht für die Kündigung.

Nebenkosten-Vereinbarung bei Vermietung möblierter Wohnungen

Welche Nebenkosten-Vereinbarung bei Vermietung einer möblierten Wohnung sinnvoll ist, hängt von der Vermietungsdauer ab:

• Langfristige Vermietung: Möchten Sie eine möblierte Wohnung für länger als ein Jahr vermieten, können Sie eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren. Ihr Mieter zahlt in diesem Fall neben der Kaltmiete monatlich eine feste Summe für die Nebenkosten an Sie. Am Ende des Abrechnungszeitraumes müssen Sie dafür eine Nebenkostenabrechnung machen und diese Ihrem Mieter schriftlich zukommen lassen.
• Kurzzeitige Vermietung: Vermieten Sie eine möblierte Wohnung nur über ein paar Monate, ist die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale sinnvoller, da die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung einen unverhältnismäßig hohen Aufwand darstellen würde. Den monatlichen Betrag sollten Sie durch genaue Berechnungen festlegen, denn Nachforderungen sind nicht möglich, wenn die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als die vereinbarte Nebenkostenpauschale. Das Gute: Fallen die tatsächlichen Kosten geringer aus, müssen Sie den Überschuss nicht zurückerstatten.

Für die Anschaffung der Einrichtung können einige Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie eine Wohnung möbliert vermieten möchten. Dafür können Sie nachher eine höhere Miete erzielen und die entstandenen Kosten steuerlich absetzen:

• Möbelstücke unter 800 Euro netto dürfen Sie im selben Jahr als Werbungskosten in voller Höhe abschreiben.
• Möbelstücke über 800 Euro netto müssen linear über die angenommene Lebensdauer abgeschrieben werden. Die Lebensdauer der Möbelstücke bestimmt die Länge der Abschreibung. Das Finanzamt orientiert sich diesbezüglich an der AfA-Tabelle (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums. Eine Waschmaschine hat nach dieser Tabelle zum Beispiel eine Lebensdauer von 10 Jahren; ebenso ein Kühlschrank.

Außer den Möbelanschaffungskosten können Sie als Vermieter auch anfallende Kosten für die Reparatur von Möbelstücken als Werbungskosten von der Steuer absetzen – bis zu einer Grenze von 4.000 Euro in dem Jahr, in dem Sie die Rechnungen bezahlt haben. Überschreiten Sie diese Grenze, können Sie die Kosten über fünf Jahre abschreiben.

Erfahren Sie hier mehr zum Thema Wohnung vermieten Steuer.

Vorteile bei der Vermietung einer möblierten Wohnung sind vor allem folgende:

• Sie können einen höheren Mietpreis verlangen als für eine unmöblierte Wohnung.
• Sie sparen Steuern, da die Kosten für die Ausstattung und anfallende Reparaturen von der Steuer absetzen können. Alle Möbelstücke, für die Sie weniger als 800 Euro netto bezahlen, dürfen Sie sogar komplett als Werbungskosten absetzen.

Als Nachteile bei der Vermietung einer möblierten Wohnung gelten mitunter diese:

• Am Anfang einer möblierten Wohnung stehen hohe Kosten für die Einrichtung.
• Die Vermietung einer möblierten Wohnung kostet zudem mehr Aufwand, da Sie die Wohnung zunächst einrichten und später die notwendigen Reparaturen veranlassen müssen. Außerdem ist das Verfassen des Mietvertrags aufwendiger, wenn Sie alle Möbel mit Foto listen möchten.
• Bei kurzzeitiger Vermietung bringt der häufige Mieterwechsel mehr Termine für die Wohnungsvermittlung, die Übergabe und Schönheitsreparaturen mit sich. Ein Makler kann Ihnen hier jedoch Arbeit abnehmen.
• Sie müssen sich während der Vermietung um mehr Dinge kümmern – zum Beispiel, wenn der vermietete Kühlschrank oder Fernseher defekt ist.
• Durch den häufigen Mieterwechsel steigt oftmals der Verschleiß der Möbel, sodass Sie diese womöglich öfter erneuern müssen.
• Die verbrauchsabhängigen Kosten können höher ausfallen, da Mieter, die nur kurz an einem Ort leben, dazu tendieren, weniger auf ihren Verbrauch achten. Die Nebenkostenpauschale sollten Sie entsprechend hoch ansetzen.
• Bieten Sie Internet mit der möblierten Wohnung an, sind sie der Anschlussinhaber und haften, falls der Mieter illegale Filme herunterlädt und Sie nicht beweisen können, dass Sie keine Rechtsverletzung begangen haben.