Mieteinnahmen versteuern: Was Vermieter wissen müssen

• Mieteinnahmen zählen zu den versteuernden Einkünften; auch die Mieteinnahmen von kurzfristigen Vermietungen wie beispielsweise über Airbnb.
• Auf Mieteinnahmen gibt es keinen gesonderten Steuersatz. 
• Wie viel Steuer auf Mieteinnahmen zu zahlen ist, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab (14 bis 42 Prozent).
• Mieteinnahmen werden in der Steuererklärung in Anlage V eingetragen.
• Für Mieteinnahmen besteht kein eigener Freibetrag, jedoch gilt ein allgemeiner Grundfreibetrag, der für sämtliche steuerpflichtige Einkünfte anwendbar ist.
• Liegen Ihre gesamten steuerpflichtigen Einkünfte unter dem Grundfreibetrag, sind auf die Mieteinnahmen keine Steuern zu zahlen.
• Steuerfrei bleiben die Mieteinnahmen auch, wenn sie im Gesamtjahr unter 520 Euro liegen.
• Sie können die Steuer auf Mieteinnahmen reduzieren, indem Sie Werbungskosten abziehen. Dazu zählt auch die Abschreibung für Abnutzung (AfA).
• Seit 2023 können Sie wieder von einer neuen Sonderabschreibung profitieren, wenn Sie neuen Wohnraum schaffen.

Zu versteuern sind Mieteinnahmen, sie Sie erhalten, wenn Sie:

• ein Haus vermieten
• eine Wohnung vermieten
• Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung untervermieten
• eine Garage oder einen Stellplatz vermieten
• eine Ferienwohnung vermieten
• ein unbebautes Grundstück verpachten (Erbbaurecht)

Gemäß Paragraf 21 des Einkommensteuergesetzes (§ 21 EStG) müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Sobald Sie Mieteinnahmen haben, müssen Sie diese also versteuern. Dabei gibt es allerdings Unterschiede, je nachdem, was Sie vermieten – ob Eigentumswohnung, Haus, Stellplatz, Garage oder etwas anderes.

Versteuern müssen Sie die Einkünfte im Rahmen einer Steuererklärung für das Steuerjahr, in dem die Mieteinnahmen auf Ihr Konto eingehen. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Geht die Miete zehn Tage vor oder nach dem Jahreswechsel auf Ihr Konto ein, wird sie in dem Jahr versteuert, zu dem sie wirtschaftlich gehört. Bekommen Sie zum Beispiel die Miete für Januar 2024 am 25. Dezember 2023, wird die Miete zum Jahr 2024 gerechnet.

Allerdings gibt es Freigrenzen: Betragen Ihre Nebeneinkünfte maximal 410 Euro pro Jahr, müssen Sie keine Steuern dafür zahlen. Für Nebeneinkünfte zwischen 410 und 820 Euro gelten ermäßigte Steuern. Sind Ihre Nebeneinkünfte höher als 820 Euro pro Jahr, müssen Sie diese vollständig versteuern. 

Vermieten Sie Teile Ihrer selbst genutzten Immobilie – Haus oder Wohnung) – gilt eine etwas höhere Freigrenze von 520 Euro im Jahr. Das gilt nicht nur für Eigentum, sondern auch, wenn Sie zur Miete wohnen und Teile der Wohnung untervermieten. Bei Überschreiten der Freigrenze sind die gesamten Mieteinnahmen zu versteuern, abzüglich der Werbungskosten, die die Vermietung verursacht.

Bei Mieteinnahmen gibt es keinen festgelegten allgemeingültigen Steuersatz wie bei Lebensmitteln oder Luxusgütern. Wie hoch die Steuern auf Mieteinnahmen sind, hängt stattdessen vom persönlichen Steuersatz ab, den man im Rahmen der Einkommensteuer auch auf andere Einkünfte wie das Gehalt zahlt. Er bemisst sich nach der Höhe des zu versteuernden Einkommens (§ 32a EStG). Der niedrigste Einkommensteuersatz, der Eingangssteuersatz, liegt derzeit bei 14 Prozent, der Spitzensteuersatz bei 42 Prozent (Stand Mai 2024). Andere Einkünfte, wie ein zu versteuerndes Gehalt, Einkünfte aus selbständiger und freiberuflicher Tätigkeit, Rentenbezüge und sonstige Bezüge sowie Kapitalerträge, können Sie mit Verlusten, die sich aus der Vermietung ergeben, ausgleichen. Auf diese Weise können Sie als Vermieter Ihre persönliche Steuerbelastung senken.

Mieteinnahmen zählen zu den sieben Einkunftsarten in Deutschland, die der Einkommensteuer unterliegen. Als sogenannte Überschusseinkünfte ermitteln sie sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, den Werbungskosten. Der Betrag, der nach Abzug der Kosten übrig bleibt, wird mit Ihren anderen steuerpflichtigen Einkünften zusammengerechnet, um Ihre gesamte Einkommensteuerbelastung zu berechnen und damit Ihren persönlichen Steuersatz festzulegen. Dieser Steuersatz gilt dann auch für die Mieteinnahmen.

Um die Mieteinnahmen in der Steuererklärung anzugeben, müssen Sie für jedes Objekt einzeln die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” ausfüllen. Besitzen Sie ein Mehrfamilienhaus, müssen Sie die Anlage nur einmal auffüllen, besitzen Sie hingegen zwei Eigentumswohnungen in einer WEG-Anlage, müssen Sie die Anlage V zweimal ausfüllen.

Wer vermietet, muss seine Mieteinnahmen versteuern. Anhand eines Beispiels können Sie gut erkennen, mit welchen Kosten Sie bei der Versteuerung von Mieteinnahmen in etwa rechnen müssen:

Von 8.000 Euro jährlichen Mieteinnahmen müssen Sie also unter Berücksichtigung aller Werbungskosten und Abschreibungen rund 600 Euro versteuern. Falls es in einem Jahr zu höheren Reparaturkosten kommt, können Sie Ihre jährlichen Einkünfte und damit Ihre Steuerlast reduzieren, weil sich hier ein negativer Betrag bei der Mieteinnahmen-Berechnung ergibt.

Wie viel Steuer Sie bei 1.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr abziehen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten, weil die Höhe der Steuer pro Jahr immer auch von den weiteren Einkünften abhängt. In Deutschland liegen die Steuersätze zwischen 14 und 42 Prozent.

Nein, es gibt keinen Freibetrag, der ausschließlich für Mieteinnahmen gilt. Aber Sie können von einem Grundfreibetrag profitieren, der jedes Jahr aufs Neue vom Gesetzgeber festgelegt wird und sich auf alle steuerpflichtigen Einkünfte bezieht. Dazu gehören auch die Einkommen aus Mieteinnahmen.

2024 gelten folgende Grundfreibeträge für private Vermieter:

• 11.604 Euro für Alleinstehende
• 23.208 Euro für Verheiratete (der doppelte Grundfreibetrag)

Leben Kinder im Haushalt, kann eventuell der Kinderfreibetrag und der Erziehungsfreibetrag zum Grundfreibetrag addiert werden. Das macht aber nur Sinn, wenn der Kinderfreibetrag vorteilhafter als das Kindergeld ist. Insgesamt gibt es pro Kind jährlich 388 Euro Steuervergünstigung.

Liegen Ihre gesamten Einkünfte einschließlich Ihrer Mieteinkünfte unterhalb dieser Grenzen, fallen keine Steuern an.

Für sehr niedrige Mieteinnahmen gibt es ein paar Ausnahmeregelungen:

• Liegen Ihre Mieteinnahmen bei einer nur kurzfristigen oder vorübergehenden Untervermietung der eigenen Wohnung im Gesamtjahr abzüglich der Werbungskosten bei maximal 520 Euro, bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. 
• Betragen Ihre Mieteinnahmen bei einer dauerhaften Vermietung abzüglich der Werbungskosten höchstens 410 Euro pro Jahr, müssen Sie ebenfalls keine Steuern für die Mieteinnahmen zahlen.
• Bis zu maximal 820 Euro Mieteinnahmen pro Jahr gilt ein ermäßigter Steuersatz.

Bei diesen Regelungen spricht man nicht von einem Freibetrag, sondern von einer Freigrenze. Übersteigen die Einnahmen insgesamt den Betrag von 520 Euro, unterliegen sie der Steuerpflicht.

Versteuerung Einnahmen aus gewerblicher Vermietung oder Verpachtung

Einnahmen aus einer gewerblichen Vermietung oder Verpachtung gelten als Betriebseinnahmen und werden deshalb wie Einkünfte aus einem Gewerbe versteuert. 

Sonderfall Ferienwohnung

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen müssen Sie aufpassen. Sobald sie im Wesentlichen einem Hotelbetrieb entspricht, weil Sie zum Beispiel ein Frühstück und einen Zimmerservice anbieten, müssen Sie die Einnahmen gewerblich versteuern, wenn diese den jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro übersteigen. Ob die Vermietung Ihrer Ferienwohnung einem Gewerbe gleichkommt, fragen Sie am besten Ihren Steuerberater.

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, hat auch Kosten. Diese können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen und somit Steuern sparen. Zu den Werbungskosten zählen zum Beispiel:

• Sanierungs- oder Renovierungskosten (sogenannte Erhaltungsaufwendungen; > Renovierungskosten absetzen)
• laufende, nicht auf den Mieter umlegbare Ausgaben, beispielsweise für die Hausverwaltung oder Grundsteuer
• Maklerkosten oder Gebühren für Inserate sowie Kosten bei Neuvermietung
• Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen
• Kontoführungsgebühren
• Fahrwege zur Immobilie
• Abnutzung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA)
• Schuldzinsen aus der Finanzierung des Vermietungsobjekts

Aufgrund des Wohnungsmangels wurde bereits im August 2019 für Vermieter neuer Mietwohnungen eine zeitlich befristete Sonderabschreibung eingeführt (§ 7b EStG). Sie sollte ein Anreiz für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen sein. Voraussetzung für die Sonderabschreibung war, dass der Wohnraum neu geschaffen und mindestens zehn Jahre lang vom Bauherrn oder Käufer vermietet wird. Diese Regelung ist Ende 2021 allerdings ausgelaufen.

Zum 1. Januar 2023 wurde die Sonderabschreibung wiederbelebt – befristet bis zum 31.12.2026. Entscheidend ist das Datum des Bauantrags. Im Vergleich zur ersten Sonderabschreibung 2019 haben sich ein paar Details verändert. Die Sonderabschreibung 2023 ist wie folgt geregelt:

• In den ersten vier Jahren können Sie höhere Werbungskosten geltend machen, was zu einem Steuervorteil führt. So dürfen Sie neben der normalen Abschreibung von jährlich drei Prozent (gültig seit 2023) der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich bis zu fünf Prozent Sonderabschreibung absetzen.
• Die Sonderabschreibung ist auf höchstens 2.500 Euro Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
• Das Abschreibungsvolumen der Immobilie bleibt auf die gesamte rund 33-jährige Nutzungsdauer betrachtet gleich. Die Sonderabschreibung bedeutet also, dass Abschreibungsbeträge vorverlagert werden. Statt 12 Prozent können in den ersten vier Jahren bis zu 32 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben werden. Den Restwert, der ab dem fünften Jahr gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer verteilt wird, bilden rund 68 Prozent der Anschaffungskosten.
• Bei der normalen AfA müssen Sie monatsweise genau abschreiben, während Sie bei der Sonderabschreibung im Anschaffungsjahr den gesamten Jahres-Sonder-AfA-Betrag absetzen dürfen.
• Es kommt auf den Einzelfall an, ob die Sonderabschreibung insgesamt von Vorteil ist oder nicht. Grundsätzlich gilt: Je höher das zu versteuernde Einkommen ist, desto höher ist der Steuervorteil in den ersten vier Jahren. Da der jährliche AfA-Betrag danach niedriger ist, gibt es ab dem fünften Jahr jedoch einen Steuernachteil – außer, Sie haben dann niedrigere zu versteuernde Einkünfte, weil Sie zum Beispiel inzwischen in Rente sind.
• Sonderabschreibungen sind als Wahlrecht ausgestaltet, sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach. Sie können also auch darauf verzichten und Ihre Immobilie während der gesamten Nutzungsdauer normal abschreiben.

Wann kann ich Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen?

Um Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie gemäß § 7b EStG folgende Bedingungen erfüllen:

1. Schaffung von neuem Wohnraum: 

Eine Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird. Neuer Wohnraum kann auch durch eine Aufstockung, einen Dachgeschossausbau, einen Anbau oder den Umbau eines bisher gewerblichen Objekts entstehen. Was als Wohnung gilt, ist im Bewertungsgesetz (§ 181 Abs. 9 BewG) festgelegt.

2. Zeitliche Begrenzung:

Der neue Wohnraum muss innerhalb eines bestimmten zeitlichen Korridors geschaffen werden: Nur, wenn der Bauantrag oder die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 31. Dezember 2026 gestellt wird, sind Sonderabschreibungen möglich. Fertiggestellt werden kann das Projekt später.

3. Zehn Jahre Vermietung:

Um von der Sonderabschreibung Gebrauch machen zu dürfen, müssen Sie die neue Wohnung im Fertigstellungsjahr und in den folgenden neun Jahren vermieten. Ein Verstoß gegen die zehnjährige Nutzungsfrist kann teuer werden, da das Finanzamt nachträglich den Abzug für die Sonderabschreibung versagen und die Steuerbescheide ändern kann. Dann müssen Sie Steuern nachzahlen und es werden noch Zinsen fällig.

 4. Energie-Effizienz:

Die Wohnung muss in einem Gebäude mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude” liegen, damit eine Sonderabschreibung möglich ist.

 5. Baukostenobergrenze:

Um eine Sonderabschreibung machen zu können, dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die Anschaffungskosten für Grund und Boden bleiben außen vor. Allerdings müssen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Gerichtsgebühren in die Zahl mit einbezogen werden.

Regeln für die Umsatzsteuerpflicht als privater Vermieter

Auch wenn Sie mit der Vermietung Ihrer Immobilie auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abzielen, müssen Sie als privater Vermieter in der Regel trotzdem keine Umsatzsteuer abführen. Nur, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz separat vermieten, unterliegen die Erträge der Umsatzsteuerpflicht. Vermieten Sie die Parkmöglichkeiten hingegen mit einem Haus oder einer Wohnung, zahlen Sie keine Umsatzsteuer.

Wenn Sie als privater Vermieter Ihre Immobilie als Gewerberaum an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermieten, können Sie selbst entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten wollen. Der Vorteil einer Vermietung mit Umsatzsteuer ist, dass Sie bei einer Renovierung der Mieteinheit die Mehrwertsteuer (19 Prozent) der Handwerkerrechnung bei der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen können.

Regeln für die Umsatzsteuerpflicht als Gewerbetreibender

Bei einer gewerblichen Vermietung sind die Mieteinnahmen umsatzsteuerpflichtig. Gewerbetreibende Vermieter können dafür Renovierungen und Sanierungen mit dem Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Somit können sie deutlich günstiger renovieren und sanieren.

Wohnungen an eigene Verwandte vergünstigt zu vermieten ist nicht ungewöhnlich. Der Grund: Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, erzielt man steuerlich einen Verlust, der mit anderen positiven Einnahmen wie dem Arbeitslohn steuerwirksam verrechnet werden kann. Dabei gibt es jedoch ein wichtiges Detail zu beachten: Der volle Werbungskostenabzug ist bei einer Vermietung zu Wohnzwecken nur dann möglich, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Diese Grenze gilt seit 2021, zuvor lag sie mit 66 Prozent noch höher. Liegen die Mieteinnahmen unter den 50 Prozent, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt, da das Finanzamt die Vermietung dann nur als teilentgeltlich betrachtet.

Die Grenze von 66 Prozent hat aber weiterhin Bedeutung: Liegen die Mieteinnahmen darüber, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Vermieter Einkünfte erzielen möchte und prüft diese nicht weiter (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). In allen Fällen, in denen das Entgelt mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, müssen die Vermieter eine Totalüberschussprognose erstellen. Diese gilt als Nachweis dafür, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums, in der Regel 30 Jahre, die Mieteinnahmen höher als die Ausgaben sind. Fällt die Prognose positiv aus, darf der Vermieter seine gesamten Werbungskosten, die im Rahmen der Vermietung anfallen, absetzen.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Die ortsübliche Vergleichsmiete muss auf Basis des Mietspiegels bestimmt werden. In der Regel werden Mieten akzeptiert, die sich im untersten Wert einer vorhandenen Mietpreisspanne orientieren. Sollte es keinen Mietspiegel geben, kann sich die Miete an den Werten dreier vergleichbarer Wohnungen orientieren. Alternativ kann der Vermieter ein Gutachten oder Auskunft aus einer Mietdatenbank einholen (BFH Urteil vom 22. Februar 2021, Az. IX R 7/20).

Ja, auch wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, müssen Sie als Vermieter die Mieteinnahmen versteuern. Trotzdem haben Sie durch die Möblierung einen Steuervorteil: Sie können die Kosten für die Einrichtungsgegenstände von der Steuer absetzen. Haben Sie dafür weniger als 800 Euro im Jahr ausgegeben, können Sie diese noch im selben Jahr in voller Höhe steuerlich absetzen. Bei einem höheren Betrag müssen Sie die Möblierungskosten über mehrere Jahre steuerlich abschreiben.

Wenn Sie eine Wohnung über eine Plattform wie Airbnb vermieten, erzielen Sie damit Vermietungseinkünfte, die steuerpflichtig sind. Es gibt jedoch eine Freigrenze von 520 Euro. Das bedeutet, Sie müssen erst Steuern zahlen, wenn Ihre Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten 520 Euro im Jahr übersteigen (R 21.2 Abs. 1 Einkommensteuerrichtlinien). Die Mieteinnahmen sind in diesem Fall komplett zu versteuern, da es sich bei den 520 Euro um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag handelt. Bei der Steuererklärung werden sie in der Anlage V eingetragen. 

Da immer mehr Privatleute einen Teil ihrer Wohnung vermieten, aber bislang viele die Mieteinnahmen nicht in der Steuererklärung angegeben haben, gilt seit dem 1. Januar 2023 das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG). Das Gesetz verpflichtet Anbieter wie Airbnb dazu, den deutschen Finanzbehörden den jährlichen Gewinn (Mieteinnahmen minus Werbungskosten) mitzuteilen. Die Mitteilungspflicht gilt jedoch erst ab 2.000 Euro Gewinn im Jahr. Die Meldung erfolgt im Januar des Folgejahres, für 2023 also im Januar 2024.

Wer umsatzsteuerrechtlich nicht als Kleinunternehmer (§ 19 Umsatzsteuergesetz) zählt, muss auf die Miete auch den ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent aufschlagen. Als Kleinunternehmer gilt,

• dessen steuerpflichtiger Umsatz des vergangenen Kalenderjahres unter 22.000 Euro liegt und
• dessen steuerpflichtiger Umsatz im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro steigt.

Manchmal ist es nicht möglich, eine Wohnung lückenlos zu vermieten. Doch auch ohne Mieter laufen die Kosten weiter und es wäre hilfreich, diese weiterhin von der Steuer absetzen zu können. Doch was sagt das Finanzamt bei Leerstand? Steht die Wohnung oder das Haus länger leer, prüft es irgendwann, ob Sie überhaupt vorhaben, mit dem Objekt wieder Einkünfte zu erzielen. Nimmt Ihnen das Finanzamt diese Absicht nicht ab, müssen Sie den Beweis erbringen, dass es doch so ist. Als Belege für nachhaltige Vermietungsbemühungen sind zum Beispiel Rechnungen über Makleraufträge und Anzeigen oder Aktenvermerke über Besprechungen mit potenziellen Mietern möglich.

Stellt sich heraus, dass es für den Zustand der Wohnung eine Vermietung verhindert, müssen Sie zum Beispiel durch bauliche Veränderungen oder Renovierungen auf einen vermietbaren Zustand hinwirken.

Ja, auch Rentner müssen Ihre Mieteinnahmen versteuern. Für Rentner gilt der gleiche Grundfreibetrag wie für andere Steuerpflichtige. Sobald die Einkünfte darüber liegen, müssen vermietende Rentner die Mieteinnahmen nach Abzug der Werbungskosten voll versteuern.

Geben Sie Ihre Mieteinnahmen nicht in der Steuererklärung an, begehen Sie Steuerhinterziehung, was als Straftat gilt. Ihnen drohen dann bis zu fünf Jahren Haft. Vor allem, wenn ein Mieter in seiner Steuererklärung bestimmte Leistungen oder Reparaturen für eine Mietwohnung absetzt, kann Ihnen das Finanzamt auf die Schliche kommen, wenn Sie Ihre Mieteinkünfte nicht angegeben haben.

Außerdem wird das Finanzamt über alle Immobilienkäufe informiert. Kaufen Sie ein Haus mit drei Wohnungen, bewohnen aber nur eine davon selbst, kann das dem Finanzamt schnell auffallen.