Grundstücksbewertung: Die wichtigsten Infos & kostenlose Wertermittlung

• Der Grundstückswert umfasst gemäß Bewertungsgesetz (§ 78 BewG) den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen.
• Ein unbebautes Grundstück wird anders bewertet als ein bebautes. Es spielen andere Faktoren eine Rolle.
• Der Grundstückswert wird mit dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder mithilfe von sogenannten Bodenrichtwerten ermittelt.
• Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung muss ein vereidigter Gutachter ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) erstellen.
• Bei einem normalen Grundstücksverkauf kann ein Immobilienmakler, der den regionalen Markt kennt, eine kostenlose fundierte Grundstücksbewertung vornehmen.
• Um eine erste Vorstellung von dem Wert Ihres Grundstücks zu bekommen, können Sie die kostenlose Online-Immobilienbewertung nutzen.

Der Grundstückswert gibt den Gesamtwert des bebauten Grundstücks an und setzt sich gemäß Bewertungsgesetz (§ 78 BewG) aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen zusammen. In der Fachsprache wird der Grundstückswert als Verkehrswert des Grundstücks bezeichnet. Umgangssprachlich wird der Wert des bebauten Grundstücks oft Marktwert genannt.

Die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes kann aus unterschiedlichen Gründen notwendig werden. Dazu zählen unter anderem:

• Geplanter Grundstücksverkauf: Um einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können, braucht man den Verkehrswert des Grundstücks.
• Erbschaft: Oft entscheiden sich Erben für den Verkauf eines geerbten Grundstücks. Dafür müssen Sie wissen, wie viel es wert ist. Auch im Falle einer Erbauseinandersetzung ist der Grundstückswert wichtig. Ebenso für die Erbschaftssteuer.
• Scheidung: Egal, ob die Eheleute das gemeinsame Grundstück veräußern und den Erlös untereinander aufteilen oder ein Ehepartner das Grundstück behält und den anderen auszahlt, es muss eine Grundstücksbewertung erfolgen
• Zwangsversteigerung: Der Grundstückswert dient als Bemessungsgrundlage für das Startgebot. In der Regel wird der Grundstückswert vom Amtsgericht festgelegt, der allerdings häufig unter dem tatsächlichen Wert liegt. Es kann sich lohnen, selbst ein rechtssicheres Gutachten zu beauftragen.
• Beleihung des Grundstücks: Möchten Sie zum Beispiel ein Baudarlehen aufnehmen, können Sie dafür ein Grundstück im Sinne von Eigenkapital als Sicherheit einbringen. Die Bank prüft dann den Beleihungswert. Er steht für die Summe, die sich bei einem Verkauf in jedem Fall erzielen lässt. Davon hängen auch die Kreditkonditionen ab. Je höher der Grundstückswert, desto besser sind die Konditionen für den Kredit.
• Schenkung: Schenkt Ihnen jemand ein Grundstück, kann es sein, dass Sie Schenkungssteuer zahlen müssen. Chancen auf niedrigere Steuerabgaben haben Sie, wenn Sie selbst eine Grundstücksbewertung in Auftrag geben und diese nicht dem Finanzamt überlassen.

Welche Person eine Grundstücksbewertung vornehmen kann oder gar muss, hängt davon ab, wofür die Bewertung gebraucht wird. Für einen normalen Verkauf macht es Sinn, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der den regionalen Markt kennt. Auch eine kostenlose Online-Immobilienbewertung ist möglich, um eine erste Orientierung zu bekommen. Wird der Grundstückswert im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung benötigt, zum Beispiel bei Erbschaft oder Scheidung, muss ein vereidigter Gutachter ein kostenpflichtiges Gutachten erstellen. Nur dann hat die Grundstücksbewertung vor Gericht Bestand.

Grundstücksbewertung für den Verkauf

Für einen erfolgreichen Grundstücksverkauf ist es wichtig, den maximal erzielbaren Preis zu kennen. Lassen Sie dazu am besten eine Grundstücksbewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler durchführen. Er wird die aktuelle Marktsituation und die individuelle Bebaubarkeit mit in seine Bewertung einbeziehen.

Grundstücksbewertung bei Erbschaft

Erben Sie zusammen mit anderen ein Grundstück und sind sich alle Erben über den Verkauf des Grundstücks einig, empfiehlt sich eine kostenlose Grundstücksbewertung vor Ort. Ist jedoch ein Rechtsstreit zu erwarten, benötigen Sie einen vereidigten Gutachter, der ein kostenpflichtiges Gutachten erstellt, damit es vor Gericht Bestand hat.

Weitere Infos finden Sie unter: Geerbtes Haus verkaufen.

Grundstücksbewertung bei Scheidung

Lassen Sie sich einvernehmlich scheiden und sind Sie sich mit Ihrem Ex-Partner über das weitere Verfahren mit dem gemeinsamen Haus einig, reicht in der Regel für die Grundstücksbewertung ein professioneller Immobilienexperte aus. Bei Streitigkeiten hingegen sollten Sie ein kostenpflichtiges, gerichtsfestes Gutachten erstellen lassen. Das kann nur ein vereidigter Gutachter machen. 

Grundstücksbewertung wegen Zwangsversteigerung

Für eine Zwangsversteigerung setzt das Amtsgericht den Grundstückswert fest, an dem das Startgebot ausgerichtet wird und der häufig unter dem tatsächlichen Marktwert liegt. Es kann sich deshalb lohnen, selbst ein rechtssicheres Gutachten in Auftrag zu geben.

Grundstücksbewertung für Beleihung

Möchten Sie ein Darlehen für eine Immobilie aufnehmen, ermittelt die Bank den Grundstückswert und zieht davon einen gewissen Sicherheitsabschlag ab, um den Beleihungswert des Grundstücks festzusetzen. Der Beleihungswert ist somit in der Regel viel niedriger als der Verkehrswert eines Grundstücks.

Grundstücksbewertung für das Finanzamt

Ermittelt das Finanzamt den Grundstückswert, beispielsweise zur Festlegung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer, kann es sein, dass ein zu hoher Wert ermittelt wird. Denn der Fiskus macht keine Ortsbegehung und verwendet zur Grundstücksbewertung Standardverfahren. Da eine hohe Bewertung bedeutet, dass Sie mehr Steuern zahlen müssen, macht es Sinn, selbst eine Grundstücksbewertung zu beauftragen. Den ermittelten Grundstückswert sollten Sie einmal mit Ihrem Steuerberater besprechen, bevor Sie ihn beim Finanzamt angeben.

Ist ein Grundstück Teil einer gerichtlichen Auseinandersetzung, zum Beispiel im Falle einer Scheidung oder Erbschaft, benötigen Sie von einem vereidigten Gutachter eine Grundstücksbewertung in Form eines Vollgutachtens (Verkehrswertgutachten).

Ein Immobilienmakler eignet sich am besten für die kostenlose Grundstücksbewertung im Zuge eines Grundstücksverkaufs. Der Grund: Ein Makler verlässt sich nicht ausschließlich auf teilweise veraltete Bodenrichtwerte, sondern bezieht die aktuelle Marktsituation in Bewertung mit ein.

Wenn Ihnen ein sehr grober Grundstückswert für eine erste Orientierung ausreicht, können Sie Ihr Grundstück selbst bewerten. Dazu müssen Sie nur wissen, wie groß Ihr Grundstück ist und die aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen. Die Größe des Grundstücks ist im Grundbuch oder Kaufvertrag vermerkt, die aktuellen Bodenrichtwerte erhalten Sie über das zuständige Vermessungs-, Kataster- oder Bauamt. Um den Grundstückswert zu ermitteln, müssen Sie den Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl multiplizieren. Besteht das Grundstück aus Bau- und Hinterland, müssen Sie das bei der Berechnung berücksichtigen, da das Hinterland meist unbebaubar und somit weniger wert ist. Die Formel dazu lautet wie folgt:

• Grundstückswert = Bodenrichtwert für Bauland x Quadratmeterzahl Bauland + Bodenrichtwert Hinterland x Quadratmeterzahl Hinterland

Beachten Sie jedoch, dass der so ermittelte Grundstückswert nur eine grobe erste Einschätzung ist. Die Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen veröffentlicht werden, stellen nur die erzielten durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Grundstücken dar. Sie berücksichtigen keine individuellen Besonderheiten, wie die Bebaubarkeit, den Schnitt oder die genaue Lage des Grundstücks. Wird der Grundstücksverkauf konkreter, sollten Sie den Grundstückswert nochmal professionell ermitteln lassen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Grundstückswert zu ermitteln. Am einfachsten geht das mit dem Vergleichswertverfahren. Grundlage dafür bilden Grundstücke, die vor Kurzem in der Region verkauft wurden. Der Vergleich damit liefert einen belastbaren Grundstückswert. Problematisch wird es, wenn in der Region das Angebot von Grundstücken gering ist. Mangelt es an Vergleichsobjekten, ist das Vergleichsverfahren oftmals nicht zur Wertermittlung möglich.

Üblicher ist deshalb die Berechnung des Grundstückswerts anhand des Bodenrichtwertes und der Erschließungskosten. Der Bodenrichtwert gibt Aufschluss darüber, was ein Quadratmeter unbebauten Grund und Bodens in den Stadtteilen einer Gemeinde durchschnittlich kostet. Er wird von den Gutachterausschüssen flächendeckend ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Doch Achtung: Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der voraussichtlich am Markt erzielbare Preis, da er viele individuelle Faktoren unberücksichtigt lässt. Der eigentliche Grundstückswert liegt oft zehn bis 20 Prozent unter oder über dem aktuellen Bodenrichtwert.

Weitere Verfahren zur Grundstücksbewertung sind das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren eignet sich nur zur Bewertung bebauter Grundstücke, das Ertragswertverfahren hingegen nur zur Bewertung von vermieteten oder verpachteten Grundstücken.

Bei einer Grundstücksbewertung spielen teilweise andere Faktoren eine wichtige Rolle als bei der Wertermittlung einer Immobilie. Die wichtigsten Faktoren für die Ermittlung des Grundstückswertes sind folgende:

• Lage
• Entwicklungszustand eines Grundstücks
• Art der baulichen Nutzung
• Maß der baulichen Nutzung
• Grundstücksgröße, -tiefe und Zuschnitt des Grundstücks
• Bodenbeschaffenheit und Altlasten

Auch die Eigenheiten eines Grundstücks, wie die Eigentumsverhältnisse, beeinflussen den Grundstückswert. Ein noch nicht getilgtes Darlehen der Grundschuld oder Rechte Dritter (z.B. Wege- oder Nießbrauchrecht) wirken sich negativ auf den Grundstückswert aus.

Der Faktor Lage bei der Grundstücksbewertung

Bei der Lage wird in zwei Arten unterschieden, die Einfluss auf den Grundstückswert haben.

• Makrolage: Sie wird bestimmt von der Wirtschaftlichkeit und der Infrastruktur der Region, der Stadt oder des Stadtteils. Dazu zählen zum Beispiel Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten.
• Mikrolage: Sie umfasst individuelle Faktoren wie Bodenqualität, Ausrichtung, Hanglage oder ebenerdig, Nachbarschaft, Parkmöglichkeiten und Ähnliches.

Der Entwicklungszustand eines Grundstücks als Faktor bei der Grundstücksbewertung

Der Entwicklungszustand beschreibt eine vorhandene oder geplante Entwicklung eines Grundstückes. Unterschieden wird dabei wie folgt:

• Land- und Forstwirtschaft: Flächen, die zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden, beispielsweise für den Betrieb einer Forstwirtschaft, eines Garten- oder Weinbaus.
• Bauerwartungsland: Flächen, die anhand verschiedener Merkmale eine bestimmte Nutzung erwarten lassen. Oft darf auf diesen Flächen nicht sofort gebaut werden.
• Rohbauland: Dabei handelt es sich um Flächen, die für eine bestimmte bauliche Nutzung vorgesehen sind. Diese kann jedoch aufgrund einer unzureichenden Erschließung oder einer ungünstigen Lage, Form oder Größe noch nicht umgesetzt werden.
• Baureifes Land: Dabei handelt es sich um Flächen, die im Sinne der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und tatsächlichen Gegebenheiten als nutzbar ausgeschrieben sind.

Grundsätzlich ist ein Grundstück, für das der Flächennutzungsplan eine Bebauung vorsieht (Bauerwartungsland) mehr wert als ein Grundstück, das nicht bebaut werden darf – auch wenn die eigentliche Erschließung noch aussteht. 

Die Art der baulichen Nutzung als Faktor bei der Grundstücksbewertung

Die Art der baulichen Nutzung ist ein wichtiges Kriterium für die Bewertung eines Grundstücks. Sie wird in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) typisiert und kann in mehrere Gruppen eingeteilt werden:

Das Maß der baulichen Nutzung als Faktor bei der Grundstücksbewertung

Darf ein Grundstück bebaut werden, ist das Maß der baulichen Nutzung ein wichtiger Faktor für die Grundstücksbewertung. Nach Paragraf 16 der Baunutzungsverordnung (§ 16 BauNVO) kann das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung folgender Punkte bestimmt werden:

• Grundflächenzahl (GRZ) oder Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen
• Geschossflächenzahl (GFZ) oder Größe der Geschossfläche
• Zahl der Vollgeschosse (Z)
• Baumassenzahl (BMZ) oder Baumasse (BM)
• Höhe baulicher Anlagen

Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt dabei, wie viele Quadratmeter Grundfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.

Fallbeispiel: 

Die Immobilie hat eine Grundstücksgröße von 800m² und befindet sich in einem Kleinsiedlungsgebiet. Die Grundflächenzahl hierfür beträgt 0,2. 

Wie hoch ist die zulässige Grundfläche des Gebäudes?

800 m² x 0,2 = 160 m²

Die zulässige Grundfläche beträgt 160 m².

Die Geschossflächenzahl (GFZ) hingegen beschreibt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Fallbeispiel: 

Die Immobilie hat eine Grundstücksgröße von 800m² und befindet sich in einem Kerngebiet. Die Geschossflächenzahl hierfür beträgt 3,0. 

Wie hoch ist die zulässige Geschossfläche des Gebäudes?

800 m² x 3,0 = 2.400 m²

Die zulässige Geschossfläche beträgt 2.400 m². Dies entspricht 1.200 m² je Geschoss.

Die Baumassenzahl (BMZ) stellt den zulässigen Zusammenhang zwischen Kubikmeter Baumasse und Quadratmeter Grundstücksfläche dar.

Fallbeispiel:

Die Immobilie hat eine Grundstücksgröße von 800m² und befindet sich in einem Industriegebiet. Die Geschossflächenzahl hierfür beträgt 10,0. 

Wie hoch ist die zulässige Geschossfläche des Gebäudes?

800 m² x 10,0 = 8.000 m²

Die zulässige Geschossfläche beträgt 8.000 m².

Diese Kennzahlen können für verschiedene Flächen bestimmt werden:

• Teil des Baugebiets
• einzelne Grundstücke
• Grundstücksteile
• Teile einer baulichen Anlage

Das Maß der baulichen Nutzung kann sich dabei aus verschiedenen Eigenschaften der baulichen Umgebung oder aus dem Bebauungsplan ergeben. 

In Paragraf 17 der Baunutzungsverordnung sind Obergrenzen für die Bestimmung der baulichen Anlage gegeben, die nicht überschritten werden dürfen:

Die Obergrenzen sind immer einzuhalten außer einer der folgenden Ausnahmen besteht:

• Bestimmte städtebauliche Gründe können es erfordern
• Die Überschreitung der Obergrenze kann durch andere Umstände ausgeglichen werden 
• Der Überschreitung stehen keine öffentlichen Belange entgegen

Unter dem Grundstückszuschnitt wird die Form eines Grundstücks verstanden. Neben der Größe und der Tiefe hat er einen deutlichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. Besonders bei kleinen Grundstücken ist dieser von hoher Bedeutung.

Grundsätzlich kann gesagt werden: Mit zunehmendem speziellen Zuschnitt eines Grundstücks verliert dieses an Wert.

Die verschiedenen Größen, Tiefen und Zuschnitte können über verschiedene Umrechnungskoeffizienten bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.

Der Zuschnitt des Grundstücks als Faktor bei der Grundstücksbewertung

Unter dem Grundstückszuschnitt wird die Form eines Grundstücks verstanden. Neben der Größe und der Tiefe hat er einen deutlichen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. Besonders bei kleinen Grundstücken ist dieser von hoher Bedeutung.

Grundsätzlich kann gesagt werden: Mit zunehmendem speziellen Zuschnitt eines Grundstücks verliert dieses an Wert.

Die verschiedenen Größen, Tiefen und Zuschnitte können über verschiedene Umrechnungskoeffizienten bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.

Die Bodenbeschaffenheit und Altlasten als Faktoren bei der Grundstücksbewertung

Bodenbeschaffenheit und Altlasten haben auch einen großen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks.

Die Bodenbeschaffenheiten beschreiben die Art eines Bodens. Anhand dessen können verschiedene Gründungsarbeiten angesetzt werden. Bei einem weichen Boden beispielsweise besteht die Gefahr eines Absackens, während bei Grundwasser die Gefahr besteht, dass der Keller feucht wird. So hat jeder Untergrund seinen Einfluss auf die Gründung einer baulichen Anlage und ist in jedem Fall zu beachten. Auskunft über Bodenklassen können in der Regel bei der Baubehörde eingesehen werden.

Altlasten sind bedenkliche Rückstände im Boden, die von früheren Nutzungen kommen und schädliche Auswirkungen haben können. Altlasten sind im Altlastenverzeichnis eingesehen werden. Das Einholen von Informationen über Altlasten ist von großer Bedeutung, da die Beseitigung mit großen Kosten einhergehen kann. So kann ein attraktives Grundstück durch die hohen Kosten an Wert verlieren.

Was wird unter dem abgabenrechtlichen Zustand verstanden?

Über den abgabenrechtlichen Zustand wird geregelt, ob noch Abgaben zu entrichten sind. Diese Abgaben sind meist Kanal-, Wasser- oder Stromabgaben, die noch geleistet werden müssen und zusätzlich zum festgesetzten Preis anfallen.

Da es vielerorts an Bauland fehlt, treten immer öfter Bauträger als potenzielle Käufer an Grundstückseigentümer heran. Was einem Bauträger ein Grundstück wert ist, berechnet er mithilfe der sogenannten Bauträgerkalkulation. Dabei zieht er sowohl seine Kosten als auch seine angestrebte Gewinnmarge von dem Verkaufserlös ab, den er erwartet. Der verbleibende Betrag entspricht dann ungefähr dem Betrag, den er bereit ist, für das Grundstück zu zahlen.

Rechenbeispiel für eine vereinfachte Bauträgerkalkulation

1. Berechnung der überbaubaren Fläche

• Maximal überbaubare Fläche = Grundstücksgröße x Grundflächenzahl (GRZ)
• Maximal überbaubare Fläche = 500 m² x 0,3
• Maximal überbaubare Fläche = 150 m²

2. Berechnung der Wohnfläche

• Maximal bebaubare Fläche = Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl (GFZ)
• Maximal bebaubare Fläche = 500m² x 1,2
• Maximal überbaubare Fläche = 600m²

• Errichtbare Wohnfläche = maximal überbaubare Fläche x 80% (ca.)
• Errichtbare Wohnfläche = 600m² x 0,8
• Errichtbare Wohnfläche = 480m²

2. Berechnung des Bauträgerergebnisses vor Grundstückskosten

• Ergebnis Bauträger vor Grundstückskosten pro m² Wohnfläche = Verkaufspreis Neubauwohnung pro m² Wohnfläche - Kosten Bauträger pro m² Wohnfläche
• Ergebnis Bauträger vor Grundstückskosten pro m² Wohnfläche = 3.200€ - 2.300€
• Ergebnis Bauträger vor Grundstückskosten pro m² Wohnfläche = 900€

• Bauträgerergebnis vor Grundstückskosten = Ergebnis Bauträger vor Grundstückskosten pro m² Wohnfläche x errichtbare Wohnfläche
• Bauträgerergebnis vor Grundstückskosten = 900€ x 480m²
• Bauträgerergebnis vor Grundstückskosten = 432.000€

Ergebnis: Der Bauträger wird das Grundstück für weniger als 432.000 Euro kaufen wollen, um Gewinn machen zu können – vorausgesetzt, seine Plankalkulation geht auf.

Für Laien ist eine Bauträgerkalkulation im Detail nur schwer nachvollziehbar beziehungsweise auf Plausibilität zu prüfen. Deshalb sollten Grundstückseigentümer vor dem Verkauf das Grundstück von einem Experten bewerten lassen.

Den Wert Ihres Grundstücks können verschiedene Personen kostenlos oder kostenpflichtig ermitteln, je nachdem, wozu Sie den Grundstückswert benötigen. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und brauchen dafür den Verkehrswert, lassen Sie den Wert am besten von einem regionalen Immobilienmakler ermitteln. Der Makler kennt den regionalen Markt, hat das notwendige Wissen und die Erfahrung und wird unverbindlich vor Ort Ihr Grundstück kostenlos bewerten.