Was muss im Kaufvertrag Grundstück stehen?

Wollen Sie ein Grundstück erwerben, geht es in einem Kaufvertrag nun darum, den Eigentümerwechsel abzubilden. Alle Absprachen, die bei einem Grundstückskauf zwischen dem Verkäufer und dem Käufer getroffen werden, sollten in einem Grundstückskaufvertrag festgehalten werden. Da dieser Verkauf – ähnlich wie ein Immobilienkauf – in den meisten Fällen zu einer finanziellen Belastung führt, ist in Deutschland eine notarielle Beglaubigung notwendig. Der Notar gewährleistet einen ordnungsgemäßen Ablauf des Kaufprozesses. Mündliche Absprachen zwischen den Vertragsparteien sind ungültig.

In einem Grundstückskaufvertrag wird dabei zunächst der Zustand des Grundstücks festgehalten sowie der Kaufpreis, den die beiden Vertragsparteien ausgehandelt haben. Ist der Vertrag von einem beauftragten Notar ordnungsgemäß aufgesetzt, bekommen Verkäufer und Käufer diesen zwei Wochen vor Vertragsunterzeichnung zugesandt. In dieser Zeit haben die Parteien die Möglichkeit, den Kaufvertrag für das Grundstück zu prüfen und gegebenenfalls Änderungswünsche beim Notar anzumelden. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, müssen die Vertragspartner nun den Vertragsbedingungen nachkommen.

Damit die Abwicklung eines Grundstückskaufs möglichst immer einheitlich vollzogen werden kann, ist auch der der Kaufvertrag für ein Grundstück immer nach einem bestimmten Muster aufgebaut. Dieses sieht wie folgt aus:

Vertragseingang: Hier werden die Personalien der Vertragspartner aufgeführt, dazu gehören Name, Anschrift und das Geburtsdatum. Zudem wird hier der Grundbuchinhalt des Grundstücks notiert.

Grundbucherklärung: Unter diesem Vertragspunkt wird der eigentliche Verkauf erklärt und die Grundbucherklärungen notiert. Das heißt, dass beide Vertragsparteien hier ihr Einverständnis zum Kauf beziehungsweise Verkauf des Grundstücks geben. Darüber hinaus erklären sie sich mit der Eigentumsverschaffungsvormerkung einverstanden. Diese wird vom Notar im Grundbuch eingetragen. Die Eigentumsverschaffungsvormerkung verhindert einen Weiterverkauf des Grundstücks, solange die Vertragsbedingungen noch nicht erfüllt und der Kaufpreis noch nicht bezahlt wurde. Dieses dient dem Käufer als Sicherheit, solange er die Kaufsumme noch nicht an den Verkäufer gezahlt hat. Auch dem Verkäufer bietet es eine Absicherung. Er verliert das Grundstück nicht, bevor er nicht sein Geld erhalten hat.

Kaufpreis: Hier werden der Kaufpreis sowie die Zahlungsmodalitäten festgehalten. Zusätzlich kann eine Zahlungsfrist vereinbart werden oder Verzugszinsen, falls die Kaufsumme nicht fristgerecht auf dem genannten Konto des Verkäufers eingegangen ist.

Datum der Besitzübergabe: Auch wenn der Kaufvertrag für das Grundstück unterschrieben ist, hat noch kein Eigentümerwechsel stattgefunden. Erst wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt und als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde, ist der Eigentümerwechsel rechtsgültig. Alle Nutzungen und Lasten gehen mit dem Datum der Besitzübergabe an den neuen Besitzer über. Hier kann man auch nachlesen, ob es sich um ein vollerschlossenes oder noch nicht erschlossenes Grundstück handelt. Ist das Grundstück noch nicht an die öffentliche Versorgung angeschlossen, fallen nach Zahlung des Kaufpreises noch weitere Kosten für das Grundstück an. Anders bei einem bereits erschlossenen Grundstück. Hier entfallen die Anschlusskosten.

Gewährleistung: Der Verkäufer sichert lediglich ein lastenfreies Grundstück zu. Für den Zustand des Grundstücks sowie die darauf stehenden Gebäude übernimmt er keine Haftung.

Finanzierungsvollmacht: Damit die Bank des Käufers für ihre Hilfe bei der Baufinanzierung eine Absicherung erhält, wird das zu finanzierende Objekt, in diesem Fall das Grundstück, als Sicherheit hinterlegt. Der Verkäufer erteilt dem Käufer dafür eine Finanzierungsvollmacht, damit dieser die finanziellen Mittel von der Bank bekommt. Hierbei trägt der Verkäufer kein Risiko, da der Notar vertraglich festhält, dass der Käufer die finanziellen Mittel von der Bank ausschließlich einsetzt, um das Grundstück zu finanzieren.

Schlusserklärungen: Am Schluss des Grundstückskaufvertrages wird dem Notar noch ein Vollzugsauftrag erteilt, das heißt, er wird mit der Abwicklung des Kaufprozesses beauftragt. In diesem Abschnitt finden sich auch die Schlussbestimmungen zu den Themen Kosten und Abschriften des Vertrages.

Natürlich handelt es sich bei dieser Aufzählung lediglich um ein Grundgerüst. Ein Kaufvertrag für ein Grundstück ist immer Verhandlungssache und Vertragsbedingungen werden individuell zwischen den Vertragspartnern besprochen.

Dürfen Sie auf dem Grundstück Ihrer Wahl bauen? Ist es bereits an die öffentliche Versorgung angeschlossen? Je besser Sie Ihr Grundstück kennen, umso weniger böse Überraschungen warten auf Sie bei der Vertragsunterzeichnung. Besorgen Sie sich daher, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, genaue und detaillierte Informationen über das Grundstück. So können Sie weitere Kosten für den Grundstückskauf, die auf Sie zukommen, wenn Sie das Grundstück finanzieren müssen, leichter einschätzen. Und Sie können bereits die nächsten Schritte nach dem Kaufprozess planen bis hin zum Hausbau oder Immobilienkauf. Diese Auskünfte über das Grundstück sollten Sie kennen:

Altlasten: Wie wurde das Grundstück in der Vergangenheit genutzt? Klären Sie diesen Punkt im Vorfeld, denn eventuelle Altlasten im Boden erfordern unter Umständen einen kompletten Austausch des Erdreiches, womit hohe Kosten auf Sie zukämen.

Baulasten: Damit Sie eine Immobilie richtig planen können, sollten Sie sich über die Baulasten informieren. Diese finden Sie – je nach Bundesland – im Baulastenverzeichnis einer Baubehörde oder sie sind im Grundbuch notiert. Hier sind zum Beispiel die Auffahrts- und Zufahrtswege sowie deren Gestaltung geregelt.

Bebauung: Im Bebauungsplan können Sie nachsehen, ob Sie Ihre Immobilie so bauen dürfen, wie Sie sich das vorstellen. Hier können Sie sehen, wie die in der Region übliche Gestaltung der Immobilien aussieht. So ist die Außenfassade manchmal nach gewissen Vorgaben zu gestalten oder die Neigung des Daches darf nur eine bestimmte Gradzahl betragen.

Baugrundgutachten: Sollte es noch kein Bodengutachten geben, sollten Sie dieses auf jeden Fall in Auftrag geben. Das Gutachten gibt Auskunft über die Bodenbeschaffenheit und kann wesentliche Fragen klären. Denn nicht jeder Boden trägt auch eine Immobilie. Auch auf die Kosten für die Baugrube hat die Beschaffenheit des Bodens gro0en Einfluss. Wenn Sie auch keinen Keller planen, so muss für das Fundament trotzdem eine kleinere Grube ausgehoben werden.

Erschließung: Ein erschlossenes Grundstück ist an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung angeschlossen. Deshalb sind diese Grundstücke meistens auch etwas teurer. Ein nicht erschlossenes Grundstück ist zwar günstiger, allerdings fallen nach Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags noch Kosten für die Erschließung an.

Grundbuch: Im Grundbuch können Sie sehen, ob noch Schulden vom derzeitigen Eigentümer auf dem Grundstück lasten.

Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland kommt auf den neuen Eigentümer eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent zu.

Pacht: Bei einem Pachtland übernimmt der Käufer alle Pflichten vom Verkäufer. Deshalb sollten Sie vorab klären, wie lange die Pacht noch läuft.

Sollten Sie das Grundstück über einen Makler gefunden haben, wäre eine Reservierungsvereinbarung ratsam. Denn von der Besichtigung bis zum Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch können Monate vergehen. Eine Reservierungsgebühr schützt Sie davor, dass der Makler das Grundstück in der Zeit bis zum Kaufvertrag einem anderen Interessenten anbietet. Hiermit muss aber auch der Eigentümer des Grundstücks einverstanden sein. Am besten lassen Sie sich die Vereinbarung vom Makler und vom Eigentümer unterschreiben, dass die Vermarktung bis zur tatsächlichen Unterschrift des Kaufvertrags für das Grundstück ruht. Die Reservierungsgebühr beträgt meistens zwischen fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises.

Als neuer Eigentümer tragen Sie die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. In der Rechnung des Notars werden daher stets die Grundbuchkosten zusammen mit den Notarkosten aufgeführt. In der Regel schwanken die Preise zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises.

Nach Vertragsabschluss den Vertrag aufzuheben, ist schwer, aber möglich. Zum Beispiel, wenn der Käufer gravierende Mängel am Grundstück entdeckt hat. Ebenso kann der Verkäufer beantragen, den Vertrag aufheben zu lassen, wenn der Käufer der Zahlungsaufforderung des Verkäufers nicht nachkommt.  

Allerdings bekommt der Verkäufer zuvor die Chance innerhalb einer angemessenen Frist die Mängel zu beseitigen. Nur wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, ist ein Rücktritt vom Vertrag möglich.

Bis zu 14 Tage nach Unterzeichnung ist auch ein Widerruf möglich. Dieses Recht haben beide Vertragsparteien. Sind beispielsweise vor Vertragsschluss noch einige Fragen offen, kann ein Widerrufsrecht integriert werden. Normalerweise sind aber alle Fragen geklärt werden, bevor der Kaufvertrag für das Grundstück unterzeichnet wird.

Auch Änderungen im Vertrag können jederzeit vorgenommen werden, jedoch bedarf es dafür der Schriftform. Dafür fallen erneut Kosten an, da die Änderungen notariell beglaubigt werden müssen. Werden die Änderungen nicht von einem Notar beglaubigt, sind sie nicht rechtwirksam und der alte Kaufvertrag behält seine Gültigkeit. Wichtig zu wissen ist, dass Änderungen nur vorgenommen werden dürfen, wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind.