Baulastenverzeichnis: Was steht drin? Wie erhält man Einblick?

Das Baulastenverzeichnis ist eine Übersicht, die aufführt, ob beziehungsweise welche Baulasten auf einem Grundstück liegen. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Sie schreiben dem Grundstückseigentümer also vor, welche Dinge er auf seinem Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden hat und können somit die Nutzbarkeit eines Grundstücks enorm einschränken, sogar eine Bebauung verhindern. Baulasten bestehen dauerhaft, sind verbindlich und gehen beim Verkauf eines Grundstücks auf den Rechtsnachfolger, also den Käufer über. Deshalb ist es wichtig, das Baulastenverzeichnis einzusehen, bevor Sie ein Grundstück kaufen – egal ob es bebaut oder unbebaut ist.

In Deutschland gibt es unterschiedliche Arten von Baulasten. Hier die gängigsten:

Wenn ein Grundstückseigentümer ein Gebäude errichten möchte, benötigt er dafür eine Baugenehmigung. Im sogenannten Baugenehmigungsverfahren prüft die Behörde, ob das beantragte Bauvorhaben den gesetzlichen Vorschriften entspricht und genehmigt werden kann oder nicht. Falls nicht, gibt es die Möglichkeit, eine Baulast eintragen zu lassen, um trotzdem eine Genehmigung zu bekommen. Dazu muss der Grundstückseigentümer allerdings bereit sein. Ist er das, muss er einen Antrag sowie eine schriftliche Einverständniserklärung an die zuständige Baubehörde schicken.

Nicht jeder darf einfach so das Baulastenverzeichnis einsehen, es ist nicht öffentlich zugänglich. Der Gesetzgeber legt fest, dass nur diejenigen Einblick erhalten, die ein berechtigtes Interesse haben. Das ist zum Beispiel bei Grundstückseigentümern oder Kaufinteressenten der Fall. In der Regel beantragt der Eigentümer oder sein bevollmächtigter Makler Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis. Möchte der Verkäufer, dass sich der Käufer darum kümmert, sollte er ihm eine Vollmacht ausstellen, ansonsten kann es sein, dass dem Käufer keine Einsicht gewährt wird. Am besten erfragen Sie bei der zuständigen Behörde, welche Unterlagen für den Antrag in Ihrem konkreten Fall notwendig sind.

Das Baulastenverzeichnis ist Angelegenheit der Städte, Gemeinden und Landkreise. Es wird von den jeweiligen lokalen Bauaufsichtsbehörden geführt. Dort können Sie Einsicht beantragen. Eine Online-Einsicht in das Baulastenverzeichnis ist in der Regel nicht möglich, aber meistens können Sie zumindest den Antrag online stellen. 

Das Baulastenverzeichnis sollten Sie unbedingt einsehen, wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu kaufen – und zwar vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Denn Baulasten gehen beim Immobilienverkauf auf den Rechtsnachfolger über. Handelt es sich um wertmindernde Baulasten, von denen Sie nichts wussten, ist das zu Ihrem Nachteil. So kann es zum Beispiel sein, dass das Grundstück in Teilen gar nicht bebaut werden darf. Auf die Aussage des Vorbesitzers sollten Sie sich dabei nicht verlassen. Denn selbst wenn er versichert, dass keine Baulasten bestehen und es am Ende doch welche gibt, gelten die Verpflichtungen trotzdem. Käufer müssen diese akzeptieren, können aber Mängelansprüche gegen den Immobilienverkäufer geltend machen. 

Insofern ist es auch für Verkäufer ratsam, vor dem Verkauf noch einmal genau nachsehen, welche Baulasten auf dem Grundstück eingetragen sind. Zumal etwaige Baulasten den Wert des Grundstücks und den erzielbaren Verkaufspreis beeinflussen.

Die anfallenden Kosten für den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sind abhängig von der örtlichen Satzung der Gemeinde. Die mündliche Auskunft am Telefon oder die persönliche Einsichtnahme vor Ort ist meist kostenlos, für die schriftliche Auskunft werden zwischen 20 und 150 Euro veranschlagt. Ebenso wirkt sich das Ergebnis der Suche im Baulastenverzeichnis aus: Sind für das Grundstück Baulasten eingetragen, dann fallen etwas höhere Gebühren an, als wenn keine eingetragen sind. Der Antragsteller erhält im Falle vorhandener Baulasten Kopien der Baulasttexte und der entsprechenden Lagepläne.

Während das Grundbuch in erster Linie Aufschluss über private Verpflichtungen und Vereinbarungen verrät, sind im Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Verpflichtungen festgehalten.

Das Grundbuch ist ein öffentliches, vom Grundbuchamt geführtes Verzeichnis. Hier sind neben den Eigentumsverhältnissen auch Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte an Grundstücken eingetragen. Ebenso die Grundschuld bei finanzierten Immobilien oder das Wegerecht als privatrechtliche Einigung unter Nachbarn. 

Im Baulastenverzeichnis hingegen werden nur die Baulasten aufgeführt. Bei Baulasten handelt es sich nicht um private Verpflichtungen oder Vereinbarungen, sondern um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Behörde, bestimmte Dinge auf dem Grundstück auszuführen, zu dulden oder zu unterlassen. Das Baulastenverzeichnis dient als Ergänzung zum Grundbuch.