Wie Sie ein altes Haus kaufen und damit glücklich werden

Wenn sie das „Projekt Altes Haus“ mit Feingefühl und Umsicht angehen, werden Sie am Ende viel Freude mit Ihrem gebrauchten Haus und seinem Zauber haben.

In den seltensten Fällen liegt das Objekt Ihrer Träume in der Nachbarschaft und steht zum Verkauf. Auch entspricht es so gut wie nie voll und ganz Ihren Bedürfnissen und Vorstellungen. Folglich machen Sie sich auf die Suche z.B. bei den Regionalvertretungen der Banken oder die ansässigen Immobilienmakler. Oft Sie finden deren Angebote unter der Vielzahl weiterer Objekte bei den einschlägigen Internetportalen wieder. Deshalb ist es nicht falsch, sich gleich in den Portalen umzusehen. Dazu sollten Sie sich viel Zeit lassen, um sich klar darüber zu werden, 

• was Sie überhaupt suchen: z.B. ein alleinstehendes 1-Familien-Haus oder eine Doppelhaushälfte, mit viel oder wenig Grundstücksanteil, in Aussichtslage oder möglichst zentral?
• wieviel es kosten darf: Wie hoch ist Ihr Kauf-Budget, wieviel veranschlagen Sie für Umbau, Renovierung, Modernisierung, Sanierung?
• wo es liegen soll: z.B. in Stadtrandnähe, in der Nähe der Arbeitsstelle, mit guter Infrastruktur (Verkehrsmittel, Schule, Supermarkt, etc.)? 

Mit jedem Mal Ihrer Suche in einem der Portale können Sie Merkzeichen für die Objekte verteilen, die interessant sein könnten. Vor allem aber werden Sie im Lauf Ihrer Suche eine realistischere Vorstellung dafür entwickeln, was Sie für Ihr Geld voraussichtlich bekommen.  Dementsprechend können Sie die Suche anhand der Vielzahl an Filtern in jedem der Portale verfeinern. Irgendwann bleibt nur noch eine Handvoll Objekte übrig. Wenn dann doch nicht das EIN-und-Alles dabei ist, modifizieren Sie die Filter, indem Sie beispielsweise den Suchradius vergrößern oder die angestrebte Wohnfläche ein wenig reduzieren. – Sie sehen, es braucht seine Zeit, bis man etwas Passendes gefunden hat.

Tipp: Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, das wenigstens die o.g. Kardinalfragen positiv beantwortet, sollten Sie nicht zögern, Ihr Interesse zu bekunden. Wenn Sie zu lange warten, ist es am Ende weg, wenn Sie sich endlich dafür entschieden haben.

Zugegeben: Lange Zeit war das Image des Immobilien-Maklers nicht gut. Zum Teil berechtigt, weil sich einige schwarze Schafe in einen durchaus seriösen Berufsstand eingeschlichen hatten. Mittlerweile hat sich die Situation durch Maßnahmen der Standesorganisationen und die Gesetzgebung deutlich gebessert. Wie die Maklerprovision seit dem 23.12.2020 gesetzlich neu geregelt ist, lesen Sie in dem Beitrag „Bestellerprinzip Immobilienverkäufe – Wer zahlt die Maklerprovision?“ 

Trotz der gesetzlichen Regelung sollten Sie die Frage der Maklerprovision der Ordnung halber ansprechen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Für die Zusammenarbeit mit einem Makler sprechen diese Punkte:

• Ein Makler nimmt Ihnen die Suche nach einem Haus ab. Das heißt, sie sparen viel Zeit, die Sie vielleicht aus beruflichen Gründen gar nicht haben.
• Er erarbeitet mit gezielten Fragen ein Profil Ihrer Idealvorstellung vom künftigen Eigenheim und stellt seine Suche darauf ab
• Er gibt Ihnen aufgrund seiner Erfahrung zahlreiche Tipps und Ratschläge zu Kosten und Finanzierung eventueller Umbau-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen
• Er leitet Objekt-Vorschläge sofort an Sie weiter und Sie können positiv oder negativ entscheiden
• Er besichtigt mit Ihnen ein evtl. infrage kommendes Objekt und kann erste Auskünfte über den Zustand und mögliche Baumaßnahmen sowie grobe Kostenschätzungen abgeben.

Es ist eine alte Erfahrung: Liebe macht blind. Wenn Sie also glauben, nach langem nervigen Suchen oder auch gleich auf Anhieb genau das richtige Haus gefunden zu haben: Treten Sie erst einmal hart auf die Bremse Ihrer Begeisterung. Vor allem - zeigen Sie die Gefühle möglichst nicht dem Verkäufer oder dem Makler. Bleiben Sie cool und skeptisch bis Sie das Haus eingehend inspiziert haben. 

Und darauf kommt es an, wenn Sie ein interessantes Objekt gefunden haben:

• Beim ersten Besichtigungstermin, falls das Haus noch bewohnt ist, zeigen Sie Respekt als kämen Sie als Gast und bewegen Sie sich im Haus mit Zurückhaltung. In aller Regel schafft das Vertrauen und Sympathie, denn bedenken Sie: Höchstwahrscheinlich sind Sie nicht der einzige Kaufinteressent, viel mehr sind Sie einer von mehreren Mitbewerbern. 
• Lassen Sie ich ggf. von Ihrer Ehefrau/Lebenspartnerin als Entscheidungsbeteiligte begleiten.
• Sehen Sie sich das Objekt beim ersten Mal unter dem Gesichtspunkt an, ob es grundsätzlich und tatsächlich Ihren Vorstellungen entspricht.
• Machen Sie einen Rundgang durchs ganze Haus, vom Dachboden bis in den Keller. Sehen Sie sich jeden Raum an. Achten Sie dabei auf den Gesamtzustand, Schäden, Schimmelbefall, Feuchtigkeit im Keller, den Zustand der Fenster und Türen.
• Unternehmen Sie einen Rundgang um das Haus. Beurteilen Sie den Zustand der Fassade (z.B. Risse), Fenster, des Daches (z.B. Moosbewuchs deutet auf notwendige Neueindeckung hin). 
• Machen Sie sich Notizen zu Schäden und Abnutzungen.
• Besichtigen Sie das Grundstück. Hat es Baumbestand, verschatten Bäume übermäßig die Wohnräume insbesondere im Sommer bei Laubbewuchs? 
• Wie ist die Gebäudeausrichtung, der Sonneneinfall? Wo ist Norden? Ist mit Verschattungen zu rechnen z.B. im Winter bei niedrigem Sonnenstand?
• Lassen Sie sich die Haustechnik zeigen. Fragen Sie den Eigentümer nach dem Alter der Heizungsanlage. Das gilt auch für Kamin- und Kachelöfen. Es gelten Verfallsdaten, nach denen Anlage und Öfen erneuert werden müssen.
• Lassen Sie sich Kopien von Bauzeichnungen/Grundrissen sowie den betreffenden Grundbuchauszug geben, um evtl. Grundschulden oder Ansprüche einer dritten Partei zu klären.
• Halten Sie sich zurück mit kritischen Bemerkungen, auch wenn das Haus/die Räumlichkeiten Grund dazu bieten. Der Verkäufer versteht solche Äußerungen als plumpen Versuch, das Objekt mies und den Preis madig zu machen. (Erst, wenn es zu echten Verkaufsverhandlungen kommt, sollten Sie die Gelegenheit nutzen, in sachlichem Verhandlungston preismindernde und vom Sachverständigen bestätigte Gründe zur Sprache zu bringen.) 
• Erklären Sie, falls es zutrifft, dass Sie ernsthaft an dem Objekt interessiert sind, damit der Verkäufer Sie als Interessenten bei seinen weiteren Verkaufsmaßnahmen berücksichtigt.
• Vereinbaren Sie mit ihm einen zweiten Besichtigungstermin und kündigen Sie an, dass ein Sachverständiger Sie begleiten wird. Bitten Sie um das Einverständnis zu fotografieren, insbesondere, wenn das Haus noch bewohnt ist.  

Die Kosten eines alten Hauses setzen sich aus einer ganzen Reihe von Posten zusammen, die zwar alle zu berücksichtigen, aber nicht ohne weiteres vor dem Kaufabschluss auf Euro und Cent zu errechnen sind:



I. der Kaufpreis ist (k)eine feste Größe. Je nach Attraktivität des Objekts und der Kaufkraft der Interessenten kann es sein, dass der Verkäufer einen Bieterwettbewerb startet, der über den ursprünglichen Angebotspreis hinausgeht. Das sollten Sie bei Ihren Kaufpreisüberlegungen mit einkalkulieren und eine Reserve bereithalten.

Dem Kaufpreis sind folgende Kosten hinzuzurechnen:

• Wertgutachten. Der Preis gilt individuell je nach Gutachter 
• Notargebühren betragen in der Regel 1 - 1,5% des Kaufpreises
• Ggf. Maklerprovision, liegt zwischen 3 - 4 %, evtl. auch mit dem Makler verhandelbar 
• Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland 3,5 - 6,5%
• Zinskosten für das Bankdarlehen, die derzeit im Durchschnitt bei bis ca. 1 - 2%  liegen

II. die Folgekosten

Baumaßnahmen: Umbau, Renovierung, Sanierung

Modernisierungsmaßnahmen der Haustechnik: Heizung, Wasser-Sanitär-Installation, Elektroinstallation (z.B. Solar)   

Der Kaufpreis ist erst dann fix, wenn er im Kaufvertrag steht und Ihnen zur Unterschrift vorgelegt wird. Bis dahin haben sie die Möglichkeit zu verhandeln, entweder mit dem Verkäufer direkt oder mit dem Makler. 

Zur Beurteilung der Folgekosten sollten Sie sich auf die Erfahrung und den Rat eines Baufachmanns verlassen, wenn Sie eine konkrete Vorstellung davon haben, was an Modernisiernungs-, Renovierungs- und Umbauarbeiten erforderlich ist. Diese Kosten sind nicht zu unterschätzen. Bei der Festlegung des Kapitalbedarfs sollten Sie die Folgekosten daher unbedingt berücksichtigen. Je nach Alter des Hauses und der geplanten Maßnahmen kann der Anteil bis zur Hälfte des Kaufpreises betragen.  

In jedem Fall lohnt es sich, zuvor ein Wertgutachten durch einen ausgewiesenen Immobilien-Sachverständigen anfertigen zu lassen. Es gibt zwar Online-Wertgutachten, die jedoch nur einen Anhaltspunkt geben. Ein Sachverständiger arbeitet hingegen einen umfangreichen Katalog an Bewertungskriterien ab, die einerseits individuelle Einzelkriterien des Hauses, andererseits auch örtliche Gegebenheiten wie z.B. die topographische und Stadtteillage berücksichtigen.

Alte Häuser weisen oft Defizite bei der Wärmedämmung und der effizienten Nutzung von Heizenergie auf. Gesetze zwingen mittlerweile Hausbesitzer, Maßnahmen umzusetzen, die diese Defizite beheben. Das müssen sie nicht vollständig aus eigener Tasche bezahlen, sondern der Staat gibt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BFA) mit Förderprogrammen Zuschüsse. Auch viele Bundesländer bieten solche Förderprogramme.

Im Zusammenhang mit einem verpflichtenden Energieausweis lassen Sie sich am  besten von einem Energieberater sagen, was an Ihrem potenziellen Haus an energiesparenden Maßnahmen nötig und möglich ist und wie Sie an die staatlichen Zuschüsse kommen.

Die Königsdisziplin beim Kauf und Wiederherrichten von alten Häusern ist das Engagement für ein Haus, das unter Denkmalschutz steht. Dafür braucht es in aller Regel 

• ein großzügig bemessenes Budget
• eine belastbare Liebe zum Objekt
• starke Nerven, weil Sie nie sicher vor unangenehmen und kostspieligen Überraschungen bei einem so alten Haus sein können
• Verhandlungsgeschick, weil Sie mit der zuständigen Denkmalbehörde eng zusammenarbeiten müssen
• die Einsicht, dass nicht alles möglich ist, was Sie gerne mit dem Haus machen möchten

Wenn Sie dann aber alles bis auf die letzte Stuckverzierung durchgezogen haben, dann dürfen Sie mit Recht auf Ihr Werk stolz sein, für das Sie mit Sicherheit auch viel Anerkennung ernten werden bis hin zur Erwähnung in Architektur- und Wohn-Magazinen, wenn sie eine vorbildliche Lösung geschaffen haben.

Ja, es kommt nicht selten vor, dass eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung unter dem Verkehrswert den Besitzer wechselt. Allerdings sollte das nicht der Grund sein, blindlings „zuzuschlagen“. Viel mehr gilt es, sich in gleicher Weise auf den Erwerb des Objektes vorzubereiten, wie bei einem ganz regulären Kauf, das heißt, sich alle erforderlichen Informationen zu beschaffen.

Die Erstinformationen über Objekte von Zwangsversteigerungen (ZVG) veröffentlichen die Amtsgerichte in der Tagespresse und im Internet: Kurzbeschreibung des Objekts, Lage und Verkehrswert. Weitere Informationen wie z.B. die Gläubigerbank, Verkehrswertgutachten, Grundbucheintrag hinsichtlich Grundschuld und Baulasten etc. erhalten Sie über das Aktenzeichen der Versteigerung vom zuständigen Rechtspfleger.