Teilverkauf vom Haus: Für wen lohnt sich das?

Das Haus ist zu groß geworden, nachdem die Kinder ausgezogen sind, und Sie brauchen jetzt schnell Geld für andere wichtige Dinge? Dann könnte ein Teilverkauf Ihrer Immobilie eine Lösung sein. Denn wer seine Immobilie im Alter zwar zu Geld machen möchte, aber nicht gleich sein ganzes Haus veräußern und ausziehen will, hat die Möglichkeit des Teilverkaufs.

Wie schon der Name verrät, bedeutet das, dass der Eigentümer eben nur einen Teil seiner Immobilie veräußert, selbst aber darin wohnen bleiben darf. Für den veräußerten Teil der Immobilie erhält er einen Kaufpreis, muss dem Besitzer für seinen Teil aber eine monatliche Nutzungsgebühr bezahlen, damit er in dem Haus wohnen bleiben darf. Dieses Modell ist eine Form der Immobilienverrentung.

Auf den ersten Blick klingt das Modell merkwürdig. Keine ganze Immobilie erwerben, nur einen Teil des Hauses? Und von Seiten des Eigentümers hat er statt der eigenen Kinder plötzlich Fremde mit im Haus wohnen? So simpel ist es nicht. Denn ein Teilverkauf kann in besonderen Fällen eine gute Idee sein, um schnell an Kapital zu kommen, sein Haus aber nicht zu verlieren und sich nicht zu verschulden.

Nicht selten unterbreiten gewerbliche Anbieter insbesondere Menschen im Rentenalter die Möglichkeit, ihr Wohneigentum in Form eines Immobilien-Teilverkaufs zu Geld zu machen. Der Immobilieneigentümer kann dabei die Hälfte, also bis zu 50 Prozent des in der Immobilie gebundenen Vermögens nutzen. Gleichzeitig behält er alle Rechte und Pflichten an der Immobilie als wäre er weiterhin Alleineigentümer. Er kann einen Teil des Hauses sogar vermieten, wenn sich das Haus in zwei Wohnungen mit je einem eigenen Eingang unterteilen lässt. Der neue Mitbesitzer der veräußerten Teil-Immobilie wird lediglich zum „stillen Teilhaber“.

Für die weitere Nutzung der Immobilie entrichtet der Eigentümer an den Teilhaber ein monatliches Entgelt oder eine Art Mietzahlung. Der Käufer tritt lediglich als „stiller Teilhaber“ auf. Der Eigentümer hat damit weiterhin das Wohnrecht und auch das Recht, einen Teil der Immobilie zu vermieten, gleichzeitig muss er aber auch weiterhin in vollem Umfang für notwendige Instandhaltungskosten aufkommen.

Der Ablauf eines Immobilien-Teilverkaufs ist natürlich nicht immer gleich, trotzdem gibt es eine Art Fahrplan, an die sich die meisten Anbieter halten. Und der sieht folgendermaßen aus:

1. Als Hausbesitzer legen Sie mit dem Käufer beziehungsweise Kapitalgeber als erstes fest, wie groß der zu verkaufende Anteil am Haus oder an der Wohnung sein soll. Möglich ist ein Anteil von bis zu 50 Prozent, Sie müssen aber vor allem entscheiden, wie viel Geld Sie aus der Immobilie ziehen wollen – davon ist auch der Anteil abhängig.
2. Nun wird Ihnen der Käufer ein vorläufiges unverbindliches Angebot unterbreiten.
3. Im Anschluss erfolgt eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobiliengutachter. Er bewertet das Haus oder die Wohnung und errechnet aus dem Immobilienwert, ob der Teilverkauf Ihres Hauses überhaupt machbar ist. In der Regel haben die Unternehmen einen Mindestbetrag von 100.000 Euro festgesetzt, der ausgezahlt werden muss. Anders gesagt: Wenn bis zu 50 Prozent der Immobilienanteile verkauft werden können, ist die Voraussetzung ein Verkehrswert von mindestens 200.000 Euro. Der Anteil der Immobilie, der verkauft werden soll, sowie die festgelegte Dauer der Nutzung bilden dabei die Grundlage, um ein monatliches Nutzungsentgelt berechnen zu können.
4. Sind Sie sich mit dem Käufer einig, wird er Ihnen ein verbindliches Angebot unterbreiten.
5. Stimmen Sie dem Angebot zu, wird ein Termin beim Notar zur Vertragsunterzeichnung vereinbart. Ist dann alles unter Dach und Fach, wird der vereinbarte Betrag ausgezahlt.

Ein Immobilien-Teilverkauf ist meistens an bestimmte Bedingungen des Käufers geknüpft. In der Regel müssen folgende Kriterien erfüllt sein, wenn Sie einen Teil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung veräußern wollen:

1. Die Immobilie muss oftmals mindestens 200.000 Euro wert sein und der Auszahlungsbetrag mindestens 100.000 Euro betragen, damit es überhaupt zu einem Angebot kommt.
2. Als Eigentümer müssen Sie oft ein gewisses Mindestalter haben, meistens um die 60 Jahre, da sich das Angebot speziell an Menschen im Rentenalter richtet, die nicht ihr gewohntes Umfeld verlassen möchten, aber ihre Rente aufbessern wollen oder müssen.
3. Ihre Immobilie sollte idealerweise lastenfrei sein. Oft ist aber auch eine geringe Restschuld nicht hinderlich, die dann einfach mit der Auszahlung verrechnet wird.

Der Immobilien-Teilverkauf kann Vorteile haben, vor allem für Menschen im Rentenalter, die Kapital brauchen, aber ihre Immobilie nicht aufgeben wollen oder von den Banken aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters kein Darlehen oder nur noch eins zu ungünstigen Konditionen bekommen.

Die Vorteile eines Teilverkaufs auf einen Blick:

1. Wenn die Immobilie Ihr einziges Vermögen ist, haben Sie mit dem Teilverkauf die Möglichkeit, Geld daraus zu ziehen, ohne sich verschulden zu müssen.
2. Sie können in Ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben und müssen nicht – wie beim Immobilienverkauf – eine andere Wohnung finden und dann umziehen. Je nach Alter kann ein Umzug auch ein sehr stressiges Unterfangen sein.
3. Sie können weiterhin wie ein Alleineigentümer frei über Renovierungen oder Umbauten entscheiden.
4. Sie oder Ihre Erben haben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil Ihrer Immobilie. Das bedeutet, Sie können ihn problemlos wieder zurückkaufen, wenn Sie es sich später doch anders überlegt haben.
5. Von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie können Sie mit profitieren, da ja ein Teil in Ihren Händen verbleibt.

Die Anbieter gehen in der Regel davon aus, dass es über die Jahre gesehen zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie kommt. Sie sollten jedoch beachten, dass das nicht zwangsläufig der Fall sein muss. Ein Nachteil eines Teilverkaufs ist daher sicherlich, dass keiner genau vorhersehen kann, wie sich der Immobilienmarkt und damit auch der Wert Ihres Wohneigentums entwickelt. Je nach Region können auch die Preise stark variieren. Demnach kann es auch passieren, dass der Immobilienwert gleichbleibt oder sogar sinkt.

Ein weiterer Nachteil ist, dass sich der Eigentümer weiterhin allein um notwendige und mitunter kostspielige Instandhaltungen oder Reparaturen kümmern und dafür aufkommen muss.

Sie haben einen Teil Ihrer Immobilie verkauft und fragen sich, was Sie noch an Ihre Nachkommen vererben können? Den Immobilienteil, der Ihnen noch rechtmäßig gehört, können Sie ohne Probleme beispielsweise an Ihre Kinder vererben. Allerdings sollten Sie bei einem Verkauf beachten, dass der Anbieter für die Durchführung ein Serviceentgelt verlangt, das anteilig zum Verkaufserlös berechnet wird. Bei einigen Anbietern können das 5,5 Prozent, manchmal sogar 6,5 Prozent sein.

Auch bei dem bereits veräußerten Teil ist es möglich, die Erben zu bedenken. Für gewöhnlich haben sie ein Vorkaufsrecht, das bedeutet, dass sie den verkauften Teil zurückkaufen können. Dieses Vorkaufsrecht gilt auch für den Immobilieneigentümer, wenn er seinen verkauften Teil gerne wieder zurückhaben will.  

Genau wie beim klassischen Immobilienverkauf gelten für einen Teilverkauf bei der Spekulationssteuer die gleichen gesetzlichen Vorgaben und Fristen, die eingehalten werden müssen. Haben Sie also Ihr Haus nach dem Kauf vermietet, müssen Sie zehn Jahre mit dem Verkauf oder Teilverkauf warten, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen.

Wenn Sie es zunächst vermietet und danach selbst bewohnt haben – nämlich im Jahr des Verkaufs oder Teilverkaufs sowie in den zwei vorangegangenen Jahren – entfällt die Steuer ebenfalls. Und wenn Sie Ihr Haus nach dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben, fällt ebenfalls grundsätzlich keine Spekulationssteuer bei einem Verkauf oder Teilverkauf an.