Steuern beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf: Wann? Wie viel? Wie sparen?

Im Allgemeinen sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig, so regelt es § 23 EStG (Einkommensteuergesetz). Auch für den privaten Hausverkauf oder den privaten Wohnungsverkauf fällt somit auf die Gewinne eine Steuer an, die sogenannte Spekulationssteuer. Allerdings hat der Gesetzgeber einige Ausnahmen speziell für den Immobilienmarkt geschaffen, sodass viele private Wohnungs- und Hausverkäufe doch steuerfrei durchgeführt werden können. Das ist der Fall, wenn

• die Immobilie von Anfang an nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
• die Immobilie zunächst gewerblich, dann aber vor dem Verkauf und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde.
• zwischen der Kauf beziehungsweise Bauende und dem Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Liegt zwischen Kauf beziehungsweise Bauende und Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht mehr als zehn Jahre, sind die Gewinne zu versteuern. Anders ausgedrückt: Sind seit der Anschaffung bis zum Hausverkauf beziehungsweise Wohnungsverkauf mehr als zehn Jahre vergangen, dann ist der Gewinn steuerfrei. Bei der Berechnung der Spekulationsfrist kommt es auf das Datum des Kaufvertrages an. Das gilt sowohl für den Erwerb des Hauses oder der Wohnung als auch für ihren Verkauf. Die Spekulationsfrist beginnt am Tag des Abschlusses des Kaufvertrages und endet zehn Jahre später. Wer zum Beispiel am 05.01.2010 gekauft hat, genießt Steuerfreiheit, wenn er den Kaufvertrag nicht vor dem 06.01.2020 unterschreibt. Hatten die Vertragsparteien einen bindenden Vorvertrag abgeschlossen, so gilt dieses Datum als Termin des Fristlaufbeginns. Ohne Berücksichtigung bleiben Termine wie der Tag der Kaufpreiszahlung, das Datum des Nutzen-Lasten-Übergangs oder der Auflassung (Eigentumsumschreibung). Wird eine per Schenkung übertragene oder eine geerbte Immobilie verkauft, tritt der Verkäufer in die Spekulationsfrist des Erblassers ein.

Hat der Eigentümer das Haus oder die Wohnung vor dem Verkauf im aktuellen Jahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt, so bleibt die Veräußerung steuerfrei. Das gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Wird eine Immobilie zum Beispiel im Jahr 2019 gekauft, ab Dezember 2021 selbst bewohnt und im Januar 2023 wieder verkauft, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden. 
Der Begriff "eigenen Wohnzweck" schließt mit ein, dass Haus oder die Wohnung neben dem Eigentümer auch von dessen Ehe- beziehungsweise Lebenspartner oder von kindergeldberechtigten Kindern unentgeltlich bewohnt werden kann. Diese Regelung gilt nicht, wenn die Überlassung nicht unentgeltlich, also nur gegen Geld stattfindet. Die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung entfällt auch, wenn ein Haus oder eine Wohnung zwar über Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt, aber vor dem Verkauf noch einige Zeit vermietet wurde. 

Bewohnt der Verkäufer nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so wird der Veräußerungsgewinn im Verhältnis der Wohnfläche aufgeteilt: der Gewinn der auf den selbst genutzten Teil entfällt ist steuerfrei, wobei der Gewinn des vermieteten Teils versteuert werden muss. 

Erben Sie ein Haus oder eine Wohnung, übernehmen Sie, und im Falle einer Erbengemeinschaft, ihre Miterben, die Spekulationsfrist vom Erblasser. Ein Beispiel: Erben Sie eine vermietete Immobilie, die der Erblasser seit über zehn Jahren in seinem Besitz hatte, müssen Sie beim Hausverkauf beziehungsweise Wohnungsverkauf keine Spekulationssteuer zahlen. Das gilt auch, wenn der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung oder Fertigstellung oder im Jahr des Vererbens inklusive der vorangegangenen zwei Kalenderjahre selbst genutzt hat. 

Die Veräußerung von mehr als drei Immobilien innerhalb einer Frist von fünf Jahren wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshandel interpretiert und so wird auf den Verkaufserlös sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig. Diese Regelung (Drei-Objekt-Grenze) umfasst, dass bei einer Überschreitung nicht nur der vierte Hausverkauf versteuert werden muss, sondern ebenso rückwirkend die ersten drei Immobilientransaktionen. 
Es gibt diverse Ausnahmen und Sonderregelungen:

• Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zur Freigrenze gezählt wird, wenn der Erblasser im gewerblichen Immobilienhandel tätig war.
• Werden Wohnungen nach Umwandlung eines Mehrfamilienhauses einzeln verkauft, so zählt jede Einheit einzeln.
• Sollte ein Mehrfamilienhaus in Wohnungen umgewandelt worden sein und die Eigentumswohnung jeweils einzeln verkauft werden, so zählt jede Wohnung als einzelnes Objekt.
• Ehepaare werden als einzelne Personen betrachtet und ihre Veräußerungsgeschäfte werden nicht unter einer Grenze zusammengefasst.
• Die Zwangsversteigerung wird zur Freigrenze gezählt.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass der Fünfjahreswert keine feste Grenze, sondern lediglich einen Richtwert darstellt. Das Finanzamt kann auch nach einer abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.

Ein unbebautes Grundstück kann im Normalfall nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, deshalb entfällt hier meist die Regelung der Eigennutzung. Die Spekulationsfrist beträgt immer 10 Jahre, innerhalb derer bei einem gewinnbringenden Verkauf immer Spekulationssteuer anfällt. Wird das Grundstück zu Gewerbezwecken verkauft, sind außerdem noch Umsatz- sowie Gewerbesteuer zu zahlen.

Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen verkauft, zählt der Gewinn zum laufenden Betriebsgewinn und muss versteuert werden. Diese sofortige Besteuerung der stillen Reserven kann vermieden werden, indem man die stillen Reserven auf eine im Veräußerungsjahr oder im Vorjahr angeschaffte Immobilie umschichtet oder eine neutralisierende Rücklage bildet. Das geht jedoch nur, wenn das Objekt vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre zum Betriebsvermögen gezählt hat.

Wie viel Steuern im Detail zu entrichten sind, hängt von zwei Faktoren ab:

• der Höhe des Wertzuwachses
• dem persönlichen Einkommensteuersatz

Man bezahlt immer nur dann Steuern, wenn ein tatsächlicher Nettogewinn erzielt wurde. Bei der Ermittlung des Gewinns wird nicht nur der Saldo aus dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten als Gewinn gesehen, sondern auch geltend gemachte Abschreibungen.

Nicht immer ist es möglich, die Spekulationssteuer beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ganz zu vermeiden, aber Sie können sie auf jeden Fall minimieren. Ziehen Sie dazu alle möglichen Ausgaben und Investitionen, die mit dem Hausverkauf zu tun haben, vom Verkaufspreis ab. So können Sie den zu versteuernden Verkaufsgewinn reduzieren.

Zu den Ausgaben, die Sie beim Hausverkauf anrechnen können, gehören zum Beispiel:

• die Gebühren des Notars, die Grunderwerbsteuer und die Eintragungen im Grundbuch wie z.B. Auflassung
• die Kosten für Werbung, Marketing oder Annoncen 
• die Maklergebühr, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus mit Makler verkaufen
• die Kosten für einen Sachverständigen für die Erstellung eines Wertgutachtens 
• Reparatur- und Modernisierungskosten, wenn diese innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung veranlasst wurden und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen

Verluste, die Ihnen aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung entstehen, können nur bis zu der Höhe des Gewinns, den Sie im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt haben, ausgeglichen werden. Sie können die Verluste aus dem privaten Veräußerungsgeschäft nicht mit Einkünften anderer Arten verrechnen. So sieht es das Einkommensteuergesetz vor (§ 23 EStG). Ein Beispiel: Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung mit Verlust, können Sie den Verlust nur geltend machen, wenn Sie eine zweite Immobilie mit Gewinn veräußert haben. Ist das der Fall, lässt sich so die Spekulationssteuer auf den gewinnbringenden Hausverkauf beziehungsweise Wohnungsverkauf senken.

Die Frage, ob sich ein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf lohnt, auch wenn dafür Spekulationssteuer anfallen würde, kann nur individuell beantwortet werden. Es sind immer die eigene persönliche Situation, das aktuelle Marktgeschehen und die Entwicklung der Immobilienpreise in der Region zu berücksichtigen.

Sie möchten wissen, wie viel Steuern für Sie bei einem Hausverkauf oder einem Wohnungsverkauf anfallen würden? Im Folgenden erfahren Sie mit nur wenigen Klicks den Wert Ihres Hauses. Mit diesem Wert und Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz können Sie die Steuern beim Hausverkauf genauer kalkulieren.

1. Rechenbeispiel: Steuer beim Wohnungsverkauf trotz negativem Verkaufserlös

Der Verkäufer A hat im Jahr 2015 eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage erworben und verkauft diese nach acht Jahren wieder. 

Erläuterung: Nach der Berücksichtigung der direkten Kosten verbleibt ein vorläufiger Verlust von 3.000 Euro, da jedoch die geltend gemachten Abschreibungen dem Ergebnis hinzugerechnet werden müssen verbleibt ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.

2. Rechenbeispiel: Hausbau mit Sonderabschreibung – Steuern beim Hausverkauf

Der Bauherr B kauft 2019 ein Grundstück und bebaut dieses mit einem Einfamilienhaus, das er vermietet. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten lagen unter 3.000 Euro je Quadratmeter und somit nutzt er eine Sonderabschreibung (§ 7b EStG) in Höhe von fünf Prozent für die ersten drei Jahre.

Erläuterung: Würde der Bauherr B das Haus im Jahr 2023 verkaufen, so muss er einen Gewinn von 110.000 Euro versteuern. 

3. Rechenbeispiel: Steuern beim Verkauf eines kleinen Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen

Der Verkäufer C kauft 2016 ein Mehrfamilienhaus für 600.000 Euro mit drei gleich großen Wohnungen. Eine Wohnung nutzt C selbst die zwei anderen vermietet er. Im Jahr 2023 verkauft er das Haus wieder

Erläuterung: Da C die Wohnung über mindestens zwei Jahre bewohnt hat, findet diese in der Berechnung des Finanzamts keine Berücksichtigung. Nur die zur Vermietung bestimmten Wohnungen werden zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns herangezogen.

4. Rechenbeispiel: Steuern bei Übertragung eines Hauses vom Vater auf den Sohn

Der Vater D überträgt 2021 seinem Sohn E eine Wohnung, die er im Jahr 2010 gekauft hat. Der Sohn übernimmt in diesem Zusammenhang die bestehenden Grundschulden in Höhe von 50.000 Euro. Im Jahr 2023 verkauft E die Wohnung.

Erläuterung: Hätte der Vater D die Wohnung ohne die Übernahme der Grundschulden an den Sohn übertragen, wäre der Verkauf des Sohnes E kein Veräußerungsgewinn, da die Immobilie sich über 10 Jahre im Familienbesitz befunden hätte. Durch die Übernahme der bestehenden Grundschuld hat der Sohn E 25 Prozent der Immobilie quasi erworben und somit ist dieser Teil ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.