Hausanteil verkaufen: Was passiert, wenn nur ein Eigentümer verkaufen will?

• Im Grundbuch können mehrere Eigentümer offiziell vermerkt sein. Beispiele sind Ehepartner, Erbengemeinschaften oder Eigentümergemeinschaften.
• Soll das Haus verkauft werden, müssen alle Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft dem Verkauf zustimmen.
• Möchten Sie nur Ihren Hausanteil verkaufen, ist das grundsätzlich möglich, aber in der Praxis oft schwierig.
• Letzter Ausweg, um Ihren Hausanteil doch zu verkaufen, ist der Antrag auf Teilungsversteigerung. 
• Bei einer Teilungsversteigerung wird das Haus in der Regel 20 bis 30 Prozent unter Wert verkauft.
• Durch eine Immobilienbewertung erfahren Sie den aktuellen Wert Ihres Hauses.

Im Grundbuch stehen häufig mehrere Eigentümer. Das ist zum Beispiel der Fall bei:

• Eheleuten: Erwerben zwei Eheleute gemeinsam ein Haus erwerben und stehen beide im Grundbuch, gehört das Haus beiden Personen. 
• Erbfällen: Geht ein Elternhaus auf mehrere Kinder über, hat jeder der Erbengemeinschaft einen Eintrag im Grundbuch. 
• Eigentümergemeinschaften: Bei einem Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören, stehen ebenfalls mehrere Eigentümer mit Ihrem Besitz im Grundbuch. Zudem ist bei einer Eigentümergemeinschaft eine Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen. In dieser wird gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und zu jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung gehört.

Im Grundbuch werden die Anteile aller Eigentümer an einer Immobilie in Bruchteilen angegeben (§ 47 Grundbuchordnung). Sind keine Anteile angegeben, haben alle Eigentümer den gleichen Anteil an der Immobilie.

Ein Haus, ein Eigentümer? So einfach ist es manchmal nicht. Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer für eine Immobilie eingetragen sind, wird rechtlich unterschieden zwischen der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft.

Miteigentum in Form einer Bruchteilsgemeinschaft

Hierbei steht ein Recht gleichzeitig mehreren Personen zu. In diesem Fall besitzen sie gemeinsam eine Sache (§§ 741 ff BGB). Für gewöhnlich sind die Bruchteile gleich groß, sie können aber auch unterschiedlich verteilt sein, zum Beispiel drei Viertel zu einem Viertel. Eingetragen wird die Bruchteilsgemeinschaft in Abteilung I des Grundbuchs, dem sogenannten Eigentümergrundbuch – mit Namen der Miteigentümer, gefolgt von ihrem jeweiligen Bruchteil am Gesamteigentum.

Die Mitglieder können frei über ihren Miteigentumsanteil verfügen (§ 747 Satz 1 BGB), ihn zum Beispiel auch verkaufen. Der Verkauf des gesamten Objekts ist aber nur gemeinschaftlich möglich. 

Beispiele für die Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft

1. Kauf einer gemeinsamen Immobilie als Ehepaar

Ein klassisches Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft sind Ehepaare, die zusammen ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung erwerben. Jeder von ihnen besitzt Bruchteilseigentum, in der Regel eine Hälfte des Hauses oder der Wohnung.

2. Erbschaft einer Immobilie

Zwei Enkel erben gemeinsam das Haus ihrer Großmutter, mit expliziter Verteilung nach Testament. Sie bilden somit keine Erbengemeinschaft, sondern eine Bruchteilsgemeinschaft. Bei einer expliziten Verteilung erhält in der Regel ein Erbe einen größeren Anteil, zum Beispiel, weil dieser die Großmutter zuletzt überwiegend gepflegt hat.

3. Kauf eines Mietobjekts als Freunde

Kaufen Freunde eine Immobilie zum Vermieten, gründen sie in der Regel eine Bruchteilsgemeinschaft und die gemeinsamen Mieteinnahmen und Kosten werden entsprechend den Anteilen aufgeteilt.

4. Kauf eines Ferienhauses

Entscheiden sich mehrere Familien gemeinsam ein Ferienhaus zu kaufen, gründen Sie eine Bruchteilsgemeinschaft. Es ist ratsam, einen Nutzungsplan zu erstellen, damit jede Familie das Haus zu bestimmten Zeiten im Jahr nutzen kann.

Miteigentum in Form einer Gesamthandsgemeinschaft

Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinschaftlich besitzen, spricht man von einer Gesamthandsgemeinschaft. Anders als bei der Bruchteilsgemeinschaft haben die jeweiligen Parteien hierbei nur einen ideellen Anteil am Besitz. Die Erbengemeinschaft ist hierfür ein klassisches Beispiel: Bei dieser Besitzform kann ein Miterbe nie allein über die Immobilie verfügen oder allein eine Entscheidung treffen, sondern nur in Absprache mit allen anderen Erben und deren Zustimmung. 

Da es sich bei einer Erbengemeinschaft in gewisser Weise um eine erzwungene Gemeinschaft handelt, ermöglicht das Recht, dass jedes Mitglied die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen kann, wenn sich zum Beispiel keine Einigung über den Verkauf eines Hauses erzielen lässt. Derartige Streitigkeiten über das Miteigentum an Immobilien enden somit meist mit einer Teilungsversteigerung.

Andere Beispiele für eine Gesamthandsgemeinschaft sind eheliche Gütergemeinschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts sowie nicht rechtsfähige Vereine.

Sonderfall Wohnungseigentum

Eine Sonderstellung nimmt das Wohnungseigentum ein, da es den Grundsatz durchbricht, dass eine Sache entweder nur im Alleineigentum oder im Miteigentum (Bruchteils- oder Gesamthandseigentum) stehen kann. Bei Eigentümergemeinschaften innerhalb eines Mehrparteienhauses darf jeder einzelne Eigentümer über sein Sondereigentum – also seine Wohnung – grundsätzlich selbst verfügen. Zum Beispiel, wenn er den Verkauf plant. Zu seinem Besitz zählen aber immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum, beispielsweise der Flur, das Treppenhaus oder das Dach des Hauses – und dadurch ist er immer mit den anderen Eigentümern verbunden.

Hat ein Haus mehrere Eigentümer, muss jeder eingetragene Eigentümer dem Verkauf zustimmen. So ist es rechtlich geregelt. Wenn sich Ehepartner beispielsweise scheiden lassen oder wenn es zu einer Erbschaft kommt und die Erbengemeinschaft will das Haus nicht behalten, so müssen alle mit dem Verkauf einverstanden sein.

Hierbei sollte geklärt werden, ob es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft oder Gesamthandsgemeinschaft handelt. In einer Bruchteilsgemeinschaft könnte nämlich theoretisch jeder Eigentümer frei über sein Bruchteilseigentum bestimmen und sein Miteigentum verkaufen – es sei denn, es handelt sich um eine eheliche Gütergemeinschaft. Allerdings ist dieser Fall in der Praxis schwierig umzusetzen, denn wer kauft schon ein halbes Haus? Betrachtet man die Immobilie also als Ganzes, können die Teilhaber auch in einer Bruchteilsgemeinschaft nur gemeinsam verkaufen.

Mit anderen Worten: Wenn im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen sind, müssen sich die einzelnen Parteien miteinander verständigen und eine gemeinsame Entscheidung treffen, wenn sie ihr Haus verkaufen möchten. Kommt es dabei zu Streit und es wird keine Einigung gefunden, ist häufig eine Teilungsversteigerung der einzige Ausweg. Empfehlenswert ist dieser allerdings nicht.

Dass nicht nur ein, sondern gleich zwei oder mehrere Erben ein Haus erben, ist gar nicht so selten. Doch wenn mehrere Personen oder Eheleute gemeinsam ein Haus besitzen und beide im Grundbuch eingetragen sind, kann das schon mal zu Konflikten führen. Wem gehört das Haus, wenn beide im Grundbuch stehen? Die Antwort ist: beiden.

Auch wenn Eltern ihr Haus nach dem Tod an mehrere Kinder vererben, erhält jedes Kind nur einen Anteil. Sie bilden zusammen eine Erbengemeinschaft, bei der jedes Kind über einen Eintrag im Grundbuch verfügt.

Bei einem Mehrfamilienhaus, dessen einzelne Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören, ist es noch einmal anders. Die Besitzer bilden eine Eigentümergemeinschaft, jeder von Ihnen bekommt dabei einen Grundbucheintrag zu seinem jeweiligen Besitz. Eine Besonderheit stellt hier die Teilungserklärung dar. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und beinhaltet, dass das Eigentum an einem Grundstück in sogenannte Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und mit jedem Anteil das  Sondereigentum an eine Wohnung verbunden ist.

Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, das mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, verbunden ist. Über das Sondereigentum kann der jeweilige Eigentümer nach eigenem Ermessen verfügen, solange keine Belange der Gemeinschaft entgegenstehen. Über den Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum hingegen nicht. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil eines Kollektivs, der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder kurz: Eigentümergemeinschaft.

Wie entsteht Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum kann entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG begründet werden, wenn vorher Eigentum nach Bruchteilen bestand, oder durch Teilung gemäß § 8 WEG, wenn der alleinige Eigentümer das Grundstück teilt und die neue Einheit beispielsweise verkauft.

Auch eine Erbengemeinschaft kann Wohnungseigentum begründen, um die geerbte Immobilie wirtschaftlich zu verwerten. Dazu muss es jedoch mindestens zwei Wohnungen geben, die in sich abgeschlossen sind und eigene Wohneinheiten bilden. Jeder Miterbe ist dann Wohnungseigentümer und kann mit seinem Wohnungseigentum verfahren, wie er möchte – es vermieten, selbst bewohnen oder verkaufen. 

Wie verkauft man Wohnungseigentum?

Für Eigentümergemeinschaften gelten besondere Regeln beim Immobilienverkauf. Für jedes zu verkaufende Sondereigentum und die damit verbundenen Miteigentumsanteile muss ein eigenständiger Kaufvertrag aufgesetzt werden. Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer sein Eigentum nur mit der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten veräußern darf. Allerdings dürfte bei dieser Regelung die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden.

Ob nun einem ein Haus gehört oder einem Ehepaar, ist für gewöhnlich erst einmal unwichtig. Schwierig wird es erst, wenn von zwei Eigentümern nur einer verkaufen will. Beispielsweise bei einer Scheidung mit Haus. Denn nur einen Hausanteil verkaufen zu wollen, könnte sich in der Praxis als schwierig erweisen. Wer kauft schon ein halbes Haus? Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle anderen dem Verkauf zustimmen.

In einer Bruchteilsgemeinschaft ist dies theoretisch einfacher, weil es „nur“ zwei Eigentümer gibt. Die Eigentümer können somit frei über ihren Anteil, also ihr Bruchteilseigentum, bestimmen. Das gilt auch dann, wenn sie über die Immobilie als Ganzes nur gemeinsam verfügen können.

In der Praxis würde sich in diesem Fall allerdings die Frage stellen, welcher Käufer daran Interesse hat, nur ein halbes oder anteiliges Objekt zu erwerben. Normale Immobilieninteressenten würden hier wohl kaum zugreifen. Anders sieht es aus, wenn der Anteil an Familienmitglieder verkauft werden soll. Wenn beispielsweise ein Ehepartner auszieht, der andere aber in dem Haus wohnen bleiben will. Oder wenn ein Geschwisterkind im Haus der Eltern wohnen will, die anderen Geschwister aber nicht.

Theoretisch ist es also möglich, auch nur ein halbes Haus zu verkaufen. Allerdings sind es häufig schwierige Umstände, die diesen Wunsch hervorrufen. In Scheidungsfällen oder wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft unterschiedliche Meinungen vorherrschen, kann es sehr schnell zu emotional aufgeladenen Situationen kommen, die viel Konfliktpotenzial in sich tragen.  

Dennoch gibt es Möglichkeiten, ein Haus mit mehreren Eigentümern auch bei Uneinigkeit zu verkaufen. Folgende Lösungen sind denkbar:

• Teilungsversteigerung

Bei dieser Variante wird der Eigentümer, der nicht verkaufen möchte, quasi zum Hausverkauf gezwungen. Die Teilungsversteigerung muss beim Amtsgericht beantragt werden und ist ähnlich einer Zwangsversteigerung. Wenn möglich, sollten Eigentümer eine Teilungsversteigerung allerdings vermeiden, da hierbei die Immobilie in der Regel 20 bis 30 Prozent unter Wert verkauft wird.

• Aufteilung in separates Wohneigentum

​​​​​​​Bei dieser Variante wird das Haus in zwei separate Hälften aufgeteilt. Bei manchen Einfamilienhäusern ist es nämlich möglich, aus Unter- und Obergeschoss zwei komplett voneinander getrennte Wohneinheiten zu machen. Hierbei muss dann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Teilungserklärung vorgelegt werden, wenn eine Wohneinheit verkauft werden soll.

Das Aus einer Ehe ist keine einfache Zeit. Ist dann noch ein gemeinsames Haus im Spiel, kann es kompliziert werden, wenn ein Ehepartner darin wohnen bleiben, der andere lieber verkaufen möchte. Folgende Möglichkeiten haben Sie in diesem Fall:

• Ausziehen und Miteigentümer auszahlen

Möchten nur Sie die gemeinsame Immobilie verkaufen, Ihr Partner aber nicht, können Sie sich Ihren Eigentumsanteil auszahlen lassen. Voraussetzung dafür ist, dass Ihr Partner über entsprechende finanzielle Mittel verfügt. Außerdem sollte die Bank bei der Eigentumsübertragung mit einbezogen werden, da Ihr Partner auch etwaige Belastungen mit übernimmt, zum Beispiel einen noch offenen Kredit.

• Schenkung statt Hausanteil verkaufen

War sowieso geplant, dass das Haus eines Tages von den Kindern übernommen wird, können Sie auch schon vorzeitig Ihre Eigentumsrechte an die gemeinsamen Kinder übertragen. Ihr Ehepartner muss der Schenkung jedoch zustimmen. Sind die Kinder noch minderjährig muss außerdem das Vormundschaftsgericht zustimmen. Bei einer Schenkung zu berücksichtigen ist, dass nicht nur die Eigentumsrechte, sondern auch die damit verbundenen Pflichten übertragen werden. Eine Immobilien-Schenkung kann dadurch auch belastend werden.

• Erst Realteilung, dann Hausanteil verkaufen

Manchmal ist es möglich, ein Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umzubauen. Die Realteilung ermöglicht, dass Sie und Ihr Ehepartner jeder eine komplett getrennte Wohnung und das Alleineigentum daran erhalten. Dadurch können Sie Ihre Wohnung auch ohne die Einwilligung Ihres Partners verkaufen. Diese Lösung ist jedoch oft mit hohen Kosten verbunden. Kosten und Nutzen sollten deshalb im Voraus gut abgewogen werden.

Ein halbes Haus zu verkaufen ist nicht immer möglich und wenn, dann oft nur mit zusätzlichem Aufwand. Der beste Weg ist deshalb, die Immobilie gemeinschaftlich und einvernehmlich mit dem Miteigentümer zu verkaufen. Um sich darauf zu einigen, kann es helfen, einen Mediator zu konsultieren – am besten einen Immobilienmakler mit Mediationsausbildung. Haben Sie sich für einen gemeinsamen Verkauf entschieden, gehen Sie am besten wie folgt vor:

1. Vereinbaren Sie mit dem Miteigentümer, wie lange Sie noch in der Immobilie wohnen werden.
2. Lassen Sie den Wert der Immobilie ermitteln und einigen Sie sich auf einen Mindestverkaufspreis.
3. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird.
4. Tragen Sie alle Unterlagen zu Ihrer Immobilie zusammen (z. B. Grundbuchauszug, Energieausweis etc.)
5. Listen Sie alle Mängel der Immobilie auf. 
6. Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé und vermarkten Sie Ihre Immobilie.
7. Alternativ beauftragen Sie einen Immobilienmakler, der Exposé-Gestaltung und Vermarktung übernimmt.

Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer für eine Immobilie vermerkt, kann ein gemeinsamer Verkauf schwierig werden. Häufig möchte ein Eigentümer verkaufen, der andere aber nicht. Nur ein halbes Haus, sprich einen Hausanteil zu verkaufen, ist auf dem freien Immobilienmarkt wenig realistisch, weshalb es ratsamer für beide Eigentümer ist, eine gemeinschaftliche Lösung zu finden. Ansonsten kann eine Teilungsversteigerung mit Einbußen beim Erlös der Immobilie drohen. Am besten ist es, wenn sich die Parteien doch für einen Verkauf des gesamten Hauses entscheiden können.