Den richtigen Mietpreis finden – Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen

Mietpreise können nur bei neu errichteten Wohnimmobilien nach Belieben vom Vermieter festgelegt werden, das heißt bei Immobilien, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig gemeldet wurden (§ 556f BGB). Hier gilt auch nicht die Mietpreisbremse. Vermieter aller anderen Immobilien zur Wohnmiete sollten sich über das Mietpreisgefüge am Standort der Wohnimmobilie informieren und eine eventuell bestehende Mietpreisbremse berücksichtigen. Erschwerend kommt hinzu, dass die Mietpreise örtlich und regional sehr unterschiedlich sind. 

Auch wenn der Mietpreis einer neu errichteten Wohnimmobilie frei festgelegt werden darf, ist es für den Vermieter einer Neubauimmobilie ratsam, einen gesunden Kompromiss zwischen hohen Renditeerwartungen und der ortsüblichen Vergleichsmiete einzugehen, wenn er in einem vertretbaren Zeitraum einen Mieter finden möchte.

Vermieter, die im Rahmen einer Folgevermietung nach Auszug eines Mieters einen höheren Mietbetrag verlangen wollen, sollten wissen, wie viel mehr sie verlangen können. Insbesondere wenn das Mietobjekt vor dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig war, haben sie sich am örtlichen Mietpreisgefüge zu orientieren. Zudem muss eine eventuell vorliegende Mietpreisbremse beachtet werden.

Bei einer Mieterhöhung eines bestehenden Mietvertrags muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründen, da sie eine Vertragsänderung darstellt, die nur mit Zustimmung des Mieters möglich ist. Wenn also der Vermieter beispielsweise nach mehreren Jahren den Mietpreis anpassen will, hat er sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren, um einen zulässigen Mietbetrag vereinbaren zu können. Dafür gibt es vier Möglichkeiten:

• die einfachen oder qualifizierten, kommunalen Mietspiegel – die am häufigsten benutzten Informationsquellen
• das Sachverständigengutachten – vom Vermieter zumeist genutzt in Streitfällen vor Gericht, aber ohne Garantie
• der Wohnungsvergleich – die Auflistung von vergleichbaren Wohnungen am Standort
• die Mietdatenbank – eine aufgrund des mangelnden Angebots selten genutzte Möglichkeit

Die meisten Kommunen in Deutschland verfügen über einen Mietspiegel, bei Städten über 50.000 Einwohnern ist er Pflicht. Dieser wird anhand von Mieten erstellt, die in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum im betreffenden Ort gezahlt wurden und enthält eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Die Zusammenstellung der Daten erfolgt nach § 558 BGB entweder durch die Kommune und/oder von Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter bzw. von beauftragten Dritten. Entscheidend ist, dass der Mietspiegel von der Kommune und den Interessenvertretern anerkannt ist.  

Einige Mietspiegel geben Spannenwerte mit einem Mittelwert, unteren und oberen Wert an, zwischen denen die später ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete liegen kann.

Die Daten des Mietspiegels können demnach dazu verwendet werden, um für die zu bewertende Wohnung eine angemessene Miete zu ermitteln. Mietspiegel müssen alle zwei Jahre zumindest aktualisiert bzw. überarbeitet werden. Im vierjährigen Turnus sind sie neu zu erstellen. 

Der einfache Mietspiegel wird in der Regel von kleineren Kommunen in Zusammenarbeit z.B. mit den Mieter- und Vermieterverbänden und Immobilienmaklern erstellt und öffentlich zugänglich gemacht.

Der qualifizierte Mietspiegel unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel vor allem in  der wissenschaftlichen Datenerhebung, wodurch das Datenwerk zwar mit exakteren Daten aufwartet, aber auch für die Kommunen – in der Regel größere und Großstädte – bedeutend kostspieliger ist. Dennoch rechnet es sich für die Städte, da der qualifizierte Mietspiegel auch als Instrument für die Wirtschaftsansiedlung genutzt wird.

Ein bedeutsamer Unterschied zum einfachen Mietspiegel besteht darin, dass der qualifizierte Mietspiegel mit dem Nachweis der wissenschaftlichen Erhebungsmethode auch ein tatsächliches Abbild der ortsüblichen Vergleichsmiete liefert. Daher hat er im gerichtlichen Streitfall eine weitaus gewichtigere Aussagekraft als der einfache Mietspiegel (BGH 21.11.2012, VIII ZR 46/12).

Auch wenn ein Mietspiegel zunächst als verwirrendes Zahlenwerk erscheint, ist die Handhabung recht einfach, da schon die Gliederung in den allermeisten Fällen Übersichtlichkeit bringt:

• Darstellung des Geltungsbereichs
• Erläuterungen zu den Erhebungsmethoden
• "Gebrauchsanweisung" zur Berechnung des eigenen Mietpreises anhand der nachfolgenden Tabellen und Kategorien
• Tabelle mit den Grundpreisen
• Tabellen zu den Wohnwert erhöhenden und mindernden Kategorien
• Anerkennungserklärung der Kommune

Mietspiegel müssen grundsätzlich als Druckwerk von der Kommune bereit gehalten werden. Häufig sind sie auch über die Homepage der Kommune einsehbar bzw. als PDF-Download erhältlich.

Wenn ein kleiner Ort nicht über einen Mietspiegel verfügt und auch ein Nachbarort nicht als Referenz genügt, gibt es als Alternative die Möglichkeit des Gutachtens. Damit ein Gutachten als Begründung für ein Mieterhöhungsverlangen aussagefähig ist, muss es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter in Schriftform erstellt und dem Mieterhöhungsverlangen beigelegt sein - ein in der Regel kostspieliges Unterfangen. Als (parteiliches) Privatgutachten hat es vor Gericht nicht den gleichen Stellenwert wie eines vom Gericht bestellten Gutachters.

Eine weitere Möglichkeit, ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, ist die Nennung von mindestens drei (besser mehr) Vergleichswohnungen, die der angestrebten Mieterhöhung entsprechen. Damit die Begründung rechtsgültig ist, sollten bzw. müssen die Vergleichswohnungen

• in wesentlichen Merkmalen wie Art, Größe, Ausstattung und Baualtersklasse übereinstimmen
• eindeutig identifizierbar sein mit Angabe der vollständigen Adresse und Lage der Wohnung im Gebäude (Stockwerk, rechts, links, Mitte). Die Angabe des Mieters bzw. Eigentümers ist nicht erforderlich, mitunter aber hilfreich.
• die Wohnfläche sowie die mtl. Miete je Quadratmeter ausweisen
• in der Mietstruktur (Brutto-, Netto-, Teilinklusiv-Miete) mit der neu zu bewertenden Wohnung übereinstimmen

Nach § 558e BGB ist eine Mietdatenbank

...eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Digitale Datensammlungen dieser Art, die als Alternative zum traditionellen und gesetzlich anerkannten Mietspiegel gelten könnten, sind – wenn überhaupt – nur rudimentär vorhanden. Gründe dafür sind datenschutzrechtliche Bedenken, mangelnde Repräsentativität, die meist kostenpflichtige Auskunft und die bisher nicht erfolgte Zulassung als gerichtliches Beweismittel.