Mietzinserhöhung in der Schweiz: Wann darf der Vermieter erhöhen?
Was versteht man unter einem Mietzins?
Zu Beginn eines Mietverhältnisses wird zwischen Mieter und Vermieter ein Mietzins festgelegt (in Deutschland kurz: Miete). Dabei stellt sich die Frage, wie sich der Mietzins zusammensetzen soll. Wird ein Nettomietzins festgelegt, werden die Nebenkosten entweder als Pauschale oder als Akontozahlung festgelegt. Es ist auch zulässig, nur einen Betrag zu nennen. In diesem Fall sind sämtliche Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen.
Trotzdem kann es im Laufe der Zeit kostspielige Änderungen oder Erneuerungen geben, beispielsweise wurde ein Lift im Haus eingebaut, wo früher keiner war. Kann dadurch der Mietzins verändert werden und wie muss vorgegangen werden?
Was sind Gründe für eine Mietzinserhöhung bei Wohnmieten?
Änderung der Berechnungsgrundlagen
Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes (auf Deutsch: Hypothekenzins) gilt ein Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt. Dieser Referenzzinssatz wird vom WBF (Eidgenössisches Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung) vierteljährlich bekanntgegeben. Die Berechnung der Mietzinserhöhung richtet sich nach Art. 13 Abs. 1 VMWG.
Wenn der Hypothekarzinssatz erhöht wird, gilt das als Kostensteigerung. Weitere Kostensteigerungen sind Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten.
Um die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital auszugleichen, darf der Mietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden.
Mehrleistungen
Als Mehrleistungen gelten Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrößerung der Mietsache, zusätzliche Nebenleistungen sowie energetische Verbesserungen.
Beispiele zum Mehrwert:
- Ein bisher nicht vorhandener Steamer wird eingebaut, Mehrwertanteil 100 Prozent
- Ein älterer Backofen wird durch einen neueren, mit zusätzlichen Funktionen, ersetzt, Mehrwertanteil 20-40 Prozent
- Ein Kühlschrank wird durch das gleiche Modell ersetzt, Mehrwertanteil 0 Prozent
Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrende Investitionen. Von einer «umfassenden Überholung» kann ausgegangen werden, wenn mehrere Teile des Gebäudes oder des Gebäudeinneren gleichzeitig (umfassend) saniert werden.
| Achtung | Solche Mietzinserhöhungen dürfen erst angezeigt werden, also das Formular darf erst verschickt werden, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und die Bauabrechnung vorliegt. Bei größeren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen zulässig. |
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Orts- und quartierübliche Mietzinse
Bei Mietzinserhöhungen, die mit der Begründung der orts- und quartierüblichen Mietzinse ausgesprochen werden, ist maßgeblich, dass die Mietzinse vergleichbar sind nach Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Bauperiode. Der Vermieter sollte mindestens fünf Vergleichsobjekte vorlegen für die Begründung (effektiv vermietet und die Vergleichsobjekte dürfen nicht vom gleichen Vermieter stammen).
Netto-/Bruttorendite
Eine Mietzinserhöhung wegen ungenügender Netto- oder Bruttorendite ist möglich, wenn beim Vertragsabschluss ein Vorbehalt gemacht wurde. Der Mieter kann diese Erhöhung trotzdem anfechten, auch wenn der Vorbehalt im Mietvertrag aufgeführt und vom Mieter unterschrieben wurde.
Einführung von neuen Nebenkosten
Die nachträgliche Abrechnung von Nebenkosten ist nur durch eine Vertragsänderung möglich. Hat der Mieter plötzlich eine höhere Belastung, so muss das Verfahren für Mietzinserhöhungen eingehalten werden.
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Was sind Gründe für eine Mietzinserhöhung bei Gewerbemieten?
Indexierte Mietzinse
Wenn ein Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und für den Vermieter in diesem Zeitraum nicht kündbar ist, und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird, können Vermieter und Gewerbemieter vereinbaren, dass der Mietzins indexiert ist. Hierbei findet der Hypothekarzins keine Berücksichtigung.
Gestaffelte Mietzinse
Es ist auch möglich, eine Vereinbarung zu treffen, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht. Diese Vereinbarung ist aber nur möglich, wenn
- der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird
- der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird
- der Betrag der Erhöhung in Schweizer Franken festgelegt wird
Was muss bei einer Mietzinserhöhung beachtet werden?
Fristen
Als erste Grundlage muss in jedem Fall der ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag berücksichtigt werden. Denn dort werden die Kündigungsfristen und Kündigungstermine festgelegt. Diese Fristen sind auch für eine Mietzinsänderung relevant. Gestützt auf Art. 269d OR kann der Vermieter zum nächstmöglichen Kündigungstermin den Mietzins erhöhen. Es muss dem Mieter möglich sein, das Mietverhältnis mit den ordentlichen Fristen auflösen zu können, sofern ihm die Wohnung zu teuer wird.
Während einer festen Vertragsdauer ist eine Mietzinserhöhung grundsätzlich unzulässig. Eine Ausnahme gilt für indexierte und gestaffelte Mietzinse. Werden die Fristen bei der Mitteilung der Mietzinserhöhung nicht eingehalten, so kann die Erhöhung erst zum übernächsten Kündigungstermin passieren.
Formularpflicht
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular (Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen) mitteilen und begründen.
Am besten erfolgt die Mitteilung per Einschreiben mindestens 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, denn der Vermieter trägt das Risiko, dass der Mieter den Brief bei der Post nicht abholt.
| Beispiel | Ist der nächste Kündigungstermin der 30. September und beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, muss die Mietzinserhöhung spätestens am 20. Juni beim Mieter eingetroffen sein. Während der folgenden zehn Tage hat er die Möglichkeit, die Wohnung per 30. September zu kündigen, falls er die Mietzinserhöhung nicht akzeptieren will. |
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Die Erhöhung muss genau und klar begründet werden. Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig geltend, so hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzulegen und muss dies im Formular aufführen. Vorbehalte können vom Mieter erst angefochten werden, wenn der Vermieter sie ausschöpft.
Das Formular muss für Mietzinserhöhungen folgendes enthalten:
- den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten
- den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkosten
- den Zeitpunkt, wenn die Erhöhung in Kraft tritt
- die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungsgründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszuweisen
- bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhält
Das Formular muss für andere einseitige Vertragsänderungen dies enthalten:
- die Umschreibung der Forderung
- den Zeitpunkt, wann sie wirksam wird
- die klare Begründung dieser Forderung (es muss klar nachvollziehbar sein für den Mieter)
Für beide Fälle muss das vom Kanton genehmigten Formular verwendet werden, weil dort die Rechtsmittelbelehrung enthalten ist. Der Mieter muss darüber aufgeklärt werden, wie und wo er gegen die Mietzinserhöhung vorgehen kann.
Indexierte Mietzinse
Die Modalitäten der Mietzinsanpassung können vertraglich frei geregelt werden. In der Praxis wird mehrheitlich vereinbart, dass ein indexierter Mietzins unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende angekündigt werden und eine Anpassung nur einmal jährlich erfolgen kann. Die Mietzinsanpassung in Prozent berechnet sich gemäss folgender Formel:
Aktueller Index - Index aus letzter Anpassung
------------------------------------------------------------------ x 100.00
Index aus letzter Anpassung
Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung für die Mietzinserhöhung frühstens nach der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Es muss ebenfalls das vom Kanton genehmigten Formular verwendet werden.
Gestaffelte Mietzinse
Auch hierfür muss das vom Kanton genehmigte Formular verwendet werden, obwohl die Mietzinserhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt wurde. Die Mitteilung unter Verwendung des Formulars darf frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen.
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Was geschieht, wenn der Mieter die Mietzinserhöhung nicht akzeptieren möchte?
Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innerhalb von 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er diese inhaltlich für unberechtigt hält. Dies gilt auch, wenn der Vermieter anderweitig den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.
Verpasst der Mieter diese Frist, so wird die Erhöhung wirksam, außer, sie erfüllt eine der folgenden Punkte:
- das vorgeschriebene Formular wurde nicht verwendet
- die Änderung wurde nicht begründet
- mit der Mitteilung wurde die Kündigung angedroht oder ausgesprochen
In diesen Fällen ist die Mietzinserhöhung nichtig, das heißt ohne Anfechtung unwirksam.
Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter verlangen, dass für alle geltend gemachten Gründe der Mietzinserhöhung die sachdienlichen Belege vorgelegt werden. Während eines laufenden Schlichtungsverfahrens gilt der bestehende Mietvertrag unverändert weiter.
Gestaffelte Mietzinse können nicht angefochten werden. Bei indexierten Mietzinsen ist eine Anfechtung nur möglich, wenn die Indexanpassung falsch berechnet wurde.
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