Modernisierungen – Durchführung im Einvernehmen mit dem Mieter

Was unter Modernisierung zu verstehen ist, welche Rechte und Pflichten sich für den Vermieter und die Mieter daraus ergeben und wie im Vorfeld der Vermieter das Modernisierungsprojekt den Mietern gegenüber vertritt, regeln die §§ 555b ff. BGB. Generell gilt: Zur Modernisierung einer Wohnimmobilie zählen ausschließlich Baumaßnahmen, die den Wohnwert verbessern. Im Gegensatz dazu gelten Erhaltungsmaßnahmen, wie in § 555a BGB angesprochen, nicht als Modernisierungsmaßnahmen.

§ 555b BGB präzisiert, was darunter zu verstehen ist (Zitat): "Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wir
   • durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz
   • mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird" (Zitat Ende).

Im Gegensatz zu den oben genannten Erhaltungsmaßnahmen ist der Vermieter berechtigt, für die Modernisierung die Kaltmiete zu erhöhen, und zwar um jährlich bis zu 8% der Kosten pro Wohnung, die für die Modernisierungsmaßnahmen 1, 3, 4, 5 oder 6 (s.o.) aufgewendet wurden. Bei den Maßnahmen 2 und 7 kann keine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung verlangt werden. Bei 4a ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn der Mieter Wahlfreiheit hat bzgl. des Anbieters der Telekommunikationsdienste und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten verlangt.

Die Miete darf jährlich um höchstens 8% erhöht werden. Zusätzlich gilt für 6 Jahre eine Kappungsgrenze (§559 Abs. 3a BGB) auf den monatlichen Mietbetrag von

• 3 Euro/qm Wohnfläche bzw.
• 2 Euro/qm bei einer Miete von weniger als 7 Euro/qm Wohnfläche

Bleibt die Modernisierungssumme pro Wohnung unter 10.000 Euro kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren dem Mieter berechnen (§ 559c BGB).

Der Vermieter ist nach § 555c BGB verpflichtet, dem Mieter mindestens 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme das Vorhaben in Form einer Modernisierungsankündigung in Textform (§ 126b BGB) mitzuteilen. Das Schreiben muss folgende Informationen enthalten:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
• den voraussichtlichen Beginn und die Dauer der Maßnahme
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c vorgesehen ist
• die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
• Bei Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b Nr. 1 und 2 BGB  kann der Vermieter in dem Ankündigungsschreiben hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen

Darüber hinaus sollte der Vermieter den Mieter in dem Ankündigungsschreiben auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen. Diese Regelung kann Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen, je nachdem ob der vom Mieter angeführte Härteeinwand anerkannt wird (s. weiter unten: Duldungspflicht)

Häufig wird eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme (Reparatur) am oder im Gebäude zum Anlass einer Modernisierungsmaßnahme genommen. In dem Fall muss der Vermieter die Kosten für die Instandsetzung aus den Gesamtkosten herausrechnen und selbst übernehmen. Eine Übertragung der Instandsetzungskosten auf eine Modernisierungsmieterhöhung ist unzulässig.

Beträgt die Investitionssumme für Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr als 10.000 Euro pro Wohnung lässt der Gesetzgeber ein vereinfachtes Verfahren der Mieterhöhung zu (§ 559c BGB) zu. Auch hier hat der Vermieter dem Mieter gegenüber die Pflicht der Modernisierungsankündigung spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen in Textform (§ 126b BGB). Jedoch weicht der Inhalt der Ankündigung nach dem vereinfachten Verfahren vom 'Normalverfahren' ab. In der Modernisierungsankündigung nach dem vereinfachten Verfahren muss der Vermieter angeben,

• dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht (§ 559c Abs. 5 Nr. 1 BGB)
• welcher Art und Umfang die Maßnahmen sein werden
• wann die Maßnahmen beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern werden
• wie hoch die monatliche Miete sein wird. Diese errechnet sich aus jährlich 8% der Investitionskosten sowie der pauschalen Abzugsfähigkeit von 30% des Investitionsvolumens für Erhaltungsaufwand ohne Nennung der Einzelmaßnahmen

Die Höhe der voraussichtlichen Betriebskosten braucht der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nach dem vereinfachten Verfahren nicht mitzuteilen. Sollte der Mieter Härtegründe geltend machen, können diese sich nur auf die Duldungspflicht beziehen, nicht auf eine finanzielle Härte hinsichtlich einer Mieterhöhung.

Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Dies gilt insbesondere, wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt,

• die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind  oder
• die Miete nur unerheblich bis 5% erhöht würde (LG Berlin WuM 1991, 482)

Die Duldungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter – im Unterschied zu Erhaltungsmaßnahmen – kenn eine Ausnahme, dann nämlich, wenn sich der Mieter auf einen Härtefall berufen kann (§ 555d II BGB). Dieser kann vorliegen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen für die Mietpartei eine unzumutbare Beeinträchtigung bedeuten würde. Allerdings gesteht der Gesetzgeber der Härtefallregelung nur einen echten Ausnahmecharakter zu, da ohnehin schon ein Aufwendungsersatzanspruch (§§ 555d VI, 555a III BGB) sowie ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB) besteht.

Ansonsten ist eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter erforderlich. Das bedeutet, dass die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen abzuwägen sind unter Berücksichtigung der

• zu erwartenden Mieterhöhung
• eventuell vorangegangene, vom Vermieter genehmigte Modernisierungsaufwendungen des Mieters und diese wirtschaftlich noch nicht abgewohnt sind
• Vorteile, die für den Mieter nach Abschluss der baulichen Maßnahmen entstehen
• berechtigten Interessen des Vermieters auf Werterhalt bzw. Wertsteigerung

Bei der Interessenabwägung sind nur die Folgen der Maßnahmen zu berücksichtigen – also nicht Beeinträchtigungen während der Maßnahmen.

Um einen Härtefall geltend zu machen, muss der Mieter schriftlich und fristgerecht auf die Modernisierungsankündigung antworten. Fristgerecht bedeutet: Im Folgemonat, nachdem er die Ankündigung erhalten hat. Die schriftliche Mitteilung muss sich im Hinblick auf die Duldung auf die

• Gründe des Härtefalls sowie
• die angezeigte Mieterhöhung

beziehen. Der zweite Punkt ist deshalb vom Mieter zu berücksichtigen, um dem Vermieter Planungssicherheit zu geben, ob der Vermieter gegen die voraussichtliche Mieterhöhung Härtegründe geltend machen will. 

Einen Anspruch auf Aufwendungsersatz hat der Mieter sowohl bei Erhaltungsmaßnahmen (555a III BGB) als auch bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d VI). Das heißt im Gesetz: "Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten." Wenn beispielsweise dem Mieter wegen Umbauarbeiten ein Verbleib in der Wohnung nicht zuzumuten ist, hat er Anspruch auf eine externe Unterbringung. Dasselbe gilt für die notwendige Einlagerung von Möbeln, Reinigungskosten u.ä. Die Kostenerstattung durch den Vermieter kann jedoch nur in angemessenem Umfang geltend gemacht werden.

Erhält der Mieter die Modernisierungsankündigung, kann er vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Demnach kann er das Mietverhältnis außerordentlich kündigen und zwar zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung. Bis zum Ende der Mietzeit darf mit den Modernisierungsmaßnahmen nicht begonnen werden. Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht für Bagatellmaßnahmen (§ 555c Abs. 4 BGB).

Nicht zwingend, aber vom Gesetzgeber angeregt, ist eine Modernisierungsvereinbarung (§ 555 f BGB). Diese hat den Zweck der Verständigung zwischen Vermieter und Mieter über

• die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen
• Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters
• künftige Höhe der Miete

Eine solche Vereinbarung schafft von vornherein eine partnerschaftliche Atmosphäre, in welcher der Mieter sich mitgenommen fühlt auf dem Weg der Baumaßnahmen, die mitunter von viel Schmutz, Lärm und Unannehmlichkeiten begleitet sind.

Vor allem, wenn mehrere Mietparteien von den Modernisierungsmaßnahmen betroffen sind, ist eine solche Vereinbarung im Vorfeld sehr hilfreich. Denn im negativen Fall können sich die Mietparteien organisieren und gemeinsam Maßnahmen gegen das Ansinnen des Vermieters entwickeln. Das hätte zumindest eine oft beträchtliche Verzögerung der Modernisierungsmaßnahmen zur Folge.