Probleme mit Mietern, Folge 2/3: Das gerichtliche Mahnverfahren.

Wie schon in Folge 1 „Mietrückstand“ beschrieben, ist es ratsam, sich zunächst einmal nach dem Grund des Mietrückstandes zu erkundigen. Schon in einem solchen – persönlichen oder telefonischen  – Gespräch können Sie viel auch „zwischen den Zeilen“ erfahren, was los ist mit Ihrem Mieter – auch wenn er Ihnen nicht die Wahrheit sagen sollte. Davon sollten Sie abhängig machen, ob Sie mit Ihrem Mieter „sanft“ umgehen und ihm z.B. eine Ratenzahlung oder Stundung anbieten. Es kann ja durchaus sein, dass er sich nur momentan in einem finanziellen Engpass befindet. 

Wenn Sie sich für die „harte Tour“ entscheiden, läuft es im ersten Schritt auf ein gerichtliches Mahnverfahren hinaus, an dessen Ende meist die fristlose Kündigung steht. Ob Sie dadurch den säumigen Mieter endlich los werden, ist nicht sicher. Warum nicht, dazu mehr am Ende dieses Artikels. 

Das gerichtliche Mahnverfahren setzt voraus, dass Sie dem Mieter eine „normale“ Mahnung mit Fristsetzung zukommen lassen - entweder per Einschreiben mit Empfangsbescheinigung oder, noch besser, durch persönliche Zustellung in Gegenwart eines Zeugen. Darin oder in einem zweiten Schreiben kündigen Sie dem Mietschuldner bei weiterer Zahlungsverweigerung gerichtliche Schritte an. Diese bestehen darin, dass Sie ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten, indem Sie sich an das in Ihrem Bundesland zuständige Zentrale Mahngericht wenden. Dies per Vordruck eines „Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids“, das in jedem Schreibwarengeschäft erhältlich ist. Sie können auch online ein interaktives Formular des Zentralen Mahngerichts ausfüllen.

Das Mahngericht verschickt dann den Mahnbescheid an Ihren Mieter. Dagegen kann er innerhalb 14 Tage Widerspruch einlegen und des kommt zu einem Gerichtsverfahren – Zeit für Sie, einen Anwalt zu engagieren. Ziel des Verfahrens ist es, einen Vollstreckungstitel zu erhalten, d.h. einen Gerichtsvollzieher mit der Pfändung beim Schuldner beauftragen zu können.

Lässt der Mieter die 14-tägige Widerspruchsfrist verstreichen, erhalten Sie vom Mahngericht direkt einen Vollstreckungstitel, der 30 Jahre lang Gültigkeit besitzt. 

Das alte Sprichwort kommt hier leider sehr deutlich zum Tragen: Wenn das Mahngericht Ihrer Klage stattgibt, haben Sie zwar Recht bekommen, aber noch längst nicht Ihr Geld – im Gegenteil: schon das Mahnverfahren ist nicht kostenlos, das Amtsgericht erhebt Gebühren für seine Tätigkeit. Wenn Sie einen Anwalt nehmen, fordert er ebenfalls ein Honorar und der Gerichtsvollzieher hält für seine Arbeit auch die Hand auf. – Das Ende vom Lied: Wenn der Mieter mittellos ist, greifen Sie sozusagen einem „nackten Man“ in die Tasche. 

Und es kommt noch dicker für Sie: In der gesamten Zeit des Rechtsstreits, in der Ihr Mieter weiterhin in Ihrer Wohnung wohnt, bezahlt er höchstwahrscheinlich auch keine Miete. Zu den Rechtskosten kommt der Mietausfall.

Folglich sollten Sie sehr gute Gründe haben zu glauben, besser noch Beweise, dass Ihr Mieter nur so tut, als sei er mittellos, um ihn so lange zu verfolgen, bis er endlich alle seine Schulden bei Ihnen begleicht. 

Auch wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung durch Mietrückstand gegeben sind, kann der Mieter vor Gericht auf „sozialen Härtefall“ plädieren. Dieses entscheidet dann nach Sachlage, ob der Härtefall vorliegt, wie er zu bewerten ist und ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortzuführen ist. 

Es ist also nicht gesagt, dass Sie einen säumigen Mieter mit der „harten Tour“ los werden. Vielleicht doch eher auf dem „Verhandlungsweg“.  

Probleme mit Mietern, Folge 1/3: Mietrückstand.

Probleme mit Mietern, Folge 3/3: Fristlose Kündigung und Zwangsräumung.