Mietminderung: Was Vermieter wissen sollten

• Eine Mietminderung ist möglich, wenn der Ist-Zustand der Mietsache erheblich vom Soll-Zustand abweicht, also ein Mangel vorliegt.
• Mängel, die zur Mietminderung berechtigen können, sind zum Beispiel defekte Wasserleitungen, Schimmel im Bad, Baulärm im Haus oder eine zugesicherte Einbauküche sein, die fehlt.
• Auch, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Vertrag festgehaltenen abweicht, ist eine Mietminderung möglich.
• Der Mieter darf die Miete erst dann kürzen, wenn er den Mangel beim Vermieter angezeigt hat (Mängelanzeige).
• Die Mietminderung ist so lange legitim, bis der vertraglich zugesicherte Zustand wiederhergestellt ist.
• Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Mietminderungstabellen bieten eine erste Orientierung.
• Als Berechnungsgrundlage für eine Mietminderung wird immer die Bruttomiete herangezogen.

Wird durch einen ernsthaften Schaden oder durch äußere Einflüsse die vertragliche zugesicherte Gebrauchstauglichkeit gravierend beeinträchtig, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen und ausnahmsweise weniger Miete an den Vermieter zahlen, als er eigentlich müsste. In welchen Fällen genau das möglich ist, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 536 BGB) geregelt. Es muss sich auf jeden Fall um mehr als einen geringfügigen Schaden oder Mangel handeln; die Mietsache muss einen erheblichen Mangel haben und dieser Mangel dazu führen, dass der Mieter die Mietsache nicht so benutzen kann, wie vertraglich zugesichert.

Gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann der Mieter die Miete kürzen, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der ihre vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit aufhebt oder erheblich beeinträchtigt. Kurz gesagt: Ein Mieter darf immer dann eine Mietminderung vornehmen, wenn der Ist-Zustand der Mietsache stark vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand abweicht – in negativer Weise. Ist das der Fall, darf der Mieter für die Zeit, während die Tauglichkeit gemindert ist, weniger Miete zahlen. Dabei ist es egal, ob Sie als Vermieter die Verantwortung für den Mangel tragen oder nicht, solange der Mieter nicht selbst verantwortlich ist, müssen Sie die Mietminderung hinnehmen.

Gründe, die zur Mietminderung berechtigen

Es gibt grundsätzlich zwei Gründe, die Mietern erlauben, die Miete zu mindern:

1. Die Wohnung weist bestimmte Eigenschaften oder Elemente nicht auf, die laut Mietvertrag zugesichert wurden.
2. Es tritt ein genereller Mangel in der Wohnung auf, der die Nutzung einschränkt.

Hier ein paar Beispiele:

• Die Wohnungstür lässt sich nicht verschließen
• Der Aufzug ist nur eingeschränkt oder gar nicht nutzbarer
• Die Heizung ist defekt
• Es fehlt Warmwasser
• Das Dach ist undicht
• Es gibt einen Wasser-/Feuchtigkeitsschaden
• Es gibt einen Schimmelbefall
• Es herrscht Baulärm
• Es liegt eine Geruchsbelästigung vor

Mietminderung wegen fehlender zugesagte Eigenschaften oder Elemente

Wurden dem Mieter im Mietvertrag Eigenschaften oder Elemente zugesichert, die bei Einzug nicht vorhanden sind, hat er das Recht, die Miete angemessen zu mindern. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn 

• die tatsächliche Quadratmeterzahl von der im Mietvertrag angegebenen abweicht,
• die vertraglich zugesagte Einbauküche fehlt,
• Geräte, die vertraglich bereitgestellt werden müssen, fehlen oder defekt sind,
• der vertraglich zugesicherte Stellplatz fehlt,
• das vertraglich zugesicherte Kellerabteil fehlt oder
• Türen in der Wohnung fehlen.

Mietminderung wegen defekter Heizung

Um eine Wohnung vertragsgemäß nutzen zu können, muss eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht werden können – abhängig von der Tageszeit und der Art des Raumes. Reicht die Heizkraft dauerhaft nicht dazu aus, diese Temperaturen zu erreichen, darf der Mieter die Miete mindern. Wohnräume muss die Heizung während der Wintermonate (1. Oktober bis 30. April) zwischen 6 und 24 Uhr auf 20 bis 22 Grad Celsius aufheizen können. Das Schlafzimmer und das Bad bilden Ausnahmen. Da das Schlafzimmer hauptsächlich nachts zum Schlafen genutzt wird, muss hier nur eine Temperatur von 18 Grad Celsius erreicht werden können. Das Bad hingegen sollte bis mindestens 22 Grad Celsius beheizbar sein. Diese Temperaturen wurden in verschiedenen Gerichtsverfahren und Urteilen festgelegt. In der Nacht genügen niedrigere Temperaturen zwischen 16 und 18 Grad Celsius, je nach Raum.

Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser

Genauso wie eine unzureichende Heizkraft ist auch das Fehlen oder der Ausfall von Warmwasser über einen längeren Zeitraum hinweg ein Mietminderungsgrund. Das gilt auch, wenn das Wasser nur unzureichend warm wird.

Mietminderung wegen Wasser- und Feuchtigkeitsschäden

Ist die Nutzbarkeit durch einen Wasserschaden eingeschränkt, kann der Mieter die Miete ebenfalls kürzen, sofern er den Schaden nicht selbst zu verantworten hat. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab, die der Wasserschaden verursacht hat. Aus verschiedenen Urteilen von Amts- und Landgericht geht hervor, dass kleinere Wasserschäden wie eine bröckelnde Tapete oder Wasserflecken an Wänden und Decken, die infolge eines Wasserrohrbruch entstanden sind, in der Regel nur eine minimale Mietminderung (einstelliger Prozentbereich) rechtfertigen. Dahingegen sind Mietminderungen von 50 Prozent oder mehr möglich, wenn die Wohnung teilweise unter Wasser steht, Wasser von der Decke tropft oder sogar Trocknungsgeräte zum Einsatz kommen müssen.

Mietminderung wegen Schimmel

Bei Schimmel muss der Mieter nachweisen können, dass er nicht selbst für den Schimmelbefall verantwortlich ist, dann ist er zu einer Mietminderung berechtigt. Trägt er selbst Schuld an dem Schaden, darf er die Miete nicht mindern. Die Höhe der Mietminderung ist vom Ausmaß des Schimmelbefalls abhängig. Leichte Verunreinigungen durch Schimmel rechtfertigen meist nicht mehr als eine fünf prozentige Mietminderung. Größere und potenziell gesundheitsgefährdende Befälle haben schon wesentlich höhere Mietminderungen bewirkt. Eine Mietminderung von 100 Prozent kommt in Frage, wenn alle Räume von Schimmel befallen sind und damit die gesamte Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt ist.

Mietminderung wegen Baulärm

Da Baulärm die Tauglichkeit einer Mietimmobilie mindert, ist eine Mietminderung unter Umständen möglich, bleibt aber eine Einzelfallentscheidung, denn ob und um wie viel der Mieter die Miete kürzen darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dabei wird unterschieden in Baulärm, der von einem Nachbargrundstück kommt und Baulärm, der durch vom Vermieter in Auftrag gegebene Modernisierungsmaßnahmen entsteht. 

Bei Baulärm vom Nachbargrundstück ist entscheidend, ob der Mieter dies absehen konnte, zum Beispiel weil bei Unterschrift des Mietvertrages bereits eine Baulücke vorhanden war und er somit von baldigen Bauarbeiten ausgehen konnte. In diesem Fall ist eine Mietminderung wegen Baulärm nur schwer zu rechtfertigen. Bei unvorhersehbaren Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück hingegen ist es dem Mieter eher möglich, die Miete zu mindern.

Die Höhe der Mietminderung hängt unter anderem davon ab, 

• wann die Bauarbeiten stattfinden, ob nur unter der Woche oder auch am Wochenende und an Feiertagen, 
• wie lange die Bauarbeiten dauern und
• wie hoch der Lärmpegel ist.

Gerichte haben Mietern wegen Baulärms auf einem Nachbargrundstück schon Mietkürzungen zwischen sechs und 25 Prozent zugesprochen. In einem Fall von Modernisierung innerhalb des Mietobjekts durfte der Mieter die Miete sogar um 100 Prozent kürzen. Bei den Urteilen waren oftmals nicht nur die Lärmbelästigung, sondern auch die Schmutz- und Staubbelastung durch die Baustelle ausschlaggebend für die Höhe der Mietminderung. 

Weiterführende Informationen: Mietminderung Baulärm

Doch nicht nur Baulärm, auch andere Lärmbelästigungen können unter Umständen zur Mietminderung führen, zum Beispiel:

• lautstark streitende Nachbarn
• lautstarke Musik
• bellende Hunde
• Lärm durch Sanierungsmaßnahmen im Haus

Außerdem sind die Störung der Nachtruhe und eine schlechte Schallisolierung Gründe, die Miete zu mindern.

Mietminderung wegen energetischer Sanierung

Entsteht durch eine energetische Sanierung – zum Beispiel Wärmedämmung der Fassade, Einbau einer neuen Zentralheizung, Austausch von Fenster und Türen – ein wohnlicher Mangel, darf der Mieter drei Monate lang keine Mietminderung vornehmen (§ 536 Abs. 1a BGB). Dauert die Sanierung jedoch länger, kann er ab Beginn des vierten Monats Teile der Miete einbehalten. Etwas anderes gilt, wenn die Wohnung wegen der energetischen Sanierungsmaßnahmen gar nicht nutzbar ist. Dann muss der Mieter auch in den ersten Monaten keine Miete zahlen. Zudem müssen Sie als Vermieter unter Umständen für eine andere Unterkunft aufkommen, bis die Wohnung wieder genutzt werden kann.

Weitere Sanierungsarbeiten, die dem Werterhalt der Immobilie dienen, muss der Mieter bis zu einem gewissen Punkt dulden. Nur, wenn der Mieter zu stark eingeschränkt wird, weil er zum Beispiel mehrere Räume nicht nutzen kann oder über einen längeren Zeitraum starker Baulärm herrscht, darf er eine Mietminderung durchführen.

Trägt der Mieter selbst die Schuld an dem entstandenen Mangel und entstehen während der Instandsetzungsarbeiten Einschränkungen, hat er kein Recht auf Mietminderung.

Mietminderung wegen Geruchsbelästigung

Auch bei Geruchsbelästigung gilt: Der Einzelfall entscheidet, ob eine Mietminderung zulässig ist. Befindet ein Gericht die Mietminderung als rechtmäßig, müssen Sie als Vermieter die Minderung hinnehmen, bis der Mangel behoben wurde – auch wenn Sie selbst die Geruchsbelästigung nicht verantworten. Allerdings können Sie durch eine Klage vor Gericht versuchen, vom Verursacher Schadenersatz für die entgangene Mietsumme zu erhalten. Doch Achtung: Lassen Sie sich vor diesem Schritt rechtlich beraten, um nicht am Ende auf den Prozesskosten sitzen zu bleiben.

Vermieter müssen nicht bei jedem Mangel eine Mietminderung akzeptieren. Es gibt Umstände, unter denen Sie eine Mietminderung ablehnen können. Das ist der Fall, wenn:

• der Mangel bereits bei Unterschrift des Mietvertrags bekannt war und Sie ihm nicht versprochen haben, den Mangel zu beseitigen.
• der Mieter den Mangel selbst verursacht hat und Sie das glaubhaft machen können.
• der Mangel vom Mieter über einen längeren Zeitraum verschwiegen wurde und Sie nicht schon längst von dem Mangel wussten.
• dem Mieter der Mangel bekannt war und er ihn bisher klaglos hingenommen hat.
• der Mangel nur kurzzeitig oder gelegentlich auftritt, zum Beispiel vorübergehender Ameisenbefall der Wohnung, ein Ausfall der Heizung aufgrund einer Stromschwankung oder gelegentliches Hundegebell.
• es sich bei dem Mangel um einen Bagatellschaden handelt, wie zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn oder Haarrisse in der Decke, und der Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält.
• der Mangel wie beispielsweise Lärm aufgrund der örtlichen Gegebenheiten auftritt (Schule, Supermarkt, Flughafen, Diskothek etc. in unmittelbarer Nähe der Wohnung).
• der Mangel auf sozial übliche Verhaltensweisen von Mitmietern und Nachbarn zurückzuführen ist, zum Beispiel handwerkliche Arbeiten, gelegentliche Feierlichkeiten oder Kinderlärm.

Es besteht nirgendwo eine allgemeinverbindliche Definition, wonach ein definierter Schaden mit einer bestimmten prozentualen Mietminderung festgelegt ist. Es handelt sich immer um eine Einzelfallentscheidung, da sich die Höhe nach dem Grad der Beeinträchtigung und nach ihrer Dauer bestimmt. Anhaltspunkte geben jedoch Mietminderungslisten, die gerichtlich verhandelte Einzelfälle wiedergeben und die Minderung zum jeweiligen Schaden aufführen.

Als Bemessungsgrundlage für die Mietwohnung dient laut mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete beziehungsweise die Bruttomiete (vgl. BGH Urteil v. 20.7.2007 - Az. VIII ZR 347/04). Die Warmmiete umfasst die Grundmiete inklusive Heizkosten- und Betriebskostenvorauszahlung.

Wie hoch ist die Mietminderung bei einem Wasserschaden?

Sorgt ein vom Mieter unverschuldeter Wasserschaden in der Wohnung dafür, dass diese nur noch eingeschränkt nutzbar ist, kann der Mieter ein Recht auf Mietminderung haben – außer, der Schaden war dem Mieter bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt und er hat nicht dessen Behebung gefordert. Die Höhe der Mietminderung hängt wieder vom Einzelfall ab. Gerichte haben unter anderem folgende Urteile gesprochen:

Folgeschäden eines Wasserschadens können ebenfalls Grund für eine Mietminderung sein, zum Beispiel Schimmelbefall oder sich lösende Tapeten oder Teppiche.

Weitere Beispiele für die Höhe von Mietminderungen

Für die Berechnung der Mietminderung sind zwei Berechnungsgrößen von Bedeutung: Die Minderungsquote (der Prozentsatz) und die Bemessungsgrundlage. Der Mieter muss beide Werte selbst ermitteln.

Die Minderungsquote hängt immer von den individuellen Umständen des Einzelfalls ab. Zur Ermittlung der Quote können Mietminderungstabellen herangezogen werden, die einen Überblick zu den üblichen Prozentsätzen bei bestimmten Mängeln geben. Die Minderungsquote muss für die Dauer der Beeinträchtigung angesetzt werden, tageweise. Die Bemessungsgrundlage bildet die Warmmiete. Die Minderung wird dann von der Warmmiete abgezogen.

Beispiel Mietminderung berechnen

Ausgangswerte:

• Bruttomiete: 540 Euro
• Ermittelte Minderungsquote: 15 Prozent
• Dauer der Beeinträchtigung: 18 Tage

Berechnung:

Mietminderung = 540€ x 15% x 18 Tage / 31 Tage = 47,03 Euro

Nach Abzug der Mietminderung sind in diesem Beispiel für den Monat, in dem die Beeinträchtigung stattgefunden hat, nur 492,97 Euro statt 540 Euro Miete zu zahlen.

Der Mieter hat das Recht, die Mietminderung ab dem Zeitpunkt geltend zu machen, an dem er Sie über den Schaden beziehungsweise Mangel informiert und um dessen Behebung bittet. Er muss also nicht warten, bis Sie oder beispielsweise ein von Ihnen beauftragter Handwerker sich von dem Mangel überzeugt haben. Die Mietminderung kann der Mieter so lange aufrechterhalten, bis der reklamierte Mangel vollständig behoben wurde.

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Druckmittel, das der Mieter nutzen kann, wenn Sie als Vermieter einen Mangel trotz Aufforderung nicht beheben. Dann kann der Mieter einen Teil oder sogar die volle Miete zurückbehalten. Das Zurückbehaltungsrecht endet, wenn

• der Mangel beseitigt wurde.
• das Mietverhältnis beendet ist.
• nicht mehr zu erwarten ist, dass das Zurückbehalten der Miete Sie dazu bringen wird, Ihrer Verpflichtung, den Mangel zu beseitigen, nachzukommen. 

Ihr Mieter muss die zurückbehaltene Miete unverzüglich zurückzahlen, sobald das Zurückbehaltungsrecht wegfällt. Das ist einer der Hauptunterschiede zur Mietminderung, die nicht zurückgezahlt werden muss. Das Zurückbehaltungsrecht als Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs kann neben oder anstelle der Mietminderung eingesetzt werden.

Die Höhe der zurückbehaltenen Miete muss gemäß Bundesgerichtshof in einem Verhältnis zum nicht behobenen Mangel stehen. Mieter dürfen den drei- bis fünffachen Betrag der Minderung zurückbehalten.

Ein Beispiel: Es tropft Wasser von der Zimmerdecke. Laut Mietminderungstabelle hat der Mieter in diesem Fall das Recht, die Miete um 30 Prozent zu kürzen. Das bedeutet, er darf 90 bis 100 Prozent der Miete zurückbehalten.

Es existiert allerdings keine allgemeingültige Regel zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts. Haben Sie Ihre Leistung zum Teil erbracht, kann Ihr Mieter in der Regel nicht die gesamte restliche ungeminderte Miete zurückhalten.

Bei einer Mietminderung sind sowohl Vermieter als auch Mieter in der Beweispflicht. 

Als Vermieter müssen Sie entweder beweisen können, 

• dass sich die Mietsache in einem einwandfreien Zustand befindet und Mängel vollständig und korrekt behoben wurden,
• oder dass der Mangel durch unsachgemäße Handlungen des Mieters zustande gekommen ist und es sich nicht um normale Gebrauchsspuren beziehungsweise Materialermüdung handelt,
• oder dass der Mangel keine erhebliche Einschränkung darstellt.

Der Mieter wiederum muss beweisen,

• dass der von ihm angezeigte Mangel tatsächlich vorliegt,
• dass der Mangel zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnsituation führt
• und dass er den Mangel unmittelbar nach Kenntnisnahme angezeigt hat.

Zuerst muss der Mieter den Vermieter umgehend über den Mangel unterrichten (§ 536c BGB). Hat er das gemacht, greift sein Recht auf Mietminderung. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, verwirkt er nicht nur das Recht auf Mietminderung, sondern auch das Recht auf Schadenersatz und eine außerordentliche Kündigung. Da der Mieter außerdem die Mietsache gefährdet, können Sie ihm gegenüber Schadensersatzansprüche stellen.

Was muss eine Mängelanzeige beinhalten?

Eine Mängelanzeige kann mündlich oder schriftlich erfolgen, sicherer ist die Schriftform. Das Schreiben kann formlos erstellt werden, sollte aber bestimmte Punkte beinhalten, um gültig zu sein; unter anderem folgende:

• Mängelliste mit Mangel und Feststellungsdatum
• Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen
• Geht es um bestimmte Punkte, die im Mietvertrag genannt wurden, sollte der Mieter auf diese hinweisen
• Die Aufforderung zur schnellen Mängelbeseitigung, gerichtet an Sie, den Vermieter

Die Mietminderung an sich, muss Ihr Mieter nicht anzeigen oder gar beantragen. Er kann Ihnen jedoch eine Frist setzen, ab der er eine Mietminderung vornimmt, sollte bis dahin der Mangel nicht behoben sein. Wie lange diese Frist sein sollte, ist nicht gesetzlich festgelegt; angemessen sind in der Regel drei bis vier Tage.

Was macht es Sinn, dass der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlt?

Ist der Mieter sich bezüglich der Höhe der Mietminderung unsicher oder möchte er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs verhindern, kann er die volle Miete unter Vorbehalt zahlen, sobald er den Mangel angezeigt hat. Wird die Mietminderung als rechtmäßig befunden, müssen Sie ihm den zu viel gezahlten Betrag erstatten. Zahlt Ihr Mieter weiterhin die volle Miete vorbehaltlos, kann er keine Rückzahlung verlangen (§ 814 BGB).

Als Vermieter sind Sie gemäß § 535 BGB dazu verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Das bedeutet, meldet Ihnen Ihr Mieter einen Mangel, müssen Sie diesen so schnell wie möglich beheben, insbesondere, wenn der Mieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Denn überschreiten Sie diese, kann er rechtliche Schritte gegen Sie einleiten. Außerdem dient eine zeitnahe Mängelbeseitigung dem Werterhalt der Immobilie.

Sobald Sie die Mängelanzeige von Ihrem Mieter halten, sollten Sie sich zeitnah mit ihm in Verbindung setzen und den Schaden gemeinsam begutachten, um eine erste Einschätzung treffen zu können. Sie können einen Sachverständigen hinzuziehen, wenn der Sachverhalt unklar ist. Der Sachverständige erstellt dann ein entsprechendes Gutachten. 

Bestätigt sich der Mangel, müssen Sie die Mietminderung akzeptieren, bis Sie oder ein von Ihnen beauftragter Handwerker den Mangel behoben haben. Zur Mängelbeseitigung muss Ihr Mieter den Handwerkern Zutritt zur Mietsache gewähren, ansonsten kann er keine Mietminderung geltend machen. 

Ist die Mietminderung Ihrer Ansicht nach zu hoch angesetzt, sollten Sie zuerst versuchen, sich im Guten zu einigen. Wenn das nicht möglich ist, können Sie den angemessenen Betrag durch ein Gericht feststellen lassen. Um trotzdem ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter zu wahren, können Sie ihm vorschlagen, dass er die Miete bis zur Klärung unter Vorbehalt zahlt. Dadurch gerät er nicht in Zahlungsrückstand und kann sich sicher sein, zu viel gezahlte Kosten zurückzubekommen.

Warum sollten Vermieter direkt auf die Mängelanzeige reagieren?

Da Sie als Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand halten müssen (§ 535 BGB), haben Sie die Pflicht, den Mangel nach Anzeige durch den Mieter schnellstmöglich zu beseitigen. Wenn Sie nicht auf die Mängelanzeige reagieren, sich weigern, den Mangel zu beseitigen beziehungsweise beseitigen zu lassen oder einen offensichtlichen Mangel bestreiten, kann Ihr Mieter Sie auf die Beseitigung verklagen und weitere Rechte geltend machen:

• Zurückbehaltungsrecht: Um eine schnelle Mängelbeseitigung zu erwirken, darf der Mieter zusätzlich zur Mietminderung einen Teil der Miete zurückbehalten. Sobald der Mangel behoben ist, muss er die zurückbehaltene Summe zahlen. Eine Summe in Höhe der drei- bis fünffachen Minderungsquote ist üblich.
• Selbstbeseitigungsrecht: Der Mieter darf die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben, wenn Sie innerhalb einer angemessenen Frist nicht auf die Mängelanzeige reagieren. Die Kosten dafür kann er anschließend von Ihnen einfordern. Er darf allerdings nur die Kosten für die tatsächlich erforderliche Reparatur in Rechnung stellen.
• Recht auf Schadenersatz: Kommt es zu einem Mangel, den Sie durch Vernachlässigung Ihrer Pflicht zu vertreten haben, kann Ihr Mieter zusätzlich Schadensersatzansprüche stellen. Dieses Recht greift auch bei einem deutlichen Verzug der Mängelbeseitigung. Davon unberührt bleibt das Recht auf Mietminderung.
• Recht zur fristlosen Kündigung: Der Mieter darf den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn durch den Mangel eine erhebliche Gesundheitsgefährdung besteht und Sie innerhalb der gesetzten Frist nicht reagieren. Der Mieter sollte zeitnah nach Ablauf der Frist kündigen, ansonsten entfällt die Begründung der Dringlichkeit. Zusätzlich kann er Schadensersatzansprüche geltend machen, die unter Umständen die gesamten Umzugskosten umfassen.

So können Vermieter der Mietminderung widersprechen

Sind Sie mit der Mietminderung nicht einverstanden, müssen Sie dieser schriftlich widersprechen. In dem Schreiben sollten Sie die Gründe für den Widerspruch nachvollziehbar aufführen und eine Frist setzen, bis wann Ihr Mieter die ausstehende Mietsumme zahlen muss. Außerdem können Sie darauf hinweisen, dass Sie Klage einreichen, sollte der Mieter auf diese Frist keine Reaktion zeigen. Versenden Sie den Widerspruch als Einschreiben, um auf der sicheren Seite zu sein.

Wann können Vermieter im Falle einer Mietminderung verklagen?

Haben Sie der Mietminderung widersprochen und eine Frist gesetzt, bis wann Ihr Mieter die ausstehende Mietsumme zahlen muss, ohne dass dieser daraufhin eine Reaktion gezeigt hat, können Sie Klage einreichen. Ihr Mieter muss dann beweisen, dass ein erheblicher Mangel besteht, der ihn zur Mietminderung berechtigt. Außerdem muss er beweisen, dass er Ihnen den Mangel frühzeitig angezeigt hat. Sie wiederum müssen die von ihm aufgeführten Gründe widerlegen. Da ein Gerichtsprozess sehr teuer werden kann, sollten Sie nicht leichtfertig eine Klage einreichen.

Ob Vermieter dem Mieter wegen Mietminderung kündigen dürfen, hängt davon ab, ob die Mietminderung berechtigt ist. Wenn ja, dann dürfen Sie Ihrem Mieter nicht kündigen. Hat der Mieter die Zahlung jedoch unberechtigterweise gemindert, ist eine fristlose Kündigung möglich, sobald die Summe des Mietrückstandes zwei Monatsbruttomieten übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Vorher abmahnen müssen Sie ihn in diesem Fall nicht. Die Kündigung wird unwirksam, sobald der Mieter die ausstehende Summe innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt.

Normalerweise gilt: Die tatsächliche Mietminderung kann erst erfolgen, wenn der Mieter den Vermieter von dem Mangel in Kenntnis gesetzt hat. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmesituationen, in denen auch eine rückwirkende Mietminderung möglich ist. Das ist der Fall, wenn

• der Vermieter einen zum Einzug vorliegenden Mangel nicht fristgerecht beseitigt hat.
• die Einheit erheblich von dem im Mietvertrag genannten Zustand abweicht, zum Beispiel die tatsächliche Größe der Wohnung erheblich von der vertraglich festgehaltenen abweicht oder der im Mietvertrag zugesicherte Parkplatz nie frei ist.
• der Vermieter einen Mangel bei Einzug des Mieters verschwiegen hat, den er später entdeckt.

In diesen Fällen darf der Mieter die Miete angemessen mindern und ab dem Zeitpunkt zurückfordern, ab dem der Mangel bestanden hat.

Der Gedanke liegt nahe, sich vor Ansprüchen der Mietminderung abzusichern, indem man entsprechende Verzichtsklauseln in den Vertrag mit aufnimmt. Oder Sie lassen den Mieter eine Erklärung unterschreiben, wonach die Wohnung keine Mängel aufweist, obwohl das Gegenteil der Fall ist. Beide Maßnahmen hat der Gesetzgeber verboten.

Trotzdem gibt es Möglichkeiten, als Vermieter einer Mietminderung vorzubeugen, mit folgenden Tipps:

1. Nehmen Sie eine Kleinreparaturklausel mit in den Mietvertrag auf, die den Mieter verpflichtet, die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen.
2. Lassen Sie sich von Ihrem Mieter eine Einzugsermächtigung erteilen: Im Fall der Fälle kann der Mieter zwar innerhalb von sechs Wochen die eingezogene Miete wieder zurückbuchen lassen. Vor diesem radikal wirkenden Schritt schrecken aber manche Mieter zurück. Doch Achtung: Sie dürfen den Mieter nicht zum Einrichten eines Dauerauftrags zwingen, da er hier nicht die Möglichkeit hat, die bezahlte Miete wieder zu stornieren.
3. Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an: Wenn die Wohnung tatsächlich Mängel aufweist und diese im Protokoll alle genannt werden, nimmt sie der Mieter mit der Unterschrift unter den Mietvertrag zur Kenntnis, akzeptiert die Mängel und verliert dadurch den Mietminderungsanspruch. Das gilt jedoch nur, wenn Sie ihm nicht zugesichert haben, die Mängel zu beheben.

Hat ihr Mieter trotzdem die Miete gekürzt, sollten Sie diese Tipps befolgen:

1. Prüfen Sie, ob die Mietminderung aufgrund des Mietvertrags berechtigt ist. Vergleichen Sie vor allem den derzeitigen Ist-Zustand mit dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand. 
2. Begutachten Sie die von Ihrem Mieter angegebenen Mängel vor Ort mit Zeugen und sichern Sie Beweise durch Fotos.
3. Informieren Sie sich vor dem Besuch bei Ihrem Mieter über Ihre Rechte und Pflichten bei Mängeln der Mietsache.
4. Prüfen Sie, ob Ihr Mieter die behauptete Gebrauchseinschränkung beweisen kann und ob er ein Mängelprotokoll erstellt hat. Pauschal erhobene Behauptungen ermöglichen keine Mietminderung.
5. Handelt es sich um große und strittige Mängel, kann es sich lohnen, die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen. Das Gericht wird daraufhin einen Sachverständigen bestellen, der die behaupteten Mängel begutachtet.