Häufiger Kritikpunkt im Wohnraummietvertrag: die Höhe der Vorauszahlung

Noch vor Unterzeichnung des Wohnraummietvertrags muss die Frage geklärt und im Mietvertrag eingetragen werden, ob es sich bei der Miete um eine Bruttokaltmiete oder um eine Nettokaltmiete handelt. Die Entscheidung hat nämlich grundlegende Bedeutung, da sie einerseits Geltung hat über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Andererseits wirkt sie sich entscheidend auf die Behandlung der Betriebskosten aus.

Der Unterschied zwischen den beiden Arten der Miete sind:

• In der Bruttokaltmiete sind die kalten Betriebskosten schon enthalten. Man könnte sie deshalb auch Inklusivmiete nennen.
• Die Nettokaltmiete besteht aus zwei Posten: der Betrag der Grundmiete sowie separat die kalten Betriebskosten

Zu beachten ist, dass bei beiden Mietarten die Heizungs- und Warmwasserkosten (also die warmen Betriebskosten) gesondert ausgewiesen und berechnet werden müssen. Das schreibt die Heizkostenverordnung (HeizKV) verbindlich vor.

Die Bruttokaltmiete macht weniger Arbeit, da sich der Vermieter die Arbeit der jährlichen Betriebskostenabrechnung erspart – mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten, die in jedem Fall abgerechnet werden müssen. Sogar beim Aufsetzen des Mietvertrags ist nur der Mietbetrag in den Vertrag einzusetzen. Die Angabe der Vorauszahlung entfällt.

Der Vermieter, der diese Art der Miete in Betracht zieht, sollte jedoch berücksichtigen, dass es neben dem Vorteil des geringeren Verwaltungsaufwands auch einen beachtlichen Nachteil gibt: Der schon in der Miete eingepreiste Betrag für die Betriebskosten kann nicht mehr verändert werden. Wenn also beispielsweise die Müllgebühren angehoben werden, darf er deshalb die Erhöhung nicht einfach an den Mieter weitergeben, denn das entspräche einer Mieterhöhung. Diese ist jedoch rechtlich ein anderer und schwierigerer Vorgang.

Es ist daher vom Vermieter abzuwägen, ob er den Vorteil des geringeren Verwaltungsaufwands höher einschätzt als den Nachteil der steigenden Betriebskosten, die er bei einem Bruttokaltmiete-Vertrag nicht laufend weitergeben kann.

Die Nettokaltmiete ist die bei weitem häufigere Form des Mietvertrags. Hierbei bilden die Betriebskosten einen separaten Rechnungsposten, der jährlich an die etwaigen Änderungen (zumeist Steigerungen) angepasst und an den Mieter weitergegeben werden kann. Diese Regelung ist durchaus im Sinne beider Vertragspartner, da der Vermieter keine finanziellen Einbußen hinzunehmen hat (wie eventuell bei der Bruttokaltmiete) und der Mieter Anrecht hat auf eine transparente und nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung am Ende eines Rechnungsjahres.

In der Folge kann dieser geschätzte Betrag ohne Weiteres der tatsächlichen Höhe der Betriebskosten angenähert werden, so dass die Differenz zur finalen, jährlichen Betriebskostenabrechnung möglichst gering ausfällt.

Am Ende des Rechnungsjahres, wenn alle umlagefähige Kosten in Form der kommunalen Gebührenbescheide, von Dienstleistungsfirmen und Energielieferanten vorliegen, ist der Vermieter verpflichtet, die exakte Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Diese wird mit der Summe der monatlichen Vorauszahlungen gegengerechnet. Der Differenzbetrag wird dem Mieter entweder als Sollbetrag in Rechnung gestellt oder als Guthaben rückerstattet.

Im Wohnraummietvertrag muss die Art des Mietvertrags – also Brutto- oder Nettokaltmiete – und der Mietbetrag genannt werden. Bei der Bruttokaltmiete entfällt die Angabe der monatlichen Vorauszahlung, da die Nebenkosten in der Miete schon enthalten und damit abgegolten sind.

Die Nettokaltmiete verlangt die separate Angabe der Grundmiete sowie den monatlichen Vorauszahlungsbetrag. Wie hoch er sein soll, ist gesetzlich nicht festgelegt. Wenn sich Vermieter und Mieter einig sind, kann die monatliche Vorauszahlung auch ganz entfallen zugunsten des einmaligen Betrags der jährlich fälligen Betriebskostenabrechnung.

Geübte Praxis ist es, einen Erfahrungswert einzusetzen, der dem zu erwartenden tatsächlichen Betrag der Betriebskostenabrechnung möglichst nahe kommt. Sollte kein Erfahrungswert vorliegen hilft als Faustregel ein monatlicher Betrag von EUR 2,- je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist jedoch ein grober Durchschnittswert, da zum Beispiel die Kommunalgebühren und Grundsteuern je Gemeinde zum Teil erheblich variieren.

Im gegenseitigen Interesse mit dem Mieter sollte der Vermieter bemüht sein, eine realistische Vorauszahlung anzusetzen. Denn wenn sie zu knapp bemessen ist, blüht dem Mieter eine unliebsame Überraschung wegen der hohen Nachzahlung, die leicht zu Unmut führen kann. Andererseits sollte der Vermieter einen zu hohen Vorauszahlungsbetrag vermeiden, um sich nicht dem Vorwurf des Mieters auszusetzen, er ließe sich die Betriebskosten kreditieren.

Daher ist auch auch der Hinweis im Mietvertrag zu empfehlen, dass beide Vertragspartner nach erfolgter Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung vereinbaren können.

Eine persönliche Einschätzung über die Betriebskostensituation und damit zur Höhe der Vorauszahlung kann der Vermieter abgeben, er ist aber nicht dazu verpflichtet. Zu viele Faktoren können die Betriebskosten beeinflussen, nicht zuletzt das Verbrauchsverhalten des Mieters.

Hinsichtlich der Art und des Umfangs der Betriebskosten, die von den Vorauszahlungen und der Betriebskostenabrechnung erfasst werden, braucht der Vermieter die umlegbaren Betriebskosten im Mietvertrag nicht einzeln aufzuzählen. Viel mehr genügt ein Satz, der auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweist und der Mieter verpflichtet ist, die anfallenden Betriebskosten zu bezahlen.

Mit der monatlichen Vorauszahlung, die mitunter 'die zweite Miete' genannt wird, soll erreicht werden, dass sich die Gesamt-Betriebskosten über das ganze Jahr verteilt für den Mieter in erträglicher Höhe bewegen. Wenn dann zum Stichtag die Betriebskostenabrechnung erstellt wird, ist in aller Regel schon der allergrößte Teil der Betriebskosten bezahlt oder es gibt sogar eine Erstattung, sofern der Mieter beispielsweise bei den warmen Nebenkosten (Heizung und Warmwasser) sparsam gewirtschaftet hat.

Wird ein Mietverhältnis während des Abrechnungszeitraums beendet, braucht der Vermieter keine unterjährige Teilabrechnung zu erstellen, sondern kann auf das reguläre Ende des Abrechnungszeitraums verweisen. Allerdings muss er eine Zwischenablesung der Zählerstände für Wasser, Strom und Gas am Tag des Auszugs bzw. Beendigung des Mietverhältnisses veranlassen. Dazu zählen auch die Messeinrichtungen zum Heizenergie- und Warmwasserverbrauch.

Selbstverständlich werden bei einer Teilabrechnung auch die bis zum Auszug bzw. Ende des Mietverhältnisses bezahlten Vorauszahlungen verrechnet.

 Bei den meisten Einzelpositionen der Betriebskosten wird ein Verteilerschlüssel verwendet, nach welchem die Anteile der Betriebskosten je Mieter berechnet werden. Dabei kann der Vermieter mehrere Verteilerschlüssel kombinieren nach:

• Wohneinheit   
• Anteil der Wohnfläche
• Verbrauch
• Personenzahl

Im Lauf der Zeit haben sich die Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche und nach Verbrauch als am praxisgerechtesten durchgesetzt. Umlagefähige Betriebskosten, die eindeutig dem einzelnen Mieter zuzurechnen sind wie beispielsweise die Grundsteuer, kann der Vermieter dementsprechend in die Betriebskostenabrechnung übernehmen.