Welche maximale Mieterhöhung ist mit welcher Frist zulässig?

• Eine Mieterhöhung kann unter anderem als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen erfolgen.
• Vermieter können die Miete nicht beliebig erhöhen. In der Regel gilt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen.
• Nach Einzug dürfen Vermieter erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Mieterhöhung ankündigen. In Kraft tritt diese frühestens 15 Monate nach Einzug. Das Gleiche gilt für eine erneute Mieterhöhung.
• Für Staffel- und Indexmietverträge gelten Sonderregelungen.
• Ein Mieterhöhungsverlangen ist zwingend in Schriftform zu stellen, eine mündliche Vereinbarung ist unzureichend.
• Ist das Erhöhungsverlangen inhaltlich und formal korrekt, muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen.

Grundsätzlich gilt bei allen Mietverträgen, außer für Sozialwohnungen, dass eine Mieterhöhung jederzeit möglich ist, wenn sich Vermieter und Mieter einig sind und im Mietvertrag keine Klauseln festgelegt wurden, die Mieterhöhungen ausschließen oder begrenzen. Welche weiteren grundlegenden Regeln es für Mieterhöhungen gibt, zeigt folgender Überblick:

Als Vermieter können Sie die Miete in regelmäßigen Abständen und aus unterschiedlichen Gründen erhöhen. Zulässige Gründe für eine Mieterhöhung sind folgende:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen 
• Mieterhöhung gemäß Staffel- oder Indexmietvertrag
• Mieterhöhung aufgrund von Neuvermietung

Die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen bilden die Paragrafen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Erhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Am häufigsten finden Mieterhöhungen durch die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete statt. Bestünde diese Möglichkeit nicht, würden Vermieter Dauermieter meiden, da diese finanziell unattraktiv wären. Als Vermieter müssen Sie sich bei der Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete an strikte Regeln halten. So gilt es im Mieterhöhungsverlangen genau darzulegen, inwiefern die aktuelle Miete unter den marktüblichen Preisen liegt. Dazu müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Hierfür stehen Ihnen verschiedene Wege offen. Einige Städte und Gemeinden stellen dafür einen Mietspiegel zur öffentlichen Verfügung, auf den Sie im Mieterhöhungsverlangen hinweisen können. Gibt es keinen Mietspiegel, können Sie die Miete von drei Wohnungen angeben, die hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe vergleichbar mit Ihrer Wohnung sind. Der Mieter muss bei Bedarf die Angaben kontrollieren können. Allerdings können Sie nicht immer ganz auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Sie müssen die Kappungsgrenzen einhalten. Das bedeutet, Sie dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in manchen Städten 15 Prozent) anheben. Wichtig ist außerdem zu beachten, dass sich die Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche und nicht auf eine fehlerhaft ermittelte Wohnfläche bezieht. Ansonsten kann Ihr Mieter der Mieterhöhung widersprechen.

Erhöhung aufgrund von Modernisierung oder energetischen Sanierung

Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ermöglicht Vermietern die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen zumindest in Teilen auf den Mieter umzulegen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasserkosten beitragen oder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB). Wird durch die Arbeiten neuer Wohnraum geschaffen oder handelt es sich um einfache Erhaltungsmaßnahmen, die Sie als Vermieter sowieso durchführen lassen müssen, können Sie keine Mieterhöhung daran knüpfen. 

Erhöhung durch Staffel- oder Indexmietverträge

Staffel- und Indexmietverträge bilden einen Sonderfall bei der Mieterhöhung, da mit diesen Mietverträgen bereits bei Vertragsunterzeichnung eine Mietanpassung vereinbart wird. In einem Staffelmietvertrag ist ein fester Betrag vereinbart, um den die Kaltmiete regelmäßig erhöht wird. Bei einem Indexmietvertrag wiederum bestimmt der Preisindex des statistischen Bundesamts die Mieterhöhung. Wenn er steigt, steigt auch die Miete. Umgekehrt ist es rein rechtlich so, dass der Vermieter die Miete nach unten anpassen muss, wenn der Preisindex sinkt.

An gesetzliche Kappungsgrenzen müssen Sie sich als Vermieter bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag nicht halten. Somit kann die Index- oder Staffelmiete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent steigen. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Der Vorteil für Sie ist, dass Sie die Miete sehr schnell erhöhen können. Der Nachteil: Anderweitige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. Bei einer Modernisierung können Sie zum Beispiel keine zusätzliche Mieterhöhung geltend machen.

Erhöhung durch Neuvermietung 

Eine Mieterhöhung ist auch dann rechtlich möglich, wenn Sie die Wohnung neu vermieten. Um wie viel Sie die Miete erhöhen, ist Ihnen überlassen, es sei denn, es besteht eine Mietpreisbremse. Dann darf die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über dem Mietpreis für vergleichbare Flächen liegen. Maßstab ist hier die ortsübliche Vergleichsmiete beziehungsweise der Mietspiegel. 

Die Mietpreisbremse entfällt bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, und bei Modernisierungen. Generell von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind außerdem möblierte Wohnungen, Wohnheime und das Wohnen auf Zeit (z. B. Ferienwohnungen).

Besteht keine Mietpreisbremse, sollten Sie trotzdem darauf achten, maßvoll zu bleiben. Kann man Ihnen Wucher nachweisen, ist das eine Straftat. Wucher ist zum Beispiel, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt und der Mieter gezwungen ist, diesen hohen Preis zu zahlen. Zum Beispiel weil er keine andere Wohnung findet, aber für einen Job unbedingt eine Unterkunft in der Stadt braucht.

Wie oft eine Mieterhöhung möglich ist, hängt zum einen von der Art des Mietvertrags ab, ob normaler Mietvertrag, Staffel- oder Indexmietvertrag, und zum anderen vom Grund der Mieterhöhung. So müssen Sie zum Beispiel zwischen Mieterhöhungen aus demselben Grund mehr Zeit vergehen lassen als zwischen Mieterhöhungen, die unterschiedliche Gründe haben.

Früheste Mieterhöhung ab Vertragsbeginn

Vermieter dürfen erstmals zwölf Monaten nach Einzug des Mieters beziehungsweise Beginn des Mietvertrags eine Erhöhung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ankündigen. Die Mieterhöhung als solche greift dann nach Ablauf des übernächsten Monats. Die erste Mieterhöhung können Sie somit frühestens 15 Monate nach Vertragsbeginn durchsetzen. 

Wann ist eine erneute Mieterhöhung möglich?

Wurde die Miete schon einmal erhöht, ist eine erneute Ankündigung für eine Mieterhöhung erst ein Jahr später möglich. Das Mieterhöhungsverlangen greift dann ebenfalls nach Ablauf des übernächsten Monats, also drei Monate später.

Die Fristen gelten nur bei aufeinanderfolgenden Mieterhöhungen, mit denen Sie die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Eine Anpassung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist davon unabhängig. Passen Sie die Miete zum Beispiel im Januar an die ortsübliche Vergleichsmiete an, können Sie bereits im Sommer desselben Jahres eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen durchsetzen.

Ausnahme Staffel- und Indexmietvertrag

Bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag müssen zwischen den einzelnen Mieterhöhungen nur zwölf, keine 15 Monate liegen. Beim Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch jedes Jahr um den vertraglich festgehaltenen Betrag, so müssen Sie nicht bei jeder Mieterhöhung die Zustimmung Ihres Mieters einfordern. Darüber hinaus dürfen Sie die Miete nicht mehr erhöhen. Beim Indexmietvertrag dürfen Sie einmal im Jahr die Miete gemäß der Inflationsrate anheben. Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind nicht möglich.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung?

Als Vermieter können Sie die Miete wegen Modernisierung erhöhen, sofern die Maßnahmen die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zur Einsparung von Energie und Wasserkosten beitragen. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 559 BGB) dürfen Sie dann jährlich bis zu acht Prozent von den Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings darf die Miete wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Betrug die Miete vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, ist sogar nur eine Mieterhöhung um zwei Euro pro Monat möglich. 

Die Zustimmung des Mieters müssen Sie für die Modernisierungsumlage nicht einholen. Allerdings müssen Sie beim Zusammenstellen der Kosten für die Modernisierung gesparte Instandsetzungskosten abziehen (§559 Abs. 2 BGB). Außerdem ist bei der Berechnung erkennbar zu machen, welche Kosten für die Erhaltung der Wohnung und welche für die Modernisierung angefallen sind.

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Zu Beginn eines Mietverhältnisses wird ein Mietpreis für die Wohnung festgelegt. Dieser ist jedoch nicht statisch. Werden zum Beispiel vergleichbare Wohnungen in der Umgebung im Durchschnitt teurer, dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wobei immer die Nettomiete zugrunde gelegt wird. Ortsüblich sind die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre (zukünftig voraussichtlich der letzten sieben Jahre) für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden. Ab 2023 haben alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen solchen Mietspiegel zu erstellen. Gibt es keinen Mietspiegel, müssen Sie die Mieten dreier vergleichbarer Wohnungen für Ihre Mieterhöhung heranziehen, die Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage, Größe und Ausstattung sehr ähnlich sind. Damit Ihr Mieter die Angaben im Mieterhöhungsverlangen bei Bedarf kontrollieren kann, ist genau anzugeben, um welche Vergleichswohnungen es sich handelt. Doch Achtung: Sie dürfen die Miete nicht unbegrenzt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Es gibt eine Kappungsgrenze.

Mieterhöhung bis zur Kappungsgrenze 

Damit Mieter nicht mit einer zu starken Mieterhöhung belastet werden, gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Auch dann nicht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Mieterhöhung zuließe.

Beispielrechnungen:

a) Die Miete beträgt 500 Euro. 20 Prozent (= Kappungsgrenze) davon sind 100 Euro. Binnen drei Jahren ist eine maximale Mieterhöhung auf 600 Euro möglich. Auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei mehr als 600 Euro liegen sollte.

b) Die Miete beträgt 6,80 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,50 Euro pro Quadratmeter. Würden Sie die Miete auf diesen Wert erhöhen, entspräche das einer Mieterhöhung von 25 Prozent. Damit würden Sie gegen die gesetzliche Kappungsgrenze von 20 Prozent verstoßen.

Kappungsgrenze von 15 Prozent

In Städten und Gemeinden, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, gilt häufig eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Hier eine Auswahl an Städten mit einer Kappungsgrenze von 15 Prozent (Stand Dezember 2022):

Maximale Mieterhöhung bei Modernisierung

Handelt es sich um eine valide Modernisierungsmaßnahme und ist die Mieterhöhung grundsätzlich gerechtfertigt, können Sie als Vermieter die Kosten auf Ihren Mieter umlegen. Dabei sind zwei Obergrenzen zu beachten: Zum einen dürfen Sie maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zum anderen darf der Aufschlag höchstens drei Euro pro Quadratmeter betragen. Eine schärfere Begrenzung gibt es, wenn die Miete pro Quadratmeter vor der Modernisierung bei maximal sieben Euro lag. Dann dürfen Sie nicht mehr als zusätzlich zwei Euro pro Quadratmeter verlangen.

Beispielrechnung:

Nein, eine mündliche Vereinbarung hinsichtlich einer Mieterhöhung ist unzureichend. Ein Mieterhöhungsverlangen ist zwingend in Textform zu erklären und zu begründen. So sieht es § 558a Abs. 1 BGB vor. Die Textform legt § 126 b BGB näher fest. Darin ist festgehalten, dass das Verlangen lesbar sein muss, die Person des Erklärenden nennt und auf einem Medium festgehalten ist, das (Zitat:)

1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und

2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Das heißt, dass die Erklärung als Kopie, Telefax oder E-Mail verfasst und an den Empfänger übermittelt werden kann. Hierbei ist der Übermittlungsweg Ihnen als Vermieter überlassen. Ist eine gerichtliche Auseinandersetzung zu erwarten, sollten Sie eine gerichtsfeste Übermittlungsart wählen. Zum Beispiel eine persönliche Übergabe in Anwesenheit einer dritten, unabhängigen Person, eine Übergabe durch einen Gerichtsvollzieher oder ein Einschreiben mit Rückschein. Dies ist empfehlenswert, da die Beweislast der erfolgten Zusendung beziehungsweise Aushändigung des Mieterhöhungsverlangens immer beim Vermieter liegt.

Das Gesetz sieht vor, dass Mieter der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmen müssen. Dazu fordern Sie als Vermieter mit einem entsprechenden Erhöhungsschreiben (Mieterhöhungsverlangen) auf. Ist die Mieterhöhung nicht rechtmäßig, kann der Mieter die Zustimmung verweigern. Allerdings muss er seine Ablehnung begründen, kann nicht einfach nur „Nein” sagen.

Überlegungsfrist für den Mieter

Damit der Mieter in Ruhe prüfen kann, ob die Mieterhöhung zulässig ist, müssen Sie ihm eine gewisse Bedenkzeit einräumen. Diese Überlegungsfrist beginnt mit Zugang des Erhöhungsschreibens und endet mit Ablauf des zweiten Monats (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist beträgt somit höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu, schuldet er mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete.

Verweigert Ihr Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, können Sie sich als Vermieter an ein Gericht wenden und auf Zustimmung klagen. Dafür haben Sie maximal drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist Zeit (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Ihr Mieter kann der Mieterhöhung auch nur teilweise zustimmen. Zum Beispiel, weil Sie die Kappungsgrenze nicht beachtet haben.

Formfreie Zustimmung – sogar stillschweigende Zustimmung möglich

Die Form der Zustimmung ist nicht gesetzlich vorgegeben. Das bedeutet, Ihr Mieter kann diese auch mündlich aussprechen oder sogar stillschweigend geben, indem er einfach die höhere Miete zahlt. So stimmen Mieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs auf jeden Fall zu, wenn sie die erhöhte Miete mehrere Male ohne Vorbehalt überweisen (30.01.2018, Az. VIII ZB 74/16).

Kann der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung widerrufen?

Nein, der Mieter kann seine Zustimmungserklärung nicht widerrufen, sobald er der Mieterhöhung einmal zugestimmt hat. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Mieter durch die gesetzlichen Vorschriften zur Mieterhöhung ausreichend geschützt ist und deshalb kein Widerrufsrecht besteht (17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17).

Hat ein Mieter ein Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung?

Ist Ihr Mieterhöhungsverlangen zulässig, kann Ihr Mieter diese weder ablehnen noch Einspruch dagegen einlegen. Allerdings steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. So darf er innerhalb der Zustimmungsfrist die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen (§ 561 BGB).

Mieter reagiert nicht auf Mieterhöhungsverlangen, was tun?

Als Vermieter haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, sofern die Mieterhöhung rechtlich in Ordnung ist. Reagiert Ihr Mieter nicht auf das Mieterhöhungsverlangen, auch nicht, indem er einfach die erhöhte Miete überweist, dürfen Sie die Zustimmung gerichtlich durchsetzen. Der Mieter kann dann zur Zustimmung verurteilt werden. Zahlt er die neue erhöhte Miete trotzdem nicht, dürfen Sie erneut klagen.

Mögliche Gründe für einen Widerspruch zur Mieterhöhung

Widerspruch gegen die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann Ihr Mieter unter anderem dann einlegen, wenn,

• das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft ist (z. B. die tatsächliche Wohnfläche eine andere ist, als die, die der Berechnung zur Mieterhöhung zugrunde gelegt wurde).
• das Mieterhöhungsverlangen nicht berechtigt ist (z. B. weil die Wartefrist nicht eingehalten wurde).
• die Kappungsgrenze missachtet wurde.
• die Mieterhöhung nicht richtig begründet ist.

Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, die Erhöhung trotzdem durchzusetzen?

Verweigert Ihr Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, weil das Erhöhungsverlangen fehlerhaft ist, haben Sie die Möglichkeit, ein erneutes Erhöhungsschreiben mit korrekten Angaben und Berechnungen zu senden, um die Mieterhöhung trotzdem durchzusetzen. Die Zustimmungsfrist beginnt dann in der Regel von Neuem. Stimmt Ihr Mieter innerhalb dieser drei Monate dem korrigierten Mieterhöhungsverlangen abermals nicht zu, können Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist Zustimmungsklage erheben.

Kennen Sie das?: Die Miete zu erhöhen wäre in Zeiten hoher Inflation und steigender Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungskosten schon längst notwendig gewesen. Trotzdem schieben Sie diese Aufgabe immer wieder vor sich her. Zum einen, weil es Ihnen unangenehm ist, ein Mieterhöhungsverlangen zu senden, zum anderen, weil sie sich unsicher sind, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf, wann eine Mieterhöhung möglich ist und wie ein Erhöhungsschreiben formuliert sein muss.

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Der Prozess zur Mieterhöhung mit RentUpp im Detail:

1. Prüfung Mietanpassungspotenzial
2. Beauftragung zur Erstellung des Mieterhöhungsverlangens
3. Erstellung des Mietanpassungsschreibens
4. Unterschrift durch Sie (Eigentümer bzw. dessen Vertreter) und Versand an die Mieter
5. Follow-up bei Ausbleiben einer Reaktion oder Widerspruch

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