Eigenbedarfskündigung: Wann darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Wenn es sich schon um Wohneigentum des Vermieters handelt, warum ist dieser dann bei einer Eigenbedarfskündigung in seinen Handlungen limitiert? Die strengen Regelungen des Gesetzgebers kommen nicht von ungefähr. Ihnen liegt maßgeblich die schwierige Situation auf dem Wohnungsmarkt zugrunde, denn bezahlbarer Wohnraum ist im gesamten Bundesgebiet vielerorts Mangelware. Daher gilt es, Mieter von Gesetzes wegen vor dem Risiko eines Wohnungsverlustes zu schützen. Sollte sich aus Unstimmigkeiten bei einer Eigenbedarfskündigung heraus zwischen beiden Mietparteien ein Rechtsstreit entwickeln, sitzen Mieter vergleichsweise oft am längeren Hebel. Daher sollte die Kündigung für eine Eigennutzung des Wohneigentums oder für dessen Nutzung durch eine anerkannte Bedarfsperson hieb- und stichfest untermauert sein.

Erlaubt ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur, wenn es sich um eine echte und nicht um eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung handelt. In der Praxis heißt das: Für den Vermieter selbst oder die anerkannte Bedarfsperson muss die eigene Not nach bezahlbarem Wohnraum existent sein, sodass der Wohnraum dauerhaft - und nicht nur vorübergehend - genutzt wird. Wird ein solcher Bedarf vorgegeben, ohne dass er der Wahrheit entspricht, kann dies saftige Schadensersatzforderungen des Ex-Mieters nach sich ziehen.

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung, die vom Vermieter des Wohneigentums ausgeht. Wann eine solche Kündigung ausgestellt werden darf, regelt der Paragraph 573 im Bürgerlichen Gesetzbuch.



Triftige Gründe für eine Eigenbedarfskündigung können sein:



- Wechsel des Arbeitsorts

- Notwendigkeit zu eigenem Wohnraum von anerkannten Bedarfspersonen

- Notwendigkeit der Pflege naher Angehöriger

- Wohnungsbedarf bei Heirat durch Hausstand-Zusammenlegung

- Wohnungsbedarf bei Schwangerschaft im Zuge der Familienvergrößerung

- Wohnungsbedarf bei Scheidung



Als anerkannte Bedarfspersonen können gelten:



- leibliche Kinder, Stiefkinder und adoptierte Kinder bzw. Enkel

- Eltern, Großeltern

- Geschwister

- Neffen, Nichten

- getrennt lebende Ehepartner

- Haushaltshilfen

- Pflegepersonal



Für Angehörige mit einem entfernteren Verwandtschaftsgrad ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf in den meisten Fällen nicht gerechtfertigt.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist bei Vorliegen eines dieser oben genannten Gründe nur dann gegeben, wenn der beanspruchte Wohnraum dauerhaft genutzt wird. Eine zeitweilige Nutzung hingegen begründet den Eigenbedarf nicht. Außerdem muss die Größe des Wohnraums für die jeweilige Person verhältnismäßig sein. Dies ist in aller Regel nicht der Fall, wenn eine einzelne Person in einem hundert Quadratmeter großen Wohnraum unterkommen soll.



Bei dem Wohnobjekt, für welches Eigenbedarf angemeldet werden soll, handelt es sich nicht um das einzige Immobilieneigentum des Vermieters? Dann ist dieser verpflichtet, weitere Bestandsobjekte für die Eigennutzung in Betracht zu ziehen, sofern diese leer stehen. In vielen Fällen erfüllen sie den Eigenbedarfszweck ohnehin besser, als es mit dem per Eigenbedarfskündigung beanspruchten Objekt der Fall ist. Darüber hinaus darf der Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Eingehens eines Mietverhältnisses noch nicht bekannt gewesen sein. Erst dann ist eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen. Anderenfalls lässt sich dem Vermieter möglicher Missbrauch des geltenden Rechts vorwerfen.

An der Schriftform führt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf kein Weg vorbei. Neben dieser gesetzlichen Bedingung sind Vermieter ohnehin besser damit beraten, eine solch komplexe Form der Kündigung schriftlich zu dokumentieren. Darüber hinaus ist eine fundierte und klare Begründung der Eigenbedarfskündigung für Vermieter Pflicht.



In der Kündigung müssen Vermieter die Person benennen, die für den Eigenbedarf vorgesehen ist. Dies kann er selbst oder eine anerkannte Bedarfsperson sein. Bei Letzterer sind auch das Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter bzw. der Grad der Verwandtschaft relevant. Des Weiteren ist der Grund für den beanspruchten Eigenbedarf zu nennen - auch wenn es um einen Eigenbedarf für den Vermieter selbst geht. Zusätzlich muss der Termin genannt werden, zu welchem Stichtag die Kündigung erfolgt.



Der Mieter hat grundsätzlich das Recht, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Auf dieses Recht muss der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben hinweisen. Die Widerspruchsfrist beträgt zwei Monate vor dem beabsichtigten Ende des Mietverhältnisses. Verfügt der Vermieter über weiteres Wohneigentum, welches für die Eigennutzung jedoch ungeeignet scheint, muss er sich hierzu erklären. So lässt sich bereits im Vorhinein das Risiko zu einer rechtlichen Auseinandersetzung minimieren.

Einer der wichtigsten Aspekte bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist das Einhalten der gesetzlich geregelten Kündigungsfrist. Diese ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.



Die Staffelung lautet wie folgt:



- drei Monate bei Mietdauer von weniger als fünf Jahren

- sechs Monate bei Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren

- neun Monate bei Mietdauer ab acht Jahren



Bei einer Nichteinhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kann die Eigenbedarfskündigung nichtig sein.

Die wenigsten Mieter sind beim Erhalt einer Kündigung wegen Eigenbedarf begeistert und sträuben sich vermutlich gegen die Durchsetzung. Ein möglicher Ansatz kann es für Mieter sein, nach Formfehlern bei der Kündigung Ausschau zu halten. Ist ein solcher gegeben, ist ein Widerspruch nicht obligatorisch. Widerspricht der Mieter dennoch gegen die Eigenbedarfskündigung, so hat auch der Widerspruch fristgerecht zu erfolgen. Der Ausschluss von formalen Fehlern ist somit für beide Mietparteien relevant. Vermieter sind gut damit beraten, einen möglichen Widerspruch umfassend zu prüfen. Eine Widerspruch-Ablehnung kann dann in Betracht gezogen werden. Für sie ist eine fundierte Begründung erforderlich.

In einigen Fällen weicht der gesetzliche Rahmen für eine Eigenbedarfskündigung partiell von den genannten Kriterien ab. Eine dieser Sonderformen ist das Zweifamilienhaus, sofern dieses vom Mieter und Vermieter gleichermaßen bewohnt wird. Die Angabe einer Begründung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Hierbei wird von einer erleichterten Kündigung des Vermieters gesprochen. Allerdings ist die Kündigungsfrist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf im Zweifamilienhaus um drei Monate länger, als es das Gesetz bei einer klassischen Eigenbedarfskündigung vorgibt. Der grundsätzliche Eigenbedarf muss dennoch gegeben sein.



Bei einem vermieteten Wohnobjekt wechselt der Eigentümer? Der neue Eigentümer ist grundlegend an die vom vormaligen Eigentümer vereinbarten Vertragsklauseln gebunden. Hatte dieser mit dem Mieter vertraglich vereinbart, dass eine Eigenbedarfskündigung keinen Kündigungsgrund darstellt, so kann der neue Eigentümer diese vertragliche Vereinbarung nicht umgehen.



Die Eigenbedarfskündigung soll ausgesprochen werden, um den Wohnraum künftig gewerblich zu nutzen? Die im Paragraph 573 BGB verankerten Gesetzesgrundlagen gelten ausschließlich für eine Eigennutzung in Form von privatem Wohnraum. Ob die Kündigung wegen gewerblichem Eigenbedarf rechtmäßig ist, ist immer im jeweiligen Einzelfall - idealerweise mithilfe von fachanwaltlicher Beratung - zu klären.



Kommt es zu einem Hauskauf und soll in diesem Zuge ein Mietobjekt in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, ist eine gesetzliche Sperrfrist zu berücksichtigen. Der Mieter kann dann frühestens nach Ablauf von drei Jahren im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung ordentlich gekündigt werden. Je nach Bundesland kann diese Frist aufgrund einer angespannten Lage des Wohnungsmarktes auf einen längeren Zeitraum geregelt sein. Von der Sperrfrist ausgenommen sind Gründe, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Die Zustellung des Kündigungsschreibens an den Mieter sollte aus Gründen des Nachweises in Form eines Einschreibens erfolgen - idealerweise als Einschreiben mit Rückschein, welcher die Zustellung dokumentiert. Der Eingang der Eigenbedarfskündigung ist im Zweifel vom Vermieter nachzuweisen.

Was man sonst noch als Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung wissen muss, finden Sie in unserem Artikel Eigenbedarfskündigung: Was Sie als Vermieter wissen müssen