Erbteil verkaufen: Die wichtigsten Infos für verkaufswillige Erben

Der Erbteil ist der Anteil am Nachlass, der einem Erben zusteht. Die Höhe des Erbteils richtet sich entweder nach dem Testament oder dem Erbvertrag. Gibt es keine entsprechende Verfügung von Todes wegen, tritt die gesetzliche Erbfolge ein und die Höhe der Erbteile ergibt sich aus dem Gesetz. In diesem Fall spricht man vom gesetzlichen Erbteil. Die Höhe des gesetzlichen Erbteils hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und richtet sich nach den sogenannten Ordnungen:

• 1. Ordnung: Abkömmlinge des Erblassers (Kinder, Enkel, etc.) (§ 1924 BGB)
• 2. Ordnung: Eltern des Erblassers und deren Abkömmlinge (§ 1925 BGB) 
• 3. Ordnung: Großeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge (§ 1926 BGB)

Beispiele Erbteil

Zwei Eheleute leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und haben zwei Kinder, der Ehemann stirbt:

• Es existiert kein Testament: Die Ehefrau erhält die Hälfte, die beiden Kinder jeweils ein Viertel des Nachlasses als gesetzlichen Erbteil.
• Es existiert ein Berliner Testament: Die Ehefrau ist Alleinerbin, die Kinder erhalten nichts – erst, wenn auch die Ehefrau gestorben ist.

Jeder Miterbe einer Erbengemeinschaft kann gemäß § 2033 BGB über seinen Anteil an dem Nachlass alleine verfügen und somit seinen Erbteil auch verkaufen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass Sie nur über Ihren Erbteil im Gesamten verfügen dürfen, nicht nur über Ihren Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand. Zählt also zum Beispiel ein Haus zur Erbmasse, dürfen Sie Ihren Anteil daran nur zusammen mit Ihrem restlichen Erbteil verkaufen. Dabei ist zu beachten, dass Sie als Erbe auch nach erfolgreichem Verkauf für Nachlassverbindlichkeiten wie die Erbschaftssteuer haften.

Wirtschaftliche Grundlagen für den Verkauf des Erbteils

• Es besteht eine Erbengemeinschaft.
• Die Erben stehen fest.
• Es gibt ein notariell beglaubigtes Testament, einen notariell beglaubigten Erbvertrag oder es wurde ein Erbschein erteilt.
• Die Erbschaft wurde inhaltlich aufgearbeitet, Vermögen und Schulden sind bekannt.
• Das deutsche Erbrecht ist anwendbar.

Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt und nachweisbar sind, kommt ein Verkauf Ihres Erbteils infrage.

Erbteil verpfänden statt verkaufen

Ein Miterbe kann seinen Erbteil auch verpfänden, also einem Dritten, zum Beispiel einer Bank, sein Erbteil als Sicherheit überlassen und im Gegenzug dafür ein Darlehen erhalten. Das Problem hierbei: Im ungünstigen Fall kann es sein, dass der Gläubiger seine Ansprüche gegenüber der Erbengemeinschaft geltend macht, was wiederum zu Konflikten mit den Miterben führen kann.

Es gibt verschiedene Gründe, die für einen Verkauf des eigenen Erbteils sprechen. Unter anderem:

• den hohen zeitlichen Aufwand für die Verwaltung zu beenden.
• sich nicht mehr mit den vielen juristischen Details auseinandersetzen zu müssen.
• keine laufenden Kosten mehr zahlen und wirtschaftliche Risiken tragen zu müssen.
• der emotionalen Belastung ein Ende zu setzen.
• Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft aufzulösen.

Vor allem, wenn der eigene Anteil der Gesamterbschaft unter 25 bis 30 Prozent liegt, kann es sinnvoll sein, den eigenen Erbteil zu verkaufen. Denn die Abstimmung mit den übrigen Miterben kann in diesem Fall so umfassend und aufwändig sein, dass es das Erbe nicht wert ist. Muss noch ein Anwalt eingeschaltet werden, steigen außerdem die Kosten deutlich an.

Leider eignet sich nicht jeder Erbteil zum Verkauf. Käufer interessieren besonders Erbteile, die Grundbesitz (Grundstücke und Häuser) in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln oder München enthalten. Dabei punkten vor allem zentral gelegene Altbau-Immobilien.

Liegt die Immobilie weder im Einzugsgebiet einer Großstadt noch ist sie aus bautechnischer Sicht besonders interessant, haben Sie weniger gute Chancen, einen Käufer für Ihren Erbteil zu finden.

Die Schuldensituation und die bestehenden Nachlassverbindlichkeiten spielen hingegen kaum eine Rolle für die Nachfrage. Hier ist es nur wichtig, transparent zu sein, damit der Käufer des Erbteils die Belastungen auf dem Nachlass in den Kaufpreis, den er bereit ist zu bezahlen, mit einbeziehen kann. Für juristisch versierte Käufer sind Nachlässe mit hohen Verbindlichkeiten manchmal sogar besonders interessant, wenn sie die Chance sehen, durch Aufarbeitung der rechtlichen Lage, Ansprüche abwehren zu können.

Es ist nicht ganz einfach herauszufinden, welchen Preis man mit dem Verkauf seines Erbteils erzielen kann. Denn neben der Bewertung des Vermögens müssen bereits bekannte Verbindlichkeiten berücksichtigt werden. Genauso wie das Risiko eventueller noch unbekannter Verbindlichkeiten für den Käufer.

Für die Bewertung des Vermögens sollten Sie den Marktwert ermitteln. Im Falle einer Immobilie lassen Sie am besten von einem Experten eine Bewertung zum Stichtag des gedachten Verkaufs machen. Dafür kommt je nach Art der Immobilie ein anderes Verfahren infrage:

• Das Ertragswertverfahren wird bei Kapitalanlagen wie Mehrfamilienhäusern angewandt.
• Das Vergleichswertverfahren kommt meist bei Eigentumswohnungen zum Einsatz.
• Das Sachwertverfahren wird in der Regel für die Wertermittlung von Häusern und Grundstücken verwendet.

Erben können ihren Erbteil an jede beliebige natürliche oder juristische Person verkaufen. Als Käufer kommen somit sowohl Miterben als auch Dritte und sogar Banken infrage. Außerdem kaufen einige Unternehmen Erbteile an.

Wenn Sie einen Erbteil verkaufen, sollten Sie zunächst Ihre Miterben informieren, um ihnen nicht völlig vor den Kopf zu stoßen. Dann geht es darum, einen Käufer zu finden. Bereiten Sie dafür unbedingt alle Informationen zur Erbengemeinschaft detailliert und verständlich auf, denn je transparenter und einfacher der Inhalt der Erbschaft für Dritte dargestellt wird, desto eher werden Sie Ihren Erbteil erfolgreich verkaufen können. Folgende Unterlagen sollten SIe auf jeden Fall bereitstellen:

• Kopie des Erbscheins, des Testaments oder Erbvertrags
• Kommunikation mit dem Nachlassgericht
• Alle amtlichen Feststellungen
• Nichtamtliche Dokumente wie die Ergebnisse der Recherchen von Erbenermittlern
• Alle Aktiva, also Informationen über Grundstücke, Immobilien und Konten
• Alle Passiva, also eine Auflistung der Schulden
• Informationen zu besonderen Chancen oder Risiken von einzelnen Nachlassgegenständen
• Vermächtnisnehmer oder Personen, denen ein Vorausvermächtnis zusteht

Haben Sie einen Käufer gefunden und sind sich einig, wird ein Erbteilskaufvertrag aufgesetzt, der gemäß § 2033 BGB notariell beurkundet werden muss. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist das Eigentum am Erbteil aber noch nicht übertragen. Zuerst muss das Notariat die Miterben  über den Verkauf informieren, da sie ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB) haben. Sie können also den Erbteil zu den im Vertrag genannten Konditionen kaufen – entweder gemeinsam oder ein Miterbe erwirbt den zum Verkauf stehenden Erbteil und die übrigen Miterben verzichten auf ihr Vorkaufsrecht. Die Miterben haben zwei Monate Bedenkzeit, um ihr Vorkaufsrecht wahrzunehmen.Entscheiden sie sich dafür, hat der ursprüngliche Käufer keinen Anspruch mehr auf den Erbteilskauf. 

Unabhängig davon, ob ein Miterbe sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht, wird im Grundbuch die Auflassung eingetragen. Danach informiert der Notar den Käufer über die Eintragung und fordert ihn zur Zahlung des Kaufpreises auf. Ist die Zahlung eingegangen, bestätigt der Notar dies und lässt den Käufer als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Der Verkäufer ist nach dem Verkauf seines Erbteils kein Miterbe mehr, haftet aber trotzdem weiter für eventuelle Nachlassverbindlichkeiten und muss zum Beispiel unter Umständen noch die Erbschaftssteuer zahlen.

Um Missverständnissen vorzubeugen, sollten im Kaufvertrag über einen Erbteil möglichst genau Angaben zu den getroffenen Vereinbarungen stehen:

• Angaben zu Verkäufer, Käufer, Erblasser
• Angaben dazu, was konkret verkauft wird
• Angaben zur Gegenleistung für den Erbteilsverkauf
• Angaben dazu, wer die Kosten übernimmt
• Angaben zur Haftungsübernahme bei Altlasten (z. B. schadstoffbelastete Flächen)
• Angaben zum Vorkaufsrecht

Da Erbteilskaufverträge sehr individuell angepasst werden müssen, ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen.

Leben Sie im Ausland und werden Erbe, hängt es von der Staatsangehörigkeit des Erblassers zum Zeitpunkt seines Todes ab, wie die Erbfolge ist und wie Sie Ihren Erbteil verkaufen können. Hatte der Erblasser die deutsche Staatsangehörigkeit, gilt das deutsche Recht und Sie können Ihren Erbteil unabhängig von der Zustimmung Ihrer Miterben oder Dritten verkaufen. Allerdings gilt auch hier das Vorkaufsrecht der Miterben.

Der Verkauf muss notariell erfolgen, muss aber nicht zwingend in Deutschland von einem deutschen Notar beurkundet werden. Das kann auch ein ausländischer Notar übernehmen, der dem deutschen Notar gleichwertig ist. Gleichwertig sind Notare aus den Niederlanden, der Schweiz und Österreich. In allen anderen Ländern ist es besser, einen deutschen Notar aufzusuchen. Sollte das nicht möglich sein, können Sie einen Vertreter bevollmächtigen, der vor einem deutschen Notar die beurkundete Erklärung zum Erbteilsverkauf abgibt.

Sind sich alle Miterben einig, fallen für das Aufsetzen und die Beurkundung des Erbteilskaufvertrages in der Regel nur die üblichen Notargebühren gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an.

Erfolgt der Verkauf des Erbteils vor Ablauf der Spekulationsfrist, sind also zwischen Erwerb des Hauses und Verkauf noch keine 10 Jahre vergangen, kann es außerdem sein, dass Spekulationssteuer anfällt.

Beim Verkauf eines Erbteils gibt es verschiedene Risiken. Diese sind zwar überschaubar, trotzdem sollten Sie sich den Schritt gut überlegen. Hier ein paar Beispiele:

• Zu niedrig angesetzter Kaufpreis, wegen Unklarheiten über den Inhalt und Wert der Erbschaft
• Später ermittelte neue Erben, die dazu führen, dass der ursprüngliche Erbschein unrichtig wird und finanzielle Folgen für den Verkäufer haben
• Verkäufer haftet weiterhin für die Nachlassverbindlichkeiten, er ist nach außen weiter voll in der Pflicht

Wer seinen Erbteil verkaufen möchte, um nicht die Erbauseinandersetzung abwarten zu müssen und eher aus der Erbengemeinschaft ausscheiden zu können, sollte diesen Schritt gut abwägen. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile auf einen Blick:

Wer aus einer Erbengemeinschaft austreten möchte, hat neben dem Verkauf seines Erbteils noch weitere Möglichkeiten:

1. Verzicht auf den Erbteil gegen Abfindung: Abschichtung

Abschichtung bedeutet, dass ein Erbe gegen Abfindung auf seinen Erbteil verzichtet. Der Erbteil wächst dann den anderen Erben in der Erbengemeinschaft an (§ 2094 BGB). Voraussetzung für eine Abschichtung ist, dass die Miterben in der finanziellen Lage sind, die Abfindung zu zahlen.Mit Verzicht auf den Erbteil, verzichtet man auch auf alle Rechte innerhalb der Erbengemeinschaft. Es kann sein, dass die Abfindungszahlung im Vergleich zum Verkauf des Erbteils geringer ausfällt, da sich der Aufwand bezüglich der Verwaltung des Nachlasses bis zur Erbauseinandersetzung erhöht, was zu einem Abschlag führt. Eine notarielle Beurkundung der Abschichtung ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber sinnvoll für die eigene Absicherung.

2. Erbauseinandersetzung

Bei der Erbauseinandersetzung wird genau geregelt, welcher Miterbe welchen Teil beziehungsweise Gegenstand aus dem Nachlass erhält. Bei umfangreichen oder schwierigen Vermögensverhältnissen kann das ein langwieriger Prozess sein.

3. Erbteil verschenken

Entscheidet sich ein Miterbe, seinen Erbteil zu verschenken, erhält er keinen Ausgleich für seinen Erbteil. Dieser Weg kann eine Lösung sein, wenn man das Vorkaufsrecht der Miterben verhindern möchte, das nur beim Verkauf des Erbteils gilt.

4. Teilungsversteigerung

Zählen Immobilien und Grundstücke zum Erbe und gibt es keine andere Möglichkeit, die Erbengemeinschaft aufzulösen, bleibt noch die Teilungsversteigerung. Der Übererlös (Erlös abzüglich bestimmter Kosten und Rechte) der Versteigerung kommt der Erbengemeinschaft zugute. Diese Option sollte allerdings als letztes in Betracht gezogen werden, da der Verkaufspreis bei einer Teilungsversteigerung meist unter dem liegt, der bei einem freihändigen Verkauf erzielt werden kann.