Mietrückstand: Was tun, wenn die Miete ausbleibt?

In jedem Mietvertrag ist geregelt, dass der Mieter monatlich zu einem bestimmten Termin seine Miete zahlen muss – in der Regel geschieht dies bis zum dritten Werktag des Monats. Zahlt der Mieter seine Miete zum Fälligkeitsdatum plötzlich nicht mehr, ist er mit seiner Miete im Verzug. Rechtliche Schritte kann der Vermieter deswegen allerdings noch nicht einleiten.

Wichtig dabei zu wissen ist, dass der Mieter spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats seine Miete überweisen muss – am besten auf ein Mietkonto. Das heißt aber nicht, dass diese Einnahme am selben Tag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Hauptsache, die Überweisung erfolgt fristgerecht und regelmäßig.

Bleibt die Miete plötzlich aus, empfiehlt es sich, zunächst den Mieter zu kontaktieren und ihn auf den Verzug aufmerksam zu machen. Bleiben die Mieteinnahmen weiter aus, spricht man hier von einem Mietrückstand.

Laut Bundesgerichtshof darf der Vermieter eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen (§ 543 Absatz 2 Nr. 3). Dazu gehört auch der Mietrückstand. Damit man von einem Mietrückstand sprechen kann, muss eine dieser Kriterien erfüllt sein:

1. Der Mieter hat zwei Monate nacheinander seine Miete nicht zum vereinbarten Termin bezahlt
2. Der Mieter hat zwei Monate nacheinander lediglich einen Teil der Miete zahlt
3. Der Mieter schuldet dem Vermieter schon seit längerer Zeit einen Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht

Eine fristlose Kündigung basiert also auf dem Grundsatz, dass hier eine erhebliche Verletzung von Vertragspflichten vorliegt. Dabei muss von Seiten des Vermieters trotzdem die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Der Vermieter kann jedoch eine fristgerechte Kündigung aussprechen, auch dann, wenn der Mieter seinen Mietrückstand nachgezahlt hat. Wer sich also von seinem Mieter trennen will, sollte besser fristgerecht kündigen, um das Mietverhältnis ohne unnötige Verzögerungen zu beenden.

Bei einem Mietrückstand muss der Vermieter den Mieter nicht unbedingt abmahnen, um eine fristlose Kündigung aussprechen zu dürfen. Die Miete ist juristisch betrachtet eine regelmäßige Zahlung. Wenn der Mieter dieser fristgerechten Zahlung nicht nachkommt, muss er mit einer fristlosen Kündigung rechnen.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter zwar regelmäßig zahlt, die Zahlung aber stets verspätet erfolgt. Auch hierbei liegt eine schwerwiegende Vertragsverletzung vor. In diesem Fall muss der Vermieter den Mieter vorher abmahnen, bevor er ihn fristlos kündigen kann.

Damit eine fristlose Kündigung des Mieters rechtswirksam ist, sollte der Grund – also der Mietrückstand – richtig erfasst sein. Je präziser die Angaben sind, desto reibungsloser ist der Ablauf. Alle Mietrückstände sollten genau aufgeführt sein.

Wenn der Mieter mit seiner Miete in Rückstand ist, das Vertragsverhältnis mit dem Mieter ansonsten aber unproblematisch ist, sollte der Vermieter zunächst den Kontakt mit dem Mieter suchen. Vielleicht kann man gemeinsam eine Lösung erarbeiten, um den Mietrückstand zu beheben. Trotzdem sollten Vermieter schon beim ersten Verzug das Gespräch suchen und nicht warten, bis alle Kriterien für eine fristlose Kündigung erfüllt sind.

Kommt es dennoch zu einer fristlosen Kündigung, kann der Vermieter diese zwar einfach und schnell aussprechen, trotzdem kann er den Mieter nicht von heute auf morgen vor die Tür setzen. Zunächst bedarf es einer Räumungsklage durch das Gericht. Anschließend hat der Mieter zwei Monate Zeit, den Mietrückstand zu begleichen. Bis es zu einer Räumung der Wohnung kommt, kann es also längere Zeit dauern.

Bei Zahlungsengpässen – sei es durch plötzliche Arbeitslosigkeit oder aus anderen Gründen – sollten Mieter schnellstmöglich den Kontakt zum Vermieter suchen. So kann vielleicht ein Weg gefunden werden, den Mietrückstand wieder auszugleichen, zum Beispiel in Form von Ratenzahlungen. Diese müssen aber vorab besprochen und schriftlich fixiert werden. Denn Vermieter müssen darauf nicht eingehen.

Besser ist es allerdings, sich das Geld für den Mietrückstand anderweitig zu leihen – zum Beispiel bei der Familie. Das geht oft schneller und bei einem fristgerechten Ausgleich des Mietrückstands wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dieses ist allerdings nicht unbegrenzt möglich. Wer während der vergangenen zwei Jahre schon einmal fristlos gekündigt wurde und den Mietrückstand ausgeglichen hat, kann nicht ein zweites Mal über die Nachzahlung die Kündigung rückgängig machen.