Grundstückspreise: Wie viel kosten Grundstücke aktuell?

• Laut Expertenstimmen könnten im bundesweiten Durchschnitt die Grundstückspreise 2024 aufgrund des größeren Angebots um etwa drei Prozent fallen. 
• Die Grundstückspreise sind von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. In Thüringen und Sachsen-Anhalt wurden die niedrigsten Preise pro Quadratmeter verzeichnet.
• Der Wert eines Grundstücks wird entweder durch das Vergleichswertverfahren ermittelt oder nach dem Bodenrichtwert festgesetzt.
• Der Wert eines Grundstücks wird vor allem von der Lage beeinflusst.
• Weitere wichtige Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, sind die Ausweisung als Bauland, die Erschließung, die Bodenbeschaffenheit, der Schnitt und die Größe.
• Altlasten, Lärm, schlechte Luftqualität, schlechte Infrastruktur und Anbindung, Rechtsstreitigkeiten etc. mindern den Grundstückswert.
• Um weniger Geld für das Grundstück ausgeben zu müssen, können Käufer die Größe des Grundstücks überdenken, Grundstücke auf dem Land oder im Randgebiet besichtigen, darauf achten, dass das Grundstück bereits erschlossen ist und Grundstück und Immobilie eventuell separat kaufen.

Die aktuellen Grundstückspreise von Städten in ganz Deutschland finden Sie hier.

In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise in Deutschland vor allem in den großstädtischen Lagen und Ballungsräumen aufgrund der Immobilienknappheit stark gestiegen. Die steigenden Grundstückspreise haben Kapitalanleger angezogen, die in Sach- und Immobilienwerte investieren wollten. Die steigende Nachfrage hat dazu geführt, dass sich zwischen 2001 und 2021 die Preise für baureifes Land mehr als verdoppelt haben. 

Inzwischen wird die Mobilisierung von Bauland als einer der zentralen politischen Hebel angesehen, um mehr Wohnraum zu schaffen. In zahlreichen Regionen Deutschlands könnte deshalb das Angebot an Bauland laut Expertenschätzungen zunehmen, vor allem in Berlin und der Oberpfalz in Bayern. Auch in der Umgebung Bremens, dem nordöstlichen Teil Brandenburgs und der bayerischen Region Schwaben ist mit gewissen Einschränkungen eine Zunahme an Bauland zu erwarten. Im bundesweiten Durchschnitt könnten die Grundstückspreise aufgrund des größeren Angebots um etwa drei Prozent fallen. Für Berlin, den nordöstlichen Teil Brandenburgs und Sachsen werden besonders deutliche Preisrückgänge prognostiziert:

• Berlin um 20%
• Nordöstlicher Teil Brandenburgs um 13%
• Sachsen um 11%

Die durchschnittlichen Grundstückspreise lagen im 3. Quartal 2023 für baureifes Land (Wohnbaufläche) bei 249,17 €/m² (Quelle: Destatis, Abruf: 27.02.2024). Als baureifes Land werden unbebaute Grundstücke bezeichnet, die in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, sofort bebaut werden können und in einem Plangebiet liegen, dessen Bebauung bereits begonnen hat oder teilweise schon durchgeführt ist (§ 73 BewG). 

Bei einer Grundstücksgröße von 680 m² und 249,17 €/m² Grundstückskosten ergibt sich ein durchschnittlicher Grundstückspreis von knapp 169.436 €. Die Grundstückspreise variieren jedoch stark. Vor allem die Lage ist entscheidend: In deutschen Städten sind die Preise in der Regel höher als auf dem Land. Zusätzlich unterscheiden sich die Grundstückspreise von Bundesland zu Bundesland. Darüber hinaus gibt es noch weitere preisbestimmende Faktoren, wie zum Beispiel den Schnitt des Grundstücks.

Die folgende Tabelle zeigt die Grundstückspreise der einzelnen Bundesländer in Deutschland:

Art der Baufläche: Wohnbaufläche, Art des Grundstücks: Baureifes Land, Jahr: 2022; Quelle: DeStatis (Abruf 27.02.2024)

Die obige Tabelle für Grundstückspreise in Deutschland zeigt, dass 2022 Thüringen die niedrigsten Grundstückspreise (Wohnbaufläche, Baureifes Land) hat. Auch Sachsen-Anhalt lag mit durchschnittlich 90,51 €/m² noch unter 100 €/m². Alle anderen Bundesländer reihen sich zwischen knapp 130 €/m² und 440 €/m² ein. Nur Berlin und Hamburg reißen nach oben aus. In beiden Stadtstaaten übersteigen die Grundstückspreise 1200 €/m².

In Städten mit einer hohen Wirtschaftskraft sind die Grundstückspreise am höchsten. Dazu zählen zum Beispiel:

• München
• Stuttgart
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Köln

In Städten wie

• Magdeburg
• Leipzig
• Dresden
• Dortmund
• Duisburg

sind die Grundstückspreise wesentlich niedriger.

Deutsche Städte mit den höchsten Grundstückspreisen

Tabelle: Grundstückspreise pro m² für eine Grundstücksgröße von ca. 600 m², mittlere Lage; Quelle: Immoportal.com (Grundstückspreise); Stand: 2023

Die aktuellen Grundstückspreise weiterer Städte finden Sie hier.

Eine ersten groben Überblick über die Immobilienpreise in einer Region geben die Quadratmeterpreise für Wohnungen, Häuser oder Grundstücke. Um den Grundstückspreis genauer zu bestimmen, können zwei verschiedene Verfahren angewendet werden:

• das Vergleichswertverfahren
• die Festsetzung nach dem Bodenrichtwert

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren dienen Grundstücke ähnlicher Art in der Nähe des zu bewertenden Grundstücks als Grundlage für die Wertermittlung. 

Festsetzung nach dem Bodenrichtwert

Sind keine ähnlichen Grundstücke für einen Vergleich vorhanden, hilft der Bodenrichtwert weiter. Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage. Die Bodenrichtwerte werden von den bundesweit existierenden Gutachterausschüssen anhand von Kaufpreissammlungen (§ 193 BauGB i. V. m. § 195 BauGB) flächendeckend ermittelt.

Wo findet man den Bodenrichtwert?

1. Bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse
2. Beim lokalen Bauamt
3. In der Bodenrichtwertkarte des entsprechenden Bundeslandes (online zugänglich) oder im länderübergreifenden Gemeinschaftsportal „BORIS-D” (Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland)

Am meisten beeinflusst der Faktor Lage den Preis eines Grundstücks. Wichtige Faktoren zur Beurteilung der Lage wiederum sind:

• Anbindung an die Infrastruktur
• Nachbarschaft 
• Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft der Einwohner
• Lärmbeeinträchtigung

Eine gute, zentrale Lage in einer Stadt kann den Grundstückspreis stark in die Höhe treiben. Die Preise für Grundstücke in abgelegenen oder weniger gefragten Lagen sind in der Regel niedriger. Das liegt vor allem daran, dass eine gut ausgebaute Infrastruktur in der Nähe die Attraktivität eines Grundstücks steigert. Zur Infrastruktur zählen zum Beispiel die Verkehrsanbindung, Bildungseinrichtungen, medizinische Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten. Auch die Kaufkraft der Bewohner einer Region beeinflusst die Grundstückspreise. In florierenden Regionen sind Menschen eher dazu bereit, mehr für Bauland zu bezahlen. Die Folge sind steigende Preise.

Neben der Lage hat die Art des Grundstücks erheblichen Einfluss auf den Grundstückspreis. Hierbei sind folgende Faktoren entscheidend:

• Größe
• Schnitt
• Ausrichtung
• Ausweisung als Bauland
• Grad der Erschließung
• Bodenbeschaffenheit

Größere Grundstücke sind in der Regel wertvoller, vor allem in Gebieten mit knappen Flächen. Sie bieten mehr Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten, sofern es der Bebauungsplan erlaubt. Ebenso treiben die Größe, ein guter Schnitt oder ein unverbaubarer Blick den Grundstückspreis in die Höhe. 

Da für Bauherren die Bebaubarkeit des Grundstücks ein wichtiger Aspekt ist, sind die Preise für Grundstücke, die in einem bereits als Bauland ausgewiesenen Gebiet liegen, höher als in Gebieten, in denen noch nicht klar ist, ob oder wie gebaut werden darf. Ist ein Grundstück bereits erschlossen, sodass ein Zugang zum öffentlichen Strom- und Wassernetzwerk etc. existiert, liegt der Preis nochmal höher. Eine gute Bodenbeschaffenheit, zum Beispiel ein tragfähiger Boden, der frei von Altlasten ist, steigert den Grundstückswert ebenfalls. Am besten lässt sich mit einem Baugrundgutachten ermitteln, wie der Boden beschaffen ist.

Grundsätzlich gilt: Je größer eine Grundstücksfläche ist, desto höher ist der absolute Grundstückswert. Damit sinkt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen niedrigeren relativen Quadratmeterpreis zur Folge hat. Das heißt, der relative Bodenwert und Quadratmeterpreis stehen in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche.

Beispiel: Quadratmeterpreise München in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße und Lage

Quelle: Immoportal.com (Grundstückspreise); Stand: 2023

Die aktuellen Grundstückspreise weiterer Städte finden Sie hier.

Am wichtigsten für den Grundstückswert sind die Lage und Größe, doch es gibt einige weitere Faktoren, die den Wert eines Grundstücks bestimmen und manchmal sogar mindern können:

• Bodenqualität und Altlasten: Ist der Boden durch vorherige industrielle Nutzung oder durch natürliche Gegebenheiten verunreinigt, sinkt der Grundstückswert deutlich. Das Gleiche gilt, wenn bestehende Strukturen abgerissen werden und dadurch zusätzliche Kosten entstehen.
• Bebauungspläne und Denkmalschutz: Sind die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks durch baurechtliche Beschränkungen stark limitiert, kann sich das wertmindernd auswirken.
• Infrastruktur: Mangelt es an wichtigen Infrastrukturelemente wie Verkehrsanbindung, Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten in der Nähe, kann das den Grundstückswert mindern.
• Umweltfaktoren: Lärm und schlechte Luftqualität durch Straßen, Flugverkehr oder Industrieanlagen können wertmindernd wirken. Ebenso Hochwassergefahr.
• Wirtschaftliche Faktoren: Herrscht in der Region hohe Arbeitslosigkeit oder eine geringe Wirtschaftskraft, kann es sein, dass die Menschen wegziehen und sich die Nachfrage nach Grundstücken verringert. Das dämpft die Grundstückspreise.
• Rechtliche Streitigkeiten: Sind zum Beispiel Grundstücksgrenzen oder Wegerechte nicht endgültig geklärt, schreckt das potenzielle Käufer ab. Der Grundstückswert kann dadurch sinken.

Wer ein Grundstück kauft, muss neben dem reinen Grundstückspreis mit folgenden Kosten rechnen:

• Erschließungskosten
• Herrichtungskosten
• Kaufnebenkosten

Erschließungskosten

Erschließungskosten fallen für den Anschluss des Grundstücks an 

• die Wasser- und Gasversorgung,
• das Internet und das Telefonnetz,
• weitere technische Netze und 
• an das Straßennetz an.

Wie hoch die Kosten dafür sind, hängt vom Aufwand ab, der betrieben werden muss. Müssen die Leitungen zum Grundstück erst noch verlegt werden, liegen die Kosten höher. 

Herrichtungskosten

Muss das Grundstück erst bebauungsfähig hergerichtet werden, fallen neben dem reinen Grundstückspreis sogenannte Herrichtungskosten an. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn

• das Grundstück von Altlasten befreit werden muss
• der Boden vor dem Hausbau ausgeglichen werden muss
• Geröll abtransportiert werden muss
• ein altes Gebäude abgerissen werden muss
• Bepflanzungen entfernt werden müssen

Die Höhe der Herrichtungskosten ist vom jeweiligen Aufwand abhängig.

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuch- und Notarkosten
• Maklercourtage

Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf ungefähr zehn bis 15 Prozent des Grundstückspreises.

Folgende vier Tipps helfen, ein günstiges Grundstück zu finden:

1. Tipp: Überdenken Sie die Grundstücksgröße

Der Besuch einer Musterhaussiedlung und der Austausch mit anderen Grundstücksbesitzern kann helfen, sich über die tatsächlich benötigte Grundstücksgröße klar zu werden. Denken Sie dabei auch an ausreichend Platz für Garten, Gartenhaus, Garage, etc. – je nachdem, was Sie sich wünschen.

2. Tipp: Ziehen Sie ein Grundstück auf dem Land in Erwägung

Die Grundstückspreise auf dem Land sind meist niedriger als in der Stadt. Sie müssen aber nicht gleich mitten ins Nirgendwo ziehen, auch im Randgebiet einer Stadt kann es erschwingliche Angebote geben.

3. Tipp: Prüfen Sie den Kauf eines Grundstücks ohne Haus

In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, Grundstück und Immobilie separat zu kaufen, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Kaufen Sie erst das Grundstück, wird die Grunderwerbsteuer ausschließlich auf den Grundstückspreis erhoben. Erwerben Sie ein Grundstück inklusive Immobilie, wird die Grundsteuer auf den gesamten Kaufpreis erhoben.

4. Tipp: Kaufen Sie ein erschlossenes Grundstück

Für unerschlossene Grundstücke fallen auf den ersten Blick weniger Kosten pro Quadratmeter an. Dafür müssen Sie später die Erschließungskosten zahlen und diese sind nicht zu unterschätzen. Ist das Grundstück bereits erschlossen, werden die Erschließungskosten zwar in den meisten Fällen auf den Kaufpreis addiert, weshalb der Grundstückspreis höher ist, dafür müssen Sie sich keine Sorgen darüber machen, ob Sie das Grundstück bebauen dürfen oder nicht. Erschlossene Grundstücke sind als Bauland zugelassen. Außerdem wurde in der Regel bereits die Bodenbeschaffenheit überprüft, sodass ungewollte Überraschungen ausbleiben sollten.