Mieterwechsel: Was muss ich bei der Wohnungsübergabe wissen?

Eine pauschale Aussage dazu, ob Ihr Mieter bei Auszug renovieren muss oder zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, kann nicht getroffen werden. Es hängt immer davon ab, was Sie im Mietvertrag festgehalten haben – und davon, ob die Klauseln rechtsgültig sind.

Es gibt einige vertragliche Festlegungen, die immer wieder in Mietverträgen auftauchen, die der Bundesgerichtshof als unwirksam erklärt hat:

• Renovierungspflicht: Im Mietvertrag sollten Sie nicht festlegen, dass Ihr Mieter bei Auszug in jedem Fall renovieren muss. Solche Klauseln sind unwirksam. Es muss nur renoviert werden, wenn tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht (Urteil vom 05.04.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 109/05).
• Starre Fristen: Als Vermieter dürfen Sie im Vertrag keine Klausel festlegen, die besagt, dass der Vermieter nach Ablauf einer gewissen Frist – zum Beispiel alle drei Jahre – renovieren muss. Nur in abgeschwächter Form mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ ist eine solche Klausel wirksam (Urteil vom 23.06.2004, Aktenzeichen: VIII ZR 361/03).
• Abgeltungsklausel: Ebenso ungültig ist eine Abgeltungsklausel, die festlegt, in welcher Höhe sich der Mieter nach Auszug an den Renovierungskosten beteiligen muss (Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen: VIII ZR 242/13).
• Zusätzliche Renovierungsarbeiten: Zu Schönheitsreparaturen zählen laut Paragraf 28, Absatz 4 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (§ 28, Abs. 4 II BV) nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Mehr dürfen Sie nicht verlangen. Selbst wenn sie die Formulierung „von innen“ weglassen, wird die Klausel zu Schönheitsreparaturen in vollem Umfang unwirksam. (Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 222/09).
• Feste Farbbestimmungen: Sie dürfen im Mietvertrag keine konkrete Farbe festlegen, in der der Mieter die Wände bei Wohnungsübergabe gestrichen haben muss, da das den Mieter schon während der Mietzeit einschränkt. Sie können aber eine neutrale Wandfarbe bei der Übergabe verlangen (Urteil vom 18.06.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 224/07).
• Handwerkerpflicht: Sie dürfen Ihrem Mieter nicht vorschreiben, dass er Schönheitsreparaturen von Fachleuten ausführen lassen muss. Ihr Mieter darf diese auch selbst erledigen, solange er fachgerecht renoviert (Urteil vom 09.06.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 294/09).

Sie können weitestgehend selbst mit Ihrem Mieter vereinbaren, ob er die von ihm eingebrachten Einbauten bei Auszug wieder entfernen muss oder nicht.

Anders als mit Einbauküche und Laminat sieht es mit wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks oder Gebäudes aus, wie sie in Paragraf 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 94 BGB) definiert sind:

„(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.“

Diese gehen in den Besitz des Grundstückseigentümers über und dürfen vom Mieter nicht wieder mitgenommen werden. Zu den wesentlichen Bestandteilen zählen zum Beispiel Fenster, Türen, Fenster, Heizkessel, Waschbecken und Pflanzen im Garten.

Für normale Abnutzungserscheinungen an der Mietsache muss Ihr Mieter nicht aufkommen und es besteht für ihn in diesen Fällen auch keine Renovierungspflicht. So legt es § 538 BGB fest:

„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Zu normalen Abnutzungserscheinungen zählen zum Beispiel:

• Löcher in Fliesen, die zum Anbringen von Badspiegeln gebohrt wurden
• Verfärbungen der Badfugen
• Kalkablagerungen in der Dusche
• Kratzer im Boden, die durch normalen Gebrauch entstanden sind
• Teppichböden, die im normalen Maß abgelaufen sind
• Schatten auf Tapeten, die durch Bilder entstanden sind

Ausnahmen, bei denen der Mieter für Abnutzungserscheinungen doch zahlen muss, sind möglich, wenn im Mietvertrag gültige Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen stehen. Laut § 28 Abs. 4 II. BV beinhalten Schönheitsreparaturen

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken,
• das Streichen der Fußböden,
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre,
• das Streichen der Innentüren und
• das Streichen der Fenster und Außentüren von innen.

Bei vertragswidriger Beschädigung können Sie als Vermieter den Mieter in die Pflicht nehmen, stehen jedoch in der Beweislast. Zwei Dinge müssen Sie beweisen:

1. Dass die Mietsache bei der Übergabe an den Mieter in ordnungsgemäßem Zustand war und
2. dass der Schaden durch den Mieter entstanden ist.

Zu vertragswidrigen Beschädigungen zählen zum Beispiel:

• Brandflecken im Teppichboden,
• ein Wasserschaden im Laminat, weil dem Mieter etwas ausgelaufen ist oder er zu nass geputzt hat,
• eine Diele, die durchgebrochen ist, weil darauf herumgesprungen wurde,
• übermäßig viele Bohrlöcher in den Wänden oder Fliesen,
• Verfärbungen der Wände durch Nikotin,
• ein Wachbecken, das aus der Wand gebrochen ist, weil sich jemand darauf gesetzt hat.

Um eine Beschädigung handelt es sich dann,

• wenn die Einrichtung noch nicht die übliche Lebensdauer überschritten hat
• und/oder nicht schon zuvor beschädigt war.

Der Vorabnahmetermin ist ein Termin gemeinsam mit Ihrem Mieter, bei dem Sie klären, was vor dem Auszug beziehungsweise bis zur eigentlichen Abnahme noch alles erledigt werden muss. Dabei können Sie auch festlegen, welche Einbauten der Mieter wieder entfernen muss.

Nutzen Sie den Termin auch, um zu prüfen,

• welche Schäden es gibt, für deren Beseitigung der Mieter aufkommen muss
• und was Sie selbst reparieren oder austauschen lassen müssen, bevor Sie die Immobilie neu vermieten.

Berücksichtigen Sie dabei, dass Sie gemäß § 535 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet sind, während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie instand zu halten:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“

Der Mieter muss die Wohnung besenrein übergeben, also nicht gründlich putzen. Besenrein bedeutet:

• Toiletten und Herd sollten in hygienisch unbedenklichem Zustand sein,
• Fußböden sollten gefegt oder gestaubsaugt sein,
• Spinnenweben sollten entfernt sein und
• Fenster sollten grob gereinigt sein.

Es ist keine Pflicht, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu führen. Wenn Sie jedoch eines anlegen und dieses sowohl von Ihnen als auch Ihrem Vermieter unterzeichnet wird, bekommt es rechtliche Bedeutung. Danach können keine Schäden mehr dem Mieter angelastet werden. Schauen Sie deshalb bei der Wohnungsübergabe genau nach, ob die Rückgabe im vertraglich vereinbarten Zustand erfolgt. Nur wenn der Mieter Schäden arglistig verschwiegen hat, kann er im Nachhinein noch dafür belangt werden.

Damit Sie als Vermieter nach der Wohnungsübergabe keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie die Wohnung bei Tageslicht besichtigen oder zur Not eine starke Taschenlampe mitnehmen. So können Sie prüfen, ob noch Schäden vorhanden sind, die der Mieter hätte beseitigen (lassen) müssen. Beachten Sie dabei, dass normale Abnutzungen keine Schäden sind, für die der Mieter aufkommen muss.

Lesen Sie außerdem alle Zählerstände ab, um die Betriebskostenabrechnung korrekt machen zu können.

Prüfen Sie alle Schlüssel, die Ihnen der Mieter zurückgibt. Wenn er ein nachgemachtes Exemplar aushändigt, dürfen Sie erfragen, was dem Original geschehen ist.

Wenn der Mieter einen Schlüssel verloren hat, muss er für den Schaden aufkommen. Er muss jedoch nur dann zahlen, …

• wenn tatsächlich Missbrauchsgefahr besteht. Ist der Schlüssel beispielsweise in einen Gully gefallen oder ist nicht erkennbar, zu welchem Haus der Schlüssel gehört, besteht keine Missbrauchsgefahr.
• wenn Sie als Vermieter tatsächlich die Schließanlage oder das Schloss austauschen. Tun Sie das nicht, muss der Vermieter nicht dafür zahlen.

Wenn Ihr Mieter sich zusätzliche Schlüssel nachmachen lassen hat, müssen Sie ihm diese entweder abkaufen oder Ihren Mieter dazu auffordern, die Schlüssel nachweislich zu vernichten. Ihr Mieter darf die Schlüssel nicht behalten.

Sie sind als Vermieter nicht dazu verpflichtet, zum Zeitpunkt des Mieterwechsels eine Teilabrechnung der Nebenkosten zu erstellen. So legt es § 556 Abs. 3 BGB fest:

„(…) Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. (…)“

Sie können sich damit also bis zum Ende einer Abrechnungsperiode Zeit lassen.

Trotzdem müssen Sie als Vermieter bei Auszug des Mieters die verbrauchsabhängigen Energiekosten zwischenablesen, um nach Ablauf des kompletten Abrechnungszeitraums eine korrekte Teilabrechnung erstellen zu können. Die Kosten für die Zwischenablesung müssen Sie als Vermieter selbst tragen, da diese zu den Verwaltungskosten zählen.

Als Vermieter sind Sie nicht dazu verpflichtet, die Mietkaution Ihrem Mieter direkt zurückzuzahlen. Sie können diese normalerweise drei bis sechs Monate zurückhalten, wenn noch Forderungen an den Mieter bestehen. Das kann zum Beispiel der Fall sein,

• wenn Mietrückstände bestehen,
• wenn noch Nebenkosten offen sind,
• wenn noch Schäden bestehen, die der Mieter verursacht hat,
• wenn noch Renovierungsarbeiten vertragsgerecht ausgeführt werden müssen.

Sobald alles in Ordnung ist, zahlen Sie dem Mieter die Mietkaution inklusive Zinsen zurück. Sind noch Forderungen offen, können Sie diese von der Kaution abziehen.

Wenn Ihr Mieter verstirbt, ist das Mietverhältnis nicht automatisch beendet.

• Wenn es zum Beispiel weitere Mieter gibt, die im Mietvertrag eingetragen sind, wird das Mietverhältnis weitergeführt – außer, diese kündigen.
• Wenn es keine weiteren Mieter gibt, müssen die Erben
• oder Personen, die eventuell für den Mieter in das Mietverhältnis eingetreten sind, die Miete zahlen. Ein Eintrittsrecht haben beispielsweise Ehegatten oder Lebenspartner oder andere Personen, die im gleichen Haushalt leben.

Geht das Mietverhältnis an einen Erben über, haben Sie als Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses Recht gilt bis zu einem Monat, nachdem Sie vom Tod Ihres Mieters erfahren haben.

So sieht es § 580 BGB vor:

„Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“

Wenn die Immobilie in einer beliebten Lage steht, in der Sie eine bessere Miete erzielen könnten, sollten Sie dieses Sonderkündigungsrecht nutzen, um zu verhindern, dass die Erben Ihres Mieters zu den günstigen, geerbten Mietkonditionen einziehen. Auch können Sie das Sonderkündigungsrecht nutzen, um die Immobilie zu verkaufen, denn leerstehende Immobilien sind besser zu verkaufen, als vermietete.

Die Kündigung Ihres Mieters bieten sich für Sie als Vermieter verschiedene Möglichkeiten:

• Sie können die Wohnung im aktuellen Zustand neu vermieten.
• Sie können die Wohnung renovieren und neu vermieten.
• Sie können die Wohnung verkaufen.

Welche dieser Optionen für Sie die beste ist, ist immer abhängig von

• der Art der Immobilie,
• der Lage Ihrer Immobilie und
• ihrer persönlichen Situation.

Gibt es zum Beispiel ein sehr großes Angebot von Immobilien in der Region, die nur niedrige Mieten und Verkaufspreise erzielen, lohnt es sich, eine Renovierung in Betracht zu ziehen. Damit können Sie die Attraktivität Ihre Wohnung steigern und schneller wieder vermieten.

Ist die Nachfrage größer als das Wohnungsangebot, ist eine Renovierung vielleicht nicht notwendig.

In beiden Fällen sollten Sie die Miete, die im renovierten Zustand zu erzielen ist, mit der im unrenovierten Zustand gegenrechnen und dabei die Renovierungskosten berücksichtigen.

Grundsätzlich ist Verkauf der frei werdenden Immobilie eine Überlegung wert. Denn unvermietet erzielen Wohnungen einen höheren Preis, als vermietet – auch im unrenovierten Zustand.