Scheidung mit Haus: Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

• In der Regel gilt bei einer Ehe der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft, sodass jeder Vermögenszuwachs während der Ehe nach einer Scheidung gleichmäßig auf die Partner aufgeteilt wird (Zugewinnausgleich). Dazu zählen auch Immobilien.
• Bei einem Haus, bei dem beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind, gibt es verschiedene Möglichkeiten der Aufteilung: Eigentumsübertragung und Auszahlung, Realteilung, Verkauf, Vermietung, Übertragung auf die gemeinsamen Kinder, Teilungsversteigerung.
• Um den Zugewinnausgleich für ein Haus zu berechnen, muss das Anfangsvermögen vom Endvermögen abgezogen und der Rest anschließend halbiert werden. Für die Ermittlung muss man also den aktuellen Immobilienwert kennen.
• Den Kredit muss der zurückzahlen, der den Kreditvertrag unterschrieben hat. Haben beide Ehepartner unterschrieben, kann der Kredit auf den, der das Haus behält, als alleinigen Kreditnehmer übertragen werden, sofern die Bank zustimmt.
• Wer das Haus noch vor oder während der Scheidung verkauft, kann die Grunderwerbsteuer sparen.

Wem das Haus nach einer Scheidung gehört, hängt davon ab, wer als Eigentümer im Grundbuch steht:

• Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört das Haus nach der Scheidung dieser Person alleine. Sie hat die volle Verfügungsgewalt über das Haus, kann also alleine entscheiden, was damit passiert; zum Beispiel selbst im Haus wohnen bleiben und den Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, zum Auszug aufzufordern.
• Stehen beide Eheleute im Grundbuch, haben beide einen rechtlichen Anspruch auf das Haus und müssen gemeinsam entscheiden, was damit passiert.

Gibt es bei der Scheidung mit Haus ein Wohnrecht?

Ob es bei der Scheidung mit Haus ein Wohnrecht gibt oder nicht, hängt von den Umständen der Scheidung ab. In folgenden Fällen gibt es ein Wohnrecht:

• Wenn die Immobilie nur einem Ehepartner gehört und der Nicht-Eigentümer nachweisen kann, dass er keine neue zumutbare Unterkunft für sich und den Nachwuchs finden konnte, hat er ein Wohnrecht.
• Wenn beide Ehepartner Eigentümer der Immobilie sind. Dann haben beide Eheleute ein Wohnrecht für das Haus.

Wurde kein Ehevertrag geschlossen oder im Ehevertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass alles, was die Eheleute vor der Eheschließung allein besessen haben, ihnen auch weiterhin allein gehört, wohingegen während der Ehe gebildetes Vermögen beide Ehepartner gemeinsam besitzen. Können die Ehepartner bei einer Scheidung die Vermögensgegenstände und Ausgleichszahlungen nicht einvernehmlich regeln, greift in der Regel der Zugewinnausgleich. 

Beim Zugewinnausgleich wird ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen, indem das Anfangs- und Endvermögen gegenübergestellt wird. Bei einem Vermögenszuwachs zahlt der Partner mit dem höheren Zugewinn den Zugewinnausgleich. Bei einer Immobilie ist das etwas komplizierter, da sie sich nicht einfach teilen lässt. Ob und wie hoch der Zugewinnausgleich ausfällt, hängt außerdem davon ab, wem das Haus gehört – einem oder beiden Ehepartnern – und wann das Haus erworben wurde:

1. Ein Partner hat das Haus in die Ehe gebracht und ist alleiniger Eigentümer: Das Haus unterliegt nicht dem Zugewinnausgleich, außer es erfährt während der Ehezeit eine Wertsteigerung, zum Beispiel durch eine Sanierung oder Inflation. Bei einer Scheidung steht dann im Rahmen des Zugewinnausgleichs die Hälfte des Zugewinns dem Ehegatten zu, der Nichteigentümer ist.
2. Ein Partner hat das Haus während der Ehe erworben und ist alleiniger Eigentümer: Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer hat zwar die volle Verfügungsgewalt über das Haus, muss aber im Rahmen des Zugewinnausgleichs den anderen Ehepartner berücksichtigen und unter Umständen eine Ausgleichszahlung aus dem gemeinsamen Vermögen vornehmen.
3. Beide Ehepartner haben das Haus gemeinsam während der Ehe erworben: Stehen beide Partner gemeinsam im Grundbuch, gehört das Haus zum Vermögen und muss nach der Scheidung meist aufgeteilt werden. Welche Arten der Teilung möglich sind, erfahren Sie im Verlauf dieses Artikels.

Die modifizierte Zugewinngemeinschaft

Bei der modifizierten Zugewinngemeinschaft werden im Ehevertrag bestimmte Bedingungen bezüglich dem gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft festgelegt; zum Beispiel, dass der Zugewinnausgleich erst ab einer bestimmten Ehedauer oder ab der Geburt eines gemeinsamen Kindes wirksam wird. 

Was passiert mit einem geerbten oder geschenkten Haus nach der Scheidung?

Wenn ein Partner während der Ehe ein Haus erbt oder ein Haus geschenkt bekommt, gehört diese Immobilie zum privilegierten Anfangsvermögen und somit nicht zur Zugewinngemeinschaft. Nur, wenn das Haus während der Ehe ausgebaut oder modernisiert wurde, also eine Wertsteigerung erfahren hat, muss diese beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.

Achtung: Der Anspruch auf Zugewinnausgleich kann verjähren

Der Anspruch auf den Zugewinnausgleich verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. Das bedeutet: Hat das zuständige Gericht drei Jahre nach der Scheidung immer noch nicht den Zugewinnausgleich geregelt, entfällt der Anspruch. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem die Scheidung rechtskräftig wird und läuft drei Jahre später am 31. Dezember um 24 Uhr ab – vorausgesetzt, der ausgleichsberechtigte Ehepartner wusste von der Rechtskräftigkeit der Scheidung. Ein Beispiel: Wird die Scheidung am 07.10.2021 rechtskräftig, läuft die dreijährige Verjährungsfrist am 31.12.2024 um 24 Uhr ab.

Sind beide Partner gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch des Hauses eingetragen, gibt es grundsätzlich folgende Möglichkeiten für die Aufteilung der Immobilie nach der Scheidung:

1. Eigentumsübertragung und Auszahlung: Ein Ehepartner behält das Haus und zahlt den anderen aus
2. Realteilung: Das Haus wird geteilt, sodass zwei getrennte Einheiten entstehen
3. Verkauf des gemeinsamen Hauses: Die Ehegatten teilen den Gewinn gemäß ihren Eigentumsanteilen auf
4. Vermietung: Das Haus bleibt im gemeinsamen Besitz der Ehepartner und wird vermietet; die Mieteinnahmen werden aufgeteilt
5. Übertragung des Hauses auf die gemeinsamen Kinder: Das Haus bleibt somit im Familienbesitz; bei einem minderjährigen Kind muss das Vormundschaftsgericht zustimmen
6. Teilungsversteigerung: Ist keine Einigung über die Aufteilung der Immobilie möglich, wird das Haus über ein Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.
7. Beide Ehepartner bleiben im Haus wohnen: Es muss trotzdem eine räumliche Trennung stattfinden, damit das Trennungsjahr anerkannt wird

4. Vermietung des Hauses

Alternativ zum Hausverkauf bei der Scheidung können beide Ehepartner Eigentümer bleiben und das Haus gemeinsam vermieten. Allerdings müssen beide Partner das wollen und sich vorstellen können, auch zukünftig gemeinsam für das Haus verantwortlich zu sein.

Ist das der Fall, kann die Vermietung des gemeinsamen Hauses vor allem dann von Vorteil sein, wenn die Ehepartner einen Kredit aufgenommen haben. Vermieten sie das Haus, kann der Kredit einfach weiterlaufen und die Mieteinnahmen mit dem Kredit getilgt werden. Außerdem kann so die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden, die gezahlt werden müsste, wenn der Kredit vorzeitig aufgelöst würde. Ein weiterer Kostenpunkt, der bei anderen Lösungen fällig wird und bei diesem Weg eingespart werden kann: Die Änderung des Grundbucheintrags. Da beide Ehepartner weiterhin Eigentümer bleiben, müssen die Eigentumsverhältnisse nicht geändert werden.

Wer sich für die Vermietung entscheidet, sollte im Voraus mit dem Partner klären, wie sich beide die Vermietung vorstellen; zum Beispiel, ob ein Makler engagiert wird, was im Mietvertrag stehen soll, wer sich um Nebenkostenabrechnungen etc. kümmert und Ansprechpartner für den Mieter ist, welche Voraussetzungen die Mieter erfüllen sollten, usw. Es kann hilfreich sein, einen gemeinsamen Hausverwalter zu engagieren, der sich um alle Belange rund um die Immobilie kümmert.

5. Übertragung des Hauses auf die Kinder

Hat das Haus einen besonderen persönlichen Wert und soll deshalb in der Familie bleiben, können die Ehepartner bei einer Scheidung das Haus auch auf Kinder übertragen, die aus der Ehe hervorgegangen sind. Bei einem volljährigen Kind ist das immer möglich, bei einem minderjährigen Kind brauchen die Ehepartner für die Übertragung die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Möchte nur ein Ehepartner seinen Eigentumsanteil am Haus dem Kind schenken, geht das grundsätzlich auch. Allerdings bedarf es dafür der Zustimmung des anderen Ehepartners – und die des Vormundschaftsgerichts, wenn das Kind minderjährig ist.

Bevor Eltern sich für diesen Schritt entscheiden, sollten sie bedenken, dass ein Haus schnell zur Belastung für das Kind werden kann. Denn mit der Übertragung erhält das Kind nicht nur alle Rechte, sondern auch alle Pflichten, die mit dem Hausbesitz einhergehen. Dazu zählen unter anderem die jährlich zu entrichtende Grundsteuer und die Unterhaltungskosten.

6. Teilungsversteigerung für das Haus

Können sich die Ehepartner bei der Scheidung nicht einigen, was mit dem Haus passiert, kann beim Amtsgericht ein Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden. Den Antrag darf jeder Ehepartner stellen, unabhängig von seinem Eigentumsanteil am Haus. Der jeweils andere Ehepartner kann gegen einen solchen Antrag innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erheben, zum Beispiel, wenn sich die Lebensverhältnisse der Kinder bei einer Teilungsversteigerung erheblich nachteilig ändern würden. Das Verfahren kann für sechs Monate eingestellt werden, wenn das Gericht die Einwände als zulässig erachtet.

Sind die Einwände nicht zulässig, wird das Haus vom Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Anschließend stellt das Gericht einen Teilungsplan auf, nach dem der Erlös wie von den Ehepartnern bestimmt aufgeteilt wird. Sollten sich die Ehepartner auch hier nicht einig sein, wird der Betrag bei Gericht hinterlegt und die Aufteilung gerichtlich entschieden.

Bevor sich scheidende Eheleute den Weg der Teilungsversteigerung wählen, sollten sie sich bewusst sein, dass der Erlös daraus oftmals geringer ausfällt als bei einem regulären Verkauf. Zudem werden von diesem Erlös noch die Sachverständigen- und Gerichtskosten abgezogen. Wirtschaftlich betrachtet stellt die Teilungsversteigerung also keine gute Lösung dar. 

7. Beide Ehepartner bleiben gemeinsam im Haus wohnen

Entscheiden sich die Ehepartner dazu, das Haus weiterhin gemeinsam zu bewohnen, wird ein gemeinsames Wohnrecht bei der Scheidung vereinbart. Trotzdem müssen im Trennungsjahr beide Lebensbereiche klar voneinander abgegrenzt werden, damit es gültig ist.

Ermittlung der Eigentumsanteile

Entscheiden sich Eheleute bei einer Scheidung dazu, dass ein Partner das gemeinsame Haus behält, muss dieser den anderen für die Übertragung der Eigentumsanteile ausbezahlen. Um zu ermitteln, wie viel der künftige Alleineigentümer seinem Partner zahlen muss, wird 

1. der Wert des Hauses ermittelt,
2. anschließend die bestehenden Verbindlichkeiten abgezogen und
3. das Ergebnis entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt - zum Beispiel durch zwei geteilt.

Rechenbeispiel

Das Haus hat einen Wert von 700.000 Euro, die Verbindlichkeiten betragen 200.000 Euro, das Haus gehört den Ehepartnern zu gleichen Teilen:

1. 700.000 € - 200.000 € = 500.000 €
2. 500.000 € / 2 = 250.000 €

In diesem Beispiel muss der Ehepartner, der das Haus behält, dem anderen Ehepartner 250.000 Euro auszahlen.

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn der eine Ehepartner den anderen nicht auszahlen kann?

Dem Partner bei einer Scheidung seinen Eigentumsanteil am Haus auszuzahlen, ist finanziell oft schwer zu stemmen. Deshalb sollte im Vorfeld mit dem Partner ausgehandelt werden, welche Alternative infrage kommt. Möglich ist: 

• die Verrechnung des Betrags mit Unterhaltszahlungen 
• die Verrechnung des Betrags mit dem Zugewinnausgleich
• die Stundung des Kaufpreises

Steuersparmöglichkeiten

Bei der Übertragung von Eigentumsanteilen eines Hauses im Falle einer Scheidung, gibt es folgende Möglichkeiten, Steuern zu sparen:

• Grunderwerbsteuer sparen: Überschreiben Sie das Haus schon vor oder während der Scheidung, dadurch können Sie die Grunderwerbsteuer umgehen, denn bei einem Eigentümerwechsel nach der Scheidung fällt Grunderwerbsteuer an. 
• Spekulationssteuer sparen: Bei der Übertragung der Eigentumsanteile kann unter Umständen Spekulationssteuer zu zahlen sein. Diese entfällt, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben oder zwischen dem Zeitpunkt von Kauf und Verkauf des Hauses mehr als zehn Jahre liegen.

Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel auf Jahrzehnte angelegt, sodass der Immobilienkredit für das Haus bei einer Scheidung häufig noch nicht abbezahlt ist. Wer den Kredit weiter abbezahlen muss, hängt davon ab, auf wen der Kredit läuft, ob auf einen oder auf beide Partner:

• Wurde nur ein Ehepartner als Kreditnehmer im Grundbuch eingetragen, ist auch nur dieser rechtlich zur Kreditabzahlung verpflichtet.
• In der Regel stehen jedoch beide Ehepartner als Kreditnehmer im Grundbuch, sodass beide den Kredit tilgen müssen.

Läuft der Kredit für das Haus auf beide Partner und übernimmt einer im Zuge der Scheidung die Immobilie, kann der Kredit auf ihn als alleinigen Kreditnehmer übertragen werden, wenn die Bank zustimmt. Hält sie den alleinigen Immobilieneigentümer allerdings nicht für kreditwürdig, kann sie ihre Zustimmung verweigern. Dann gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Die Eheleute entscheiden, den Kredit weiterhin gemeinsam zu tilgen. Der Nicht-Eigentümer kann sich in diesem Fall seinen Anteil der Tilgung auf anderem Weg vom Partner zurückzahlen lassen – zum Beispiel über den Trennungsunterhalt.
2. Die Eheleute lösen den Kredit vorzeitig auf und der Alleineigentümer schließt einen neuen Kreditvertrag ab, um die Restschuld zu tilgen. In diesem Fall kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des alten Kreditvertrags verlangen.

Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wird bei einer Scheidung mit Haus der Kredit vorzeitig gekündigt, ist in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen – und zwar von dem vertraglichen Kreditnehmer. Stehen beide Partner im Vertrag, haften beide gesamtschuldnerisch für die Baufinanzierung, sodass die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung von einem der beiden Partner komplett verlangen kann. Steht nur ein Partner im Kreditvertrag, haftet auch nur er und die Bank kann nur von ihm die Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, nicht vom anderen Ehepartner.

Kreditrückzahlung mit Bürgschaft bei einer Scheidung mit Haus

Hat nur ein Ehepartner den Kredit aufgenommen, aber der andere diesen mit einer Bürgschaft abgesichert, haftet der Bürge auch nach der Scheidung für die Kreditschulden des anderen. Das bedeutet, er muss den Kredit weiter abbezahlen, wenn der Partner seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommt.

Bei einer Kreditrückzahlung mit Bürgschaft ist es deshalb wichtig, im Rahmen einer Trennung eine Schuldhaftentlassung zu vereinbaren. Der Bürge muss dann nicht mehr für die Zahlungsverbindlichkeiten des geschiedenen Ehepartners aufkommen, obwohl ihm das Haus nicht mehr gehört. In diesem Fall muss kein neuer Vertrag vereinbart werden, weil der verbleibende Kreditnehmer bereits gesamtschuldnerisch für den Kredit haftet. Allerdings wird seine Bonität geprüft.

Haben die Ehepartner für die Finanzierung des Eigenheims einen Bausparvertrag abgeschlossen, wird dieser bei einer Scheidung ebenfalls berücksichtigt. Das eingezahlte Vermögen steht beiden Ehepartnern zu, wenn

• beide Inhaber des Vertrags sind,
• nur ein Partner Inhaber des Vertrags ist, aber das Geld vom anderen Partner oder einem gemeinsamen Konto eingezahlt wurde,
• der Bausparvertrag zu einem gemeinsamen Zweck angelegt wurde, zum Beispiel zur Finanzierung eines Eigenheims

Der Bausparvertrag kann jederzeit durch den Vertragsinhaber gekündigt werden. Allerdings kann die Bank bei einer Kündigung während der Ansparphase eine Entschädigung zwischen 0,1 und einem Prozent der gewählten Bausparsumme für jeden Monat, der früher gekündigt wird, verlangen. Wurde bereits die Darlehensphase erreicht, erhalten die Vertragspartner bei der Auflösung des Bausparvertrags die angesparte Bausparsumme inklusive der erhaltenen Zinsen kostenfrei. Die Kündigung müssen beide Ehepartner unterzeichnen, wenn beide Inhaber des Bausparvertrags sind.