Mietwohnung mit Küche: Was Vermieter wissen sollten

• Eine Wohnung mit Küche zu vermieten ist nicht verpflichtend, aber möglich.
• Die Entscheidung, ob mit oder ohne Küche zu vermieten, muss individuell abgewogen werden. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.
• Mieter, die eine langfristige Bleibe suchen, sind eher an einer Wohnung ohne Küche interessiert, da sie diese dann nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten können.
• In kleinen Wohnungen und Wohnungen mit häufigem Mieterwechsel ist es sinnvoller, eine Einbauküche bereitzustellen und zu vermieten, statt den Mieter eine einbauen zu lassen.
• Möchten Sie eine Einbauküche vermieten, achten Sie auf eine zeitlose neutrale Gestaltung, die möglichst vielen gefällt. Die Elektrogeräte sollten solide sein, müssen aber nicht die teuersten sein.
• Alternativ zur Vermietung können Sie die Einbauküche verleihen oder an den Mieter verkaufen.
• Ebenso kann der Mieter seine eigene Küche mitbringen, muss Ihre jedoch einlagern oder nach Absprache entsorgen.
• Vermieten Sie eine Küche, müssen Sie diese in einem funktionsfähigen Zustand halten und die Instandhaltung zahlen.
• Kleinere Reparaturen bis zu einem gewissen Betrag muss Ihr Mieter übernehmen, wenn Sie eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag festgehalten haben.
• Die Küche können Sie über zehn Jahre linear steuerlich abschreiben.

Eine Wohnung in Deutschland kann mit oder ohne Einbauküche vermietet werden. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau einer Küche in eine Mietwohnung. Allerdings müssen entsprechende Anschlüsse für eine Küche vorhanden sein: Strom, Wasser und eventuell Gas (je nach Gebäude). Ist keine Küche vorhanden, muss sich der Mieter selbst eine Küche für die Wohnung kaufen, besitzt diese dann auch und muss sie bei Auszug wieder mitnehmen – außer, Sie als Vermieter oder der Nachmieter möchten die Küche abkaufen.

Ob es besser ist, eine Wohnung mit oder ohne Küche zu vermieten, kommt auf die jeweilige Situation an. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile:

Wohnung ohne Küche vermieten: Vorteile und Nachteile

Wann ist eine Vermietung ohne Küche sinnvoll?

Wünschen Sie ein langfristiges Mietverhältnis, ist es in der Regel sinnvoller, die Wohnung ohne Küche zu vermieten. Langfristige Mieter möchten die Küche in der Regel nach ihren eigenen Vorstellungen planen und sind dafür bereit, die Anschaffungskosten für die Küche zu zahlen. Im Laufe einer langen Mietzeit kann der Kauf sogar günstiger werden, als das Mieten einer Küche. 

Wohnung mit Küche vermieten: Vorteile und Nachteile

Wann ist eine Vermietung mit Küche sinnvoll?

Die Vermietung einer Wohnung mit Küche macht bei kleinen Wohnungen wie einem 1-Zimmer-Apartment Sinn und wenn eine hohe Mieterfluktuation zu erwarten ist. Zum Beispiel weil vor allem Studierende und Pendler die Wohnung mieten.

Wer seine Wohnung mit Einbauküche vermieten möchte hat zwei Möglichkeiten, diese bei der Miete zu berücksichtigen:

1. Die Küche wird im Mietvertrag nicht separat ausgewiesen: Der Vermieter kann sich bezüglich der Miete mit Küche am geltenden Mietspiegel orientieren. Dort werden entweder konkrete Beträge pro Quadratmeter ausgewiesen (0,7 - 1,0 Euro), die auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden können oder die Küche ermöglicht die Einordnung in eine höhere Kategorie im Mietspiegel. Als werterhöhendes Merkmal gilt eine Küche zum Beispiel im Berliner Mietspiegel. Hier können Vermieter die Wohnung innerhalb der vorgegebenen Spanne um 20 Prozent höher einordnen.
2. Die Küche wird im Mietvertrag separat ausgewiesen: Der Vermieter kann den monatlichen Zuschlag zur Miete für die Küche berechnen, indem er den Kaufpreis der Küche durch die geschätzte Nutzungsdauer teilt, die Kapitalzinsen dazu rechnet und am Ende den Betrag durch Zwölf teilt. 

Mietzuschlag Einbauküche berechnen: Formel und Rechenbeispiel

Formel monatlicher Mietzuschlag Einbauküche:

• Monatlicher Zuschlag = (Kaufpreis : Nutzungsdauer + Kapitalzinsen) : 12

Beispielrechnung:

• Anschaffungskosten Küche: 7.000 Euro
• Nutzungsdauer: 10 Jahre
• Kapitalzinsen pro Jahr: 5 Prozent (= 350 Euro)
• Monatlicher Zuschlag = (7.000 € : 10 + 350 €) : 12 = 87,50 €

Nutzungsdauer Küche

Ab wann eine Küche als abgenutzt gilt, ist nicht eindeutig definiert. Die Spanne bei gerichtlichen Entscheidungen reicht von 10 bis 25 Jahre. Die Abnutzung hängt immer von der Qualität der Küche und davon ab, von wem und wie oft sie genutzt wird. Eine Küche in einem Single-Haushalt hält in der Regel länger als eine Küche, die von einer Familie mit Kindern genutzt wird. Um zu entscheiden, ob sich die Vermietung mit Einbauküche lohnt, sollten Sie diese Faktoren berücksichtigen und alles genau durchrechnen.

Eine genaue gesetzliche Vorgabe, was alles zu einer Einbauküche in einer Mietwohnung zählt, gibt es nicht.

In der Regel umfasst die Standardausstattung:

• Spüle
• Kochplatten
• Backofen
• Kühlschrank
• Küchenschränke

Eine Geschirrspülmaschine zählt laut einem Urteil des Landesgerichts München nicht zur Standardausstattung einer Küche (LG München I, Urteil v. 18.12.2002, 15 S 4308/02, NZM 2003, S. 152).

Lange Zeit war es möglich die Küche über die Werbungskosten abzuschreiben, sodass der Betrag noch im Jahr des Kaufs der Küche oder zusätzlicher Küchengeräte geltend gemacht werden konnte. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 3. August 2016 wird die Küche jedoch als einheitliches Wirtschaftsgut bewertet. Das bedeutet, Einbauschränke, Herd, Spüle und Kühlschrank gelten als Einheit, die fest mit der Wohnung verbunden ist. Die Konsequenz daraus: Die Küche darf nur noch komplett über zehn Jahre linear abgeschrieben werden. Diese Regel gilt auch für erneuerte Küchengeräte und Küchenelemente.

Für eine Mitvermietung der Küche muss es eine separate Klausel im Mietvertrag geben. Daraus ergeben sich bestimmte Pflichten für Sie als Mieter: Sie müssen für die Instandhaltung und Instandsetzung sorgen und sich um Ersatz kümmern, wenn die Küche nicht mehr in einem akzeptablen Zustand ist oder ein Elektrogerät ausfällt. Das gilt auch, wenn es dazu keine Regelung im Mietvertrag gibt. Kümmern Sie sich nicht darum, kann der Mieter bei Mängeln, die die Nutzbarkeit der Küche einschränken, die Miete mindern – vorausgesetzt, er hat diese pfleglich behandelt.

Um als Vermieter nicht alle Reparaturkosten alleine tragen zu müssen, sollten Sie eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag aufnehmen. Diese Klausel verpflichtet Mieter, die Reparaturkosten von Bagatellschäden an Gegenständen, die zur Wohnung gehören und die der Mieter unmittelbar berührt und häufig benutzt, selbst zu übernehmen. Die Kosten müssen gedeckelt sein auf einen bestimmten Betrag pro Reparatur und Jahr. Die zulässigen Beträge sind nicht eindeutig festgelegt. Der Höchstbetrag für einzelne Reparaturen reicht von 75 über 100 oder 120 bis 150 Euro. Der jährliche Höchstbetrag von sechs über acht bis zehn Prozent der Jahresmiete.

Haftung Küche: Sonderfall Gewerbemietvertrag

Während private Mieter in der Regel nur im Rahmen der Kleinreparaturregel für Schäden an der Küche belangt werden können, müssen gewerbliche Mieter grundsätzlich alle Reparaturkosten übernehmen. Das gilt auf gewerblichen Flächen und bei Wohnungen, die Unternehmen für Mitarbeiter anmieten.

Im ersten Jahr verliert eine neue vermietete Einbauküche 24 Prozent an Wert, in den Folgejahren vier Prozent. 

Wertminderung vermietete Küche: Rechenbeispiel

• Anschaffungswert: 5.000 Euro
• Wert nach 1. Jahr: 3.800 Euro (1.200 Euro Wertminderung)
• Wert nach 2. Jahr: 3.648 Euro (152 Euro Wertminderung)
• Wert nach 3. Jahr: 3.502 Euro (146 Euro Wertminderung)
• …

Um dem Mieter eine Einbauküche bereitzustellen, müssen Sie die Küche nicht unbedingt vermieten. Es gibt noch andere Möglichkeiten:

1. Küche an den Mieter verleihen
2. Küche an den Mieter verkaufen
3. Mieter eigene Küche einbauen lassen

1. Küche an den Mieter verleihen

Überlassen Sie dem Mieter die Küche zum Gebrauch, sind Sie nicht zur Reparatur verpflichtet. Allerdings dürfen Sie dann keine Miete für die Küche verlangen. Diese Lösung ist sinnvoll, wenn die Küche bereits alt und reparaturbedürftig ist. Im Mietvertrag muss klar geregelt sein, dass Sie dem Mieter die Küche nur zur Nutzung überlassen und eine Gewährleistung ausschließen.

2. Küche an den Mieter verkaufen

Verkaufen Sie dem Mieter die Küche, müssen Sie im Falle einer gebrauchten Küche alle Mängel benennen und im Kaufvertrag aufführen. Versäumen Sie die Benennung und Aufführung von Mängeln, kann der Mieter Gewährleistungsrechte geltend machen und den Kauf wegen arglistiger Täuschung anfechten. Die Gewährleistungsdauer wegen eventueller unbekannter Mängel sollten Sie bei einer gebrauchten Küche auf ein Jahr begrenzen. Wichtig beim Verkauf einer Küche ist es, einen realistischen Preis zu fordern, damit der Kaufvertrag nicht wegen Wuchers als unwirksam erklärt werden kann. Außerdem sollten Sie eine Ratenzahlung anbieten, damit Ihr Mieter Kaution und Bezahlung der Küche besser bewältigen kann.

3. Mieter eigene Küche einbauen lassen

Möchte Ihr Mieter trotz vorhandener Küche eine eigene Küche einbauen, darf er das nur, wenn Sie zustimmen. Die bereits eingebaute Küche muss er auf eigene Kosten ausbauen und an einem Ort lagern, der sauber, trocken und für Dritte unzugänglich ist. Außerdem muss der Mieter bei Auszug wieder für den Einbau Ihrer Küche sorgen – ohne dass dadurch die Neuvermietung durch zeitliche Verzögerungen behindert wird. Die Miete müssen Sie nicht reduzieren, wenn Ihr Mieter eine eigene Küche einbauen möchte und Ihre dafür entfernt. Ebenso wenig müssen Sie ihm seine Küche nach Auszug abkaufen. Vielleicht ist es aber eine gute Gelegenheit, für wenig Geld an eine neuere Küche als die Ihre zu kommen. Berücksichtigen Sie bei dieser Überlegung den Wertverfall von Küchen.

Hat Ihr Mieter selbst eine Küche eingebaut und zieht aus, gibt es folgende Möglichkeiten:

1. Der Mieter nimmt die Küche mit.
2. Sie kaufen dem Mieter die Küche ab.
3. Der Nachmieter kauft dem Mieter die Küche ab.

Grundsätzlich ist der Mieter dazu verpflichtet, von sich aus getätigte Einbauten wieder zurückzubauen. Er hat kein Recht auf finanziellen Ausgleich dafür. Für Sie als Vermieter kann es sich aber lohnen, die Küche abzukaufen, wenn diese noch in gutem Zustand ist. So sparen Sie nicht nur Geld, sondern auch Zeit für Planungs- und Einbauaufwand.