Einliegerwohnung vermieten: Wann es sich lohnt und was zu beachten ist

Eine Einliegerwohnung ist eine Wohnung innerhalb des vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes, sprich seinem Eigenheim. Der Wohnraum von Einliegerwohnung und Hauptwohnung überschneidet sich zwar teilweise, zum Beispiel durch die gemeinsame Nutzung eines Hauseingangs oder Flurs, trotzdem muss die Einliegerwohnung einen eigenen abschließbaren Zugang haben und unabhängig von der Wohnung des Vermieters nutzbar sein. Eine eigene Küche (Küche vermieten) und ein eigenes Badezimmer sind dafür unerlässlich. Zimmer, die einzeln vermietet werden und nur über den Wohnraum des Vermieters zugänglich sind, zählen nicht als Einliegerwohnung.

Alle Kriterien für eine Einliegerwohnung auf einen Blick:

• Wohnraum von Einliegerwohnung und Hauptwohnung überschneidet sich teilweise.
• Einliegerwohnung hat einen eigenen abschließbaren Zugang.
• Einliegerwohnung ist vom restlichen Wohnbereich abgetrennt.
• In der Einliegerwohnung ist eine unabhängige Haushaltsführung möglich; durch eigenes Bad mit Dusche und WC sowie eigener Kochmöglichkeit.
• Die Einliegerwohnung ist in der Regel kleiner als die Hauptwohnung.
• Der Vermieter selbst muss im Haus mitwohnen.

Ein Blick in die Vergangenheit

Die Bezeichnung Einliegerwohnung leitet sich vom Begriff Einlieger ab. Als Einlieger wurden noch bis Anfang des 20. Jahrhunderts Landarbeiter ohne Grundbesitz und ohne festen Wohnsitz genannt, die sich bei Bauern einmieteten und diesen auf dem Gut halfen. Heute werden Mieter einer Einliegerwohnung als Einlieger bezeichnet.

Nach Ende des Zweiten Weltkriegs waren Einliegerwohnungen ein Mittel, um dem damaligen Wohnraummangel zu begegnen. So wurden Bauherren dazu verpflichtet, in ihre neuen Einfamilienhäuser Einliegerwohnungen einzubauen.

Eine Einliegerwohnung zu vermieten, kann sich aufgrund verschiedener finanzieller Vorteile lohnen:

• Mit den Mieteinnahmen lässt sich bereits während der Immobilienfinanzierung ein Teil der Finanzierungsraten begleichen.
• Später stellen die Mieteinnahmen über die Einliegerwohnung ein zweites Einkommen dar.
• Es ist außerdem möglich, zwei Darlehen abzuschließen – eines für die Einliegerwohnung und eines für den Hauptwohnbereich.
• Erfüllt die Immobilie die Vorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW), sind doppelte staatliche Förderungen denkbar.
• Nicht zuletzt bietet die Vermietung einer Einliegerwohnung steuerliche Vorteile. Berücksichtigt werden vor allem Zinskosten, Kosten für Instandhaltung und Modernisierung, Reparaturkosten, Maklerkosten und bei Neubau die Herstellungskosten.

Ob sich die Vermietung der Einliegerwohnung aus finanzieller Sicht wirklich lohnt, sollte immer rechnerisch überprüft werden. Dazu ist die Höhe der Mieteinnahmen mit den zusätzlich entstehenden Ausgaben gegenzurechnen. Oft lohnt sich eine Einliegerwohnung erst ab einer Größe von zwei Zimmern oder 50 Quadratmetern.

Neben den finanziellen Vorteilen können auch soziale Aspekte die Vermietung einer Einliegerwohnung lohnenswert machen. So bietet eine Einliegerwohnung die Möglichkeit, mit den erwachsenen Kindern, den Eltern oder Oma und Opa unter einem Dach zu leben und sich somit gegenseitig zu unterstützen. Das kann auch mit familienfremden Mietern gelingen, zu denen man eine enge Bindung aufbaut.

Bei einer Einliegerwohnung sind verschiedene Aufwendungen absetzbar, wenn die zu Mieteinnahmen versteuern sind; zum Beispiel die Darlehenszinsen der Einliegerwohnung, die Herstellungskosten für die Einliegerwohnung, die Kosten zum Erhalt des Objekts, die Kosten der Gartengestaltung und die Maklerkosten für die Vermietung.

Die Aufwendungen müssen allerdings immer eindeutig auf die Einliegerwohnung zurückzuführen sein, um sie steuerlich absetzen zu können. Deshalb sollten beispielsweise bei anfallenden Reparaturen immer getrennte Rechnungen für beide Wohneinheiten ausgestellt werden.

Um passende Mieter für Ihre Einliegerwohnung zu finden, hilft es, ein paar Kniffe zu beachten. Bei der Wohnungsanzeige sollten Sie zum Beispiel möglichst schon im Anzeigentitel erwähnen, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt. Damit können Sie früh die Interessenten herausfiltern, die sich auch wirklich vorstellen können, in einer Einliegerwohnung zu leben. Genauso wie bei anderen Wohnungsanzeigen helfen attraktive Fotos, Grundrisse und eine lückenlose Beschreibung bei der Vermarktung. Besonderheiten sollten Sie positiv hervorheben, zugleich sind Transparenz und eine offene Kommunikation aller Fakten zur Wohnung wichtig, wenn Sie später in Ruhe und Frieden unter einem Dach wohnen möchten.

Vor der Besichtigung sollten Sie Ihre Einliegerwohnung nochmal kritisch prüfen und alles beseitigen, was Sie selbst als Mieter stören würde. Reinigen Sie die Wohnung und räumen Sie auf – auch die möglicherweise gemeinschaftlich genutzten Räume. Setzen Sie auf Einzelbesichtigungen, um die potenziellen Mieter besser kennenzulernen und sprechen Sie alles an, was für das spätere Zusammenleben wichtig ist, um zu prüfen, ob die Vorstellungen übereinstimmen. Um eine finale Entscheidung treffen zu können, sollten Sie eine Mieterselbstauskunft verlangen und auf eine ausführliche Bonitätsprüfung bestehen.

Haben Sie sich für einen Mieter entschieden, übergeben Sie den Schlüssel erst, wenn die vertraglich festgehaltene Kaution auf Ihrem Konto eingegangen ist. Sie beträgt üblicherweise zwei bis drei Kaltmieten und dient als Versicherung für die Vermietung. So können bei Zahlungsrückständen oder Schäden an der Einliegerwohnung Teile der Kaution einbehalten werden, vorausgesetzt Sie begründen dies gut. Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie in einem ausführlichen Übergabeprotokoll den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe festhalten. Dazu zählen zum Beispiel vorhandenes Inventar, bauliche Zustände und Zählerstände.

Damit das Zusammenleben unter einem Dach klappt, gilt es im Mietvertrag zu einer Einliegerwohnung insbesondere folgende Punkte zu regeln:

➢ Einliegerwohnung möbliert oder unmöbliert

Je nachdem, ob die Einliegerwohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird, greifen andere Regelungen. Zum Beispiel gelten bei einer unmöblierten Einliegerwohnung viele Vorschriften über die Mieterhöhung und den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht.

➢ Mitbenutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen

Die Regelung, ob und welche gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Keller, Waschküche oder Waschmaschine mitgenutzt werden können, ist für ein geordnetes Zusammenleben essenziell. Wichtig zu wissen: Vermietet der Vermieter ein elektrisches Gerät wie beispielsweise die Waschmaschine ausdrücklich, muss er diese auch gegebenenfalls ersetzen, wenn sie defekt sind.

➢ Garten

Hier ist vor allem zu regeln, ob eine Gartenmitbenutzung erlaubt ist oder nicht, ob der Garten optisch umgestaltet werden darf und wer den Garten pflegt.

➢ Heizung

Bei Gebäuden mit nur zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt ist, und einer gemeinsamen Heizungsanlage gibt es zwei Möglichkeiten die Heizkosten abzurechnen: Entweder nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig oder nach individuellen Regelungen, zum Beispiel nach Quadratmeter oder Personenzahl. Diese Abmachung muss jedoch vertraglich festgehalten sein. Wichtig: Wird nach Verbrauch abgerechnet, müssen alle Heizkörper mit Messeinrichtungen ausgerüstet sein, die eine verbrauchsabhängige Ablesung ermöglichen.

➢ Betriebskosten

Steht im Mietvertrag über die Einliegerwohnung nichts zur Bezahlung der Nebenkosten, muss der Vermieter selbst alle Nebenkosten zahlen. Um das zu vermeiden, sollte eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag getroffen werden. Dabei muss beachtet werden, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht. Ist dem Mieter zum Beispiel vertraglich nicht erlaubt, den Garten mitzubenutzen, kann der Vermieter die Kosten der Gartenpflege auch nicht anteilig auf den Mieter umlegen. In der Vereinbarung zu den Nebenkosten muss außerdem festgehalten werden, ob die Zahlung in Form einer Pauschale oder als Vorauszahlung erfolgt.

Vermieter einer Einliegerwohnung genießen ein Sonderkündigungsrecht. Während bei herkömmlichen Mietverhältnissen ein triftiger Grund wie beispielsweise Eigenbedarf notwendig ist, um dem Mieter kündigen zu können, kann der Vermieter einer Einliegerwohnung ohne Angaben von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter, wenn der Vermieter sein Sonderkündigungsrecht anwendet. Um welche Dauer sich die Kündigungsfrist verlängert, hängt von der Vertragslaufzeit ab:

• Bei einem bis zu fünf Jahren bestehenden Mietvertrag verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter auf sechs Monate,
• bei einer Mietvertragsdauer zwischen fünf und acht Jahren auf neun Monat und
• bei einem über acht Jahre bestehenden Mietvertrag auf zwölf Monate.