Hausverkauf an die eigenen Kinder: Was gibt es zu beachten?

Schenkung, Erbschaft, Hausverkauf: Für viele mögen diese Begriffe das gleiche bedeuten: die Immobilie wird übertragen. Doch die drei Wege unterscheiden sich grundlegend voneinander:

Die Erbschaft gehört zu dem traditionellen Weg eine Immobilie an nachfolgende Generationen zu übertragen. Hierbei wird im Testament vom Ersteller festgehalten, was mit dem gesamten Eigentum, also auch Immobilien, nach dem Tod des Erstellers geschehen soll. Für das Erstellen eines Testaments ist nicht zwingend ein Notar notwendig, wodurch Kosten gespart werden können. Die Übertragung des Eigentums an die bestimmten Personen erfolgt erst nach dem Tod des Testamenterstellers. Geeignet ist die Erbschaft besonders für Personen, die die Immobilie zu Lebzeiten behalten und diese für die Altersvorsorge nutzen wollen. Zudem lohnt es sich die Erbschaft ebenfalls, wenn der Immobilienwert über dem steuerfreien Freibetrag der Schenkung liegt. Bei einer Erbschaft kommt es jedoch häufig zu Streitigkeiten der Erben.

Bei einer Schenkung wird im Gegensatz zu einer Erbschaft die Immobilie noch zu Lebzeiten des Immobilieneigentümers übertragen. Die Schenkung muss hierbei notariell beglaubigt werden, wofür Kosten anfallen. Um weitere Kosten zu vermeiden, sollten die Schenkungsfreibeträge bei der Schenkung beachtet werden. Diese geben an, welchen Wert verschenktes Eigentum besitzen darf, um es steuerfrei zu verschenken. Je nach Verwandtschaftsgrad fallen diese Freibeträge unterschiedlich hoch aus:

• Freibetrag Ehepartner oder Lebenspartner: 500.000 Euro
• Freibetrag Kinder oder Stiefkinder: 400.000 Euro
• Freibetrag Enkel: 200.000 Euro

Sobald es zu einer Überschreitung der Freibeträge kommt, fallen Schenkungssteuern an. Der Vorteil der Schenkung ist, dass Eigentum auch in mehreren Raten verschenkt werden kann. Die Regel definiert, dass sich der Freibetrag alle zehn Jahre erneuert. So kann Eigentum im Wert von 800.000 Euro innerhalb von zwanzig Jahren in Raten an das eigene Kind verschenkt werden, ohne das Schenkungssteuern anfallen. Hierfür ist es jedoch notwendig früh genug mit der Schenkung anzufangen. Weitere Informationen zur Schenkung eines Hauses finden Sie hier: Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer bei der Übertragung einer Immobilie

Der Verkauf einer Immobilie stellt die dritte Möglichkeit dar, Eigentum an Verwandte zu veräußern. Beim Immobilienverkauf sind hierbei alle allgemeingültigen Regelungen eines Immobilienverkaufs zu beachten. Der Verkauf einer Immobilie hat jedoch einen entscheidenden Vorteil: Die Grunderwerbsteuer entfällt für den Immobilienkäufer. Da diese meist 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, kann dadurch viel Geld gespart werden. Der Wert der Immobilie ist vor dem Immobilienverkauf zu bestimmen. Hierbei ist zu beachten, dass die Immobilie nicht stark unter ihrem Wert verkauft wird, da das Finanzamt sonst einen Schein-Verkauf unterstellt.

Für Immobilienbesitzer kommt früher oder später die Frage auf, was mit der Immobilie nach dem eigenen Tod geschieht. Viele wählen hier den Weg der Erbschaft oder Schenkung. Ein Hausverkauf an die eigenen Kinder oder Enkelkinder kommt nur wenigen in den Sinn. Dieser bietet jedoch einige Vorteile:

• Das Grunderwerbsteuergesetz besagt in Paragraf drei: “Von der Besteuerung sind ausgenommen: der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich.” (§3 GrEStG). Dies bedeutet, dass eigene Kinder oder Verwandte der ersten Linie beim Kauf einer Immobilie keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen.
• Der Käufer, in diesem Fall ein enger Verwandter, kann bei der Steuererklärung Abschreibungen angeben, die ihm Kosten sparen. Darunter fallen beispielsweise Sanierungskosten.
• Der Verkäufer erhält für den Verkauf der Immobilie Geld, mit dem er seine Altersvorsorge sichern kann.
• Mit einem Hausverkauf an enge Verwandte wird sichergestellt, dass das Haus in der eigenen Familie bleibt.
• In manchen Fällen soll die Immobilie an eine bestimmte Person übertragen werden. Durch einen Hauskauf wird dies sichergestellt.
• Ein Hausverkauf ist immer eindeutig und wird zudem notariell beurkundet. Meinungsverschiedenheiten zwischen den Erben können so vorgebeugt werden.

Grundsätzlich fallen bei einem Hausverkauf an Familienmitglieder alle Kosten an, die auch bei einem normalen Hausverkauf anfallen. Dennoch gibt es bei einigen Kosten besondere Regelungen:

• Grunderwerbsteuer: Bei einem Hausverkauf an Angehörige entfällt die Grunderwerbsteuer.
• Maklerkosten: Dadurch, dass ein Käufer schon feststeht, wird ein Makler nicht weiter benötigt.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wird durch den Hausverkauf ein Bankdarlehen frühzeitig beendet, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dies ist ein finanzieller Ersatz für die Bank, der durch die vorzeitige Beendigung des Darlehens Zinsen entgehen.
• Kosten für ein Wertgutachten: Diese Kosten fallen nicht zwingend an, da ein Wertgutachten nicht unbedingt notwendig ist. Dennoch wird empfohlen ein Wertgutachten durchzuführen.
• Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer fällt beim Verkauf Ihres Hauses an Ihre Kinder an, wenn Sie das Haus gewinnbringend verkaufen und das Haus nicht vollständig oder die letzten zwei Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben beziehungsweise bei vollständiger Vermietung die Spekulationsfrist von zehn Jahren unterschritten wird.

Viele wollen die eigene Immobilie günstiger an Familienmitglieder verkaufen, um ihnen nicht finanziell zur Last zu fallen, Notar- und Grundbuchamtskosten zu sparen (Notarkosten beim Hausverkauf) oder ihnen einfach einen Gefallen zu machen. Doch hier ist Vorsicht walten zu lassen. Bei einem zu geringen Preis kann das Finanzamt den Verkauf als Schein-Verkauf aufnehmen. Hierbei handelt es sich um einen Verkauf zu einem so geringen Preis, dass es sich eigentlich um eine Schenkung handelt. Sollte dieser Fall eintreten, wird die Differenz zwischen festgelegtem Schenkungs-Freibetrag und Kaufpreis des Hauses versteuert und es können hohe zusätzliche Kosten anfallen. Dies gilt es zu vermeiden.

Es gibt jedoch verschiedene Wege, wie der Kaufpreis natürlich gesenkt werden kann, beispielsweise durch das Einräumen eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts des Verkäufers. Dieser erhält dadurch das Recht die Immobilie weiterhin zu bewohnen. Da bewohnte Immobilien weniger Wert sind, sinkt der Preis.

Für wen sich der Hausverkauf an die eigenen Kinder oder andere Verwandte eignet, ist individuell zu entscheiden. Grundsätzlich sollte jedoch darauf geachtet werden, dass die Altersvorsorge gesichert ist. Kann der Verkaufserlös für die Pflegeheimkosten genutzt werden oder wird dem Immobilieneigentümer ein Wohnrecht eingeräumt, ist die Altersvorsorge garantiert. Eine Leibrente stellt ebenfalls eine Möglichkeit dar, die Altersvorsorge zu sichern. Hierbei wird der Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in Raten gezahlt. Diese Raten stellen eine Rente für den Immobilienverkäufer dar