Mietvertrag - Wissenswertes für den Vermieter

Ein Mietverhältnis ist kein Geschäft auf Treu und Glauben, sondern eine gesetzlich reglementierte Geschäftsverbindung, die mit einem Vertrag zwischen zwei grundsätzlich unterschiedlichen Interessensphären rechtssicher gemacht werden soll. Wenn Sie als Vermieter diesen Sachverhalt auf die leichte Schulter nehmen, geraten Sie leicht in Schwierigkeiten. 

Deshalb ist es sinnvoll, den zeitlichen Vorlauf bis zum Abschluss des Mietvertrags für die notwendigen Vorarbeiten planvoll zu nutzen. Wenn also der aktuelle Mieter gekündigt hat, haben Sie normalerweise drei Monate Zeit, bis die Wohnung zur Neuvermietung frei wird. In dieser Zeit können Sie beispielsweise anhand einer Checkliste alle Tätigkeiten erledigen, die Sie Schritt für Schritt zum Wunschmieter und einem Mietverhältnis ohne Probleme führen – und das ohne, dass Sie in zeitliche Bedrängnis geraten. 

Die folgende Liste sollte Sie zu einer Checkliste anregen, die Sie in einen Zeitplan so einpassen, dass Tätigkeiten auch parallel erledigt werden können:

Mietvertrag

• Zusammenstellung aller Unterlagen und (technischen) Daten der Mietimmobilie (Grundriss, Wohnfläche, zuletzt erhobene Miete, Besondere Merkmale, Fotos etc.)
• Bereitlegen eines Mietvertragsformulars, erhältlich z.B. beim Vermieterbund
• Fixierung des monatlichen Mietbetrags, evtl. nach vorheriger Information über Möglichkeiten und Bedingungen einer Mieterhöhung (Mietpreisbremse!)
• Formulierung aller Sonderkonditionen (Kaution, Renovierung, Schönheitsreparaturen etc.)
• Prüfung durch Rechtsanwalt zur Rechtssicherheit
• Alternativ: Individueller Mietvertrag, komplett erstellt vom Rechtsanwalt (Vorteil: hohe Rechtssicherheit) 

Renovierung (sofern erforderlich; direkt nach Vormieter-Auszug)

• Frühestmöglich Handwerker beauftragen 
• Einzugstermin festlegen (Zeitpuffer für mögliche Verzögerungen der Handwerksarbeiten einkalkulieren. Dann erst Mietangebot veröffentlichen!)

Mietersuche/Mietangebot

• Mietangebotstext formulieren (spätestens jetzt Renovierung einleiten, sofern erforderlich, s. unten)
• Mietangebot veröffentlichen
• Eingehende Mietgesuche sichten und selektieren
• Auswahlergebnis in Rangordnung bringen (Favorit, Platz 2, 3 etc.)
• Alle Mietkonditionen schriftlich festlegen 
• Besichtigungstermine vereinbaren
• Gesprächstermine für mehrere Endkandidaten vereinbaren mit Klärung der Mietvertragskonditionen

Vertragsabschluss

• Entscheidung über Favoriten mit Vertragsverhandlung (z.B. wegen Sonderkonditionen)
• Erst nach Vorlage des unterschriebenen Mietvertrags Freigabe zum Einzug des Favoriten.
• Absage an Mitfavoriten 

Es ehrt Sie, wenn Sie Ihrem neuen Mieter alles Vertrauen dieser Welt entgegen bringen und sich gar nicht vorstellen können, dass es ausgerechnet mit Ihrer Cousine oder Ihrem Patenkind Schwierigkeiten geben könnte. Aber: Kein Mensch ist ein Engel und auch Sie können in einen anderen Menschen nicht hinein- oder die Zukunft mit ihren Unwägbarkeiten vorhersehen, leider. Genau aus diesen Gründen ist ein Vertrag auch kein Misstrauensbeweis.

Was passiert, wenn Sie trotzdem keinen Mietvertrag abschließen? Wenn ein Mieter mit Ihrer Erlaubnis, aber ohne Mietvertrag in die Wohnung oder das Haus einzieht, gilt trotzdem ein Mietvertrag, nämlich in dem Sinne, dass Sie diesem frühestens zum Ende des ersten Jahres wieder kündigen können und es gilt die Miete, die der Mieter als monatlich gezahlt nachweisen kann. 

Und was ist mit weiteren, nicht schriftlich vereinbarten Konditionen z.B.:

• Nebenkosten, Betriebskosten, Kaution? – Was nicht schriftlich vereinbart ist, gilt so, als wäre es in der Miete inbegriffen. 
• Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen? Auch damit können Sie den Mieter nicht belasten.

Das Einzige, was Sie nach dem neuen Mietgesetz korrigieren können, ist gegebenenfalls, dass die Miete im Voraus zu bezahlen ist und zwar spätestens zum dritten Werktag des Monats.

Zum einen gelten Regelungen, die mündlich, aber nicht schriftlich vereinbart wurden, z.B. die monatlich bezahlte Miete. Zum anderen müssen nicht alle Regelungen, die per Mietvertrag vereinbart wurden gelten. Was denn nun?

    

Prinzipiell gilt, dass im Mietvertrag festgehaltene widersprüchliche oder nicht eindeutig formulierte Regelungen entweder unwirksam sind oder zugunsten des Mieters ausgelegt werden. Fatal wird es, wenn es sich um versteckte, also nicht offensichtlich erkennbare Widersprüche handelt oder um alternative Wahlmöglichkeiten, wo vergessen wurde, unzutreffende Alternativen zu streichen. 

    

Weil die Vorschriften des Mietrechts außerordentlich zahlreich und kleinteilig sind, gibt es für nahezu jeden denkbaren Streitfall eine Regelung. Es kann im Extremfall sogar soweit gehen, dass der ganze Mietvertrag nur wegen einer unzulässigen Regelung als nichtig erklärt wird, auch wenn alle anderen Regelungen gültig wären. Um diesem ‘größtmöglichen Unfall‘ vorzubeugen, steht in vielen Mietverträgen die Formulierung: „Sollte eine Regelung des Vertrages nichtig sein, wird dadurch nicht der gesamte Vertrag nichtig.“

Aus juristischer Sicht haben Sie dafür zu sorgen, dass der Mietvertrag unanfechtbar ist und keinerlei Auslegungsspielräume anbietet. Er muss also auf Punkt und Komma allen gesetzlichen Vorgaben genügen. Tut er das nicht und es kommt zum Gerichtsstreit, wird in aller Regel zugunsten des Mieters entschieden. Folglich kann der Mieter in letzter Konsequenz alles blind unterschreiben, was Sie ihm vorlegen: Wenn etwas nicht gesetzeskonform oder gar sittenwidrig ist, wird u.U. der gesamte Mietvertrag vom Gericht kassiert, dann haben Sie den Schaden, nicht der Mieter.

Nun muss man nicht gleich alles Schwarz in Schwarz sehen. In den bei weitem überwiegenden Fällen ist eine Verständigung zwischen Mieter und Vermieter möglich, welche auch die Gerichte versuchen, auf dem Vergleichswege herbeizuführen. Es soll nur darauf hingewiesen werden, dass Sie sich als Vermieter nicht allzu sicher sein sollten in Ihren persönlichen Vorstellungen über das, was der Mieter darf oder nicht darf und was er muss oder was verboten ist. 

Radio Eriwan würde antworten: Im Prinzip ja. Aber es kommt darauf an, welche. Da manche Vermieter um ihre Wohnimmobilie sehr besorgt sind, neigen sie dazu, dem Mieter zahlreiche Vorschriften zu machen. Das kann die Pflichten zur Kostenübernahme für Reparaturen und Renovierung betreffen, das Zutrittsrecht des Vermieters in die Wohnung, Nutzungsvorschriften von Gartenanteilen etc. Dahinter mag die Vorstellung stehen, möglichst viel zu verlangen, um bei einer Auseinandersetzung davon möglichst viel durchsetzen zu können. Diese Vorstellung wird enttäuscht, denn jede Vorschrift bzw. Klausel, die zu strikt ist, kann nicht abgeschwächt werden, sondern wird ersatzlos gestrichen.
    
Mehrere Klauseln zum selben Thema können zu Unklarheiten oder gar Widersprüchen führen mit dem Ergebnis, dass alle Klauseln zum Thema für nichtig erklärt werden. 
    
Bei Kleinreparaturen sollte genau beschrieben werden, welche Reparaturen darunter konkret zu verstehen sind und bis zu welchem Betrag der Mieter die Kosten zu tragen hat. Andernfalls läuft auch diese beliebte Klausel Gefahr, als nichtig erklärt zu werden.

Bestimmte, gesetzlich einzeln genannte Nebenkosten sind als Betriebskosten auf den Mieter übertragbar. Nach einem Urteil des BGH reicht demnach der eine Satz im Mietvertrag: „Der Mieter hat die Betriebskosten zu tragen.“ Steht dieser Satz aber nicht im Mietvertrag, bleiben Sie als Vermieter auf den Kosten sitzen, weil der Gesetzgeber dann davon ausgeht, dass diese im Mietzins enthalten sind.

Wenn Sie über die normalen Betriebskosten hinaus ‘sonstige Betriebskosten‘ mit dem Mieter vereinbaren, müssen diese Punkt für Punkt aufgeführt werden. Das gilt auch für die Kleinreparaturen. Hier ist zu empfehlen, für das richtige Vorgehen den Rat eines Anwalts für Mietrecht einzuholen.

Was Sie sonst noch wissen müssen, finden Sie in unserem Artikel Ab heute Vermieter: Was muss ich bedenken, wenn ich meine Wohnung vermiete?