Wertermittlung Immobilie: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie

• Mit einer Wertermittlung bei Immobilien wird deren tatsächlicher Verkehrswert festgestellt. 
• Eine Immobilienbewertung wird zum Beispiel bei Scheidung, Erbschaft oder Verkauf einer Immobilie notwendig.
• Es gibt drei anerkannte Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren
• Faktoren wie die Lage, der bauliche Zustand und die Ausstattung beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie.
• Meistens kann ein Sachverständiger beziehungsweise ein regionaler Immobilienmakler den Verkehrswert ermitteln. Nur für gerichtliche Auseinandersetzungen wird ein Wertgutachten von einem Gutachter benötigt.
• Durch eine kostenlose, seriöse Online-Immobilienbewertung erhalten Sie direkt einen aussagekräftigen Wert Ihrer Immobilie.

Wertermittlung ist der Vorgang, bei dem der Wert eines Gegenstandes oder einer Sache ermittelt wird. Dabei kann es sich um eine Liegenschaft, zum Beispiel ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung, aber auch um ein Unternehmen oder eine Produktionsanlage handeln. Der Wert kann sich auf verschiedene Gesichtspunkte beziehen, wie den finanziellen Wert, den Nutzen oder die Relevanz für einen spezifischen Zweck. 

Wertermittlung bei Immobilien

Mit einer Wertermittlung bei Immobilien wird deren tatsächlicher Verkehrswert festgestellt. Je nach Art der Immobilie kommt ein anderes Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) de Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien.

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB wie folgt definiert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Unterschied zwischen Wert und Preis

Die Begriffe Wert und Preis werden umgangssprachlich oft synonym verwendet, juristisch betrachtet gibt es jedoch einen Unterschied: Der Preis stellt den tatsächlich auf dem Markt erzielten Betrag dar, der Wert hingegen ist eine theoretische Größe, die aus objektiven Parametern berechnet wurde. Wert und Preis können deshalb in der Praxis voneinander abweichen.

Der Beleihungswert spiegelt den Wert wider, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie oder einem Verkauf erhält. Der Wert beeinflusst somit die Höhe des Darlehens, das die Bank genehmigt. Da der Beleihungswert den Banken als Sicherheit dient, setzen ihn meist deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert an. Viele Banken ziehen vom berechneten Verkehrswert 10 bis 30 Prozent ab. Käufer erhalten somit maximal 90 Prozent des tatsächlichen Marktwertes als Kredit.

Es gibt verschiedene Anlässe, bei denen die Wertermittlung für eine Immobilie sinnvoll oder sogar notwendig ist. Zum Beispiel 

• wenn Sie einen Hausverkauf planen. Hier bildet die Ermittlung des Verkehrswertes die Grundlage für die Festlegung des Verkaufs- und Angebotspreises. Der Angebotspreis ist mit ausschlaggebend dafür, ob der Immobilienverkauf erfolgreich verläuft.
• wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten. Die Wertermittlung durch einen Gutachter kann Ihnen vor allem beim Kauf einer älteren Immobilie im Vorhinein aufzeigen, ob und welche Investitionen durch Sanierungen und Modernisierungen auf Sie zukommen.
• wenn Sie eine Hypothek verlängern möchten.
• wenn für eine Bank der Beleihungswert der Immobilie festgestellt werden soll
• wenn Sie Mietpreise anpassen möchten. 
• wenn Sie sich scheiden lassen und das Haus verkaufen möchten.
• wenn Sie im Falle einer Erbschaft das geerbte Haus verkaufen möchten.
• wenn das Vormundschaftsgericht den Verkauf für einen pflegebedürftigen Eigentümer übernimmt.
• wenn Sie den Verkehrswert für das Finanzamt dokumentieren möchten. Zum Beispiel, um weniger Erbschaftssteuer zahlen zu müssen.
• wenn Sie die Marktentwicklung beobachten möchten, um eventuelle Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte zu nutzen.

Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, hängt von der Art der Immobilie ab. Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt es insgesamt drei Wertermittlungsverfahren:

1. Sachwertverfahren
2. Vergleichswertverfahren
3. Ertragswertverfahren

Die ImmoWertV kann jedoch bestimmte Faktoren nicht standardisiert berücksichtigen. Zum Beispiel sind die Bodenrichtwerte, die von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht werden, meistens schon bei Erscheinen veraltet, denn Grundlage bilden die Verkaufspreise des Vorjahres.

Deshalb ist es ratsam, einen Experten mit der Wertermittlung der Immobilie zu beauftragen, der sich mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt. Benötigen Sie ein rechtssicheres Gutachten, müssen Sie einen vereidigten Immobiliengutachter beauftragen. Die Wertermittlung und Dokumentation können mehrere tausend Euro kosten. Für den Normalfall genügt zur Feststellung des Marktwertes eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen vor Ort.

Grundsätzlich gibt es drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien:

Vor- und Nachteile der verschiedenen Wertermittlungsverfahren für Immobilien

Am häufigsten wird das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung von Immobilien genutzt. Es kann sowohl für Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke eingesetzt werden. Bei bewirtschafteten Immobilien oder Renditeobjekten wird häufiger das Ertragswertverfahren angewendet, wie zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien.

Der wichtigste Faktor für die Wertermittlung einer Immobilie ist die Lage. Sie findet Ausdruck im Bodenrichtwert, der Aufschluss über den Wert von Grund und Boden gibt, auf dem die Immobilie steht. In der Regel gilt, dass das Objekt eine größere Rolle spielt, wenn der Bodenrichtwert niedrig ist und umgekehrt. 

Neben der Lage fließen noch viele weitere Faktoren in die Wertermittlung einer Immobilie ein. Hier ein Überblick:

• Lage: Mikrolage und Makrolage; eine Rolle spielen Faktoren wie Verkehrsaufkommen, Anbindung an den Nahverkehr, Park- und Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Einrichtung, kulturelle Angebote. Die Lage hat auch großen Einfluss auf den Bodenwert.
• Erschließungszustand: Wasser- und Telefonnetz
• Art und Größe: Etagenwohnung, Reihenhaus, Villa, etc. Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist essentiell, da schon kleine Differenzen bei der Große große Auswirkungen auf den ermittelten Wert haben können.
• Ausbau- und Erweiterungsmöglichkeiten: möglich, mit Einschränkungen möglich, gar nicht möglich
• Zustand: Relevant ist vor allem das Alter des Gebäudes, der Zustand der Bausubstanz und die energetische Beschaffenheit. Ebenso wann die letzte Sanierung durchgeführt wurde, ob es Bauschäden, Mängel, Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf gibt und wie der Energiestandard des Hauses ist. Schlechte Energiekennwerte wirken sich aufgrund der höheren Energiekosten wertmindernd aus.
• Schadstoffbelastung: verbaute Materialien, Bodenqualität, etc.
• Ausstattung: Von Bedeutung ist, inwiefern grundlegende Elemente vorhanden sind und welche Qualität diese haben. Zum Beispiel Sanitär- und Heizungsanlagen, Fenster, Bodenbeläge, Garten, Balkon, Aufzug, Garage, Photovoltaikanlage, etc. Unterschieden werden vier Ausstattungsstandards: einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung. Einfach verglaste Fenster haben zum Beispiel einen geringeren Wert als Fenster mit Wärmeschutzverglasung.
• Inventar: Möbel, Küche, Sauna, etc.
• Energieeffizienz: Dämmung, verbautes Material, etc.
• Nutzung: leerstehend, vermietet, verpachtet
• Rechtliche Gegebenheiten: bestehende Belastungen, Rechte (Wohn- oder Wegerechte, Vorbau- oder Erbbaurechte), Denkmalschutz
• Angebot und Nachfrage auf dem Markt: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Marktpreis.

Wer den Wert einer Immobilie bestimmen kann, hängt davon ab, für was Sie die Wertermittlung benötigen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wird eine Immobilienbewertung von einem vereidigten Gutachter benötigt. Dazu zählen zum Beispiel Scheidungsverfahren, Erbauseinandersetzungen und Versicherungsstreitigkeiten. Auch für eine Unternehmensbewertung oder Immobilienfinanzierung ist ein Sachverständigengutachten erforderlich.

In den meisten Fällen reicht es aber aus, wenn ein Sachverständiger beziehungsweise ein regionaler Immobilienmakler eine kostenlose Immobilienbewertung vornimmt. Zum Beispiel beim Verkauf einer Immobilie.

Sie können auch selbst den Wert Ihrer Wohnung oder den Hauswert ermitteln. Allerdings ist es schwierig, ohne die nötigen Fachkenntnisse und die notwendige Objektivität den Immobilienwert richtig einzuschätzen. Deshalb sollten Sie lieber davon absehen und die Wertermittlung einem Experten überlassen.

Wertermittlung durch Finanzamt

Bei der Schenkung oder Erbschaft einer Immobilie, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie, um die Höhe der fälligen Erbschaftssteuer festzulegen. Dabei verwendet das Finanzamt ein einfaches Standardverfahren. In der Regel wird die Immobilie auf der Basis von ortsüblichen Schätzungen mit Hilfe des Bodenrichtwertes bewertet. Eine Besichtigung der Immobilie vor Ort bleibt aus, was dazu führen kann, dass der Hauswert zu hoch ausfällt. Das Gute: Sie können einen professionellen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen, um eine zu hoch angesetzte Steuerforderung zu vermeiden.

Es gibt ein paar Punkte, die sich negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken können. Das ist insbesondere bei Eintragungen Rechte Dritter im Grundbuch der Fall:

• Erbbaurechte
• Wohnrechte
• Nießbrauchrechte
• Wegerechte

Ein erfahrener Sachverständiger muss die möglichen Beeinträchtigungen durch die Rechte einschätzen und die eventuelle Wertminderung in die Wertermittlung der Immobilie mit einbeziehen.

Kleinere Reparaturen und Modernisierungen sind manchmal schon mit überschaubaren Kosten umsetzbar und können den Wert Ihrer Immobilie steigern. Dazu zählt zum Beispiel:

• alte Tapeten entfernen, neu tapezieren und streichen
• klemmende Türen und Fenster richtig ausrichten
• quietschende Türen und Fenster schmieren
• alte, kaputte Böden durch neue, hochwertige ersetzen
• vorhandener Küchengeräte reparieren oder austauschen
• Fassade streichen
• Ziegel auf dem Dach ergänzen/austauschen
• Außenanlage aufbereiten (z.B. Carport, Garage oder Gartenhaus neu streichen, Rasen mähen, neue Pflanzen setzen)

Je nach Zustand der Immobilie kann es auch sinnvoll sein, umfangreichere Arbeiten wie eine Sanierung vorzunehmen, um den Immobilienwert zu steigern. Machen Sie davor aber eine genaue Kosten-Nutzen-Rechnung, um sicher zu sein, dass sich die Investition am Ende für Sie lohnt. Infrage kommen könnten folgende Sanierungsarbeiten: 

• Dach vollständig austauschen
• Haus energetisch sanieren (Fenster austauschen, neu dämmen, etc.)
• Mauern oder Keller trocken legen
• Gebäude entkernen und neue Raumaufteilung schaffen
• Anbauen
• Teilabriss